佳兆業(yè)債務(wù)違約危機(jī)在持續(xù)發(fā)酵。較新消息是，1月8日，公司一筆2600萬(wàn)美元的到期債券利息面臨支付，佳兆業(yè)或?qū)⒊蔀轭^個(gè)美元債券違約的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)。真可謂漏屋偏遇連陰雨啊。

在經(jīng)歷了掌柜辭職、在售房源被鎖、上海青浦項(xiàng)目被賣、合作伙伴退出，尤其是一系列負(fù)面消息較終觸發(fā)公司頭例債務(wù)違約后，佳兆業(yè)危機(jī)四伏的處境已無(wú)法掩飾。從其接連到期、五花八門、種類繁多的債務(wù)鏈條看，似乎更大的債務(wù)壓力還在后邊。

雖然其在微信公眾賬號(hào)正式否認(rèn)破產(chǎn)重組傳言。但以筆者看，面對(duì)巨額債務(wù)壓頂，資金流現(xiàn)金鏈條斷裂，債權(quán)人逼債等困境，倒不如走破產(chǎn)重組之路。一旦破產(chǎn)重組程序啟動(dòng)，實(shí)際上就通過(guò)法律程序?qū)⒓颜讟I(yè)“保護(hù)”起來(lái)，債務(wù)支付將得以延緩，債權(quán)人出于保護(hù)自身債券價(jià)值的初衷，也會(huì)暫緩逼債。企業(yè)贏得了寶貴時(shí)間之后，可以采取措施將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)兌現(xiàn)，將劣質(zhì)資產(chǎn)剝離，各方利益或可獲得化。

否則，雖然目前僅有匯豐銀行4億港元(約合3.2億元人民幣)海外貸款的強(qiáng)制性還款出現(xiàn)今年國(guó)內(nèi)頭單債務(wù)違約。如果8日2600萬(wàn)美元到期債券再出現(xiàn)違約，那么，必將引來(lái)內(nèi)地銀行以及其他借款人上門逼債，將可能引發(fā)其雪崩式債務(wù)違約，資金鏈條徹底斷裂，經(jīng)營(yíng)形勢(shì)完全惡化，到時(shí)既是破產(chǎn)重組，也將遍體鱗傷。

同時(shí)，佳兆業(yè)其他還債出路也基本被堵死。地產(chǎn)公司大部分的項(xiàng)目，80%都已經(jīng)有抵押貸款，賣項(xiàng)目回籠的資金都要先還銀行貸款；佳兆業(yè)80%的企業(yè)控股股東股權(quán)都有抵押，再通過(guò)抵押股權(quán)融資也很難；深圳的三大項(xiàng)目被“封”，目前無(wú)法轉(zhuǎn)讓；未開(kāi)工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，在房地產(chǎn)低迷時(shí)，將會(huì)大賠，況且是處在這種極度不利情況下的轉(zhuǎn)讓；在建項(xiàng)目尋找開(kāi)發(fā)商合作，也不是一時(shí)半會(huì)能談成的，可謂遠(yuǎn)水難解近渴。目前，先進(jìn)的希望就是看大股東生命人壽會(huì)否通過(guò)借款出面相助。

其實(shí)，去年以來(lái)已經(jīng)有不少中小型房企面臨債務(wù)違約、資金鏈條斷裂危機(jī)。許多房地產(chǎn)以及金融分析人士預(yù)期2015年將是房企較難過(guò)的一年，也將是房地產(chǎn)大浪淘沙的一年，許多中小型房企甚至大房企不排除破產(chǎn)倒閉重組的命運(yùn)。萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到的是個(gè)竟然是貌似銷售業(yè)績(jī)非常好的佳兆業(yè)，也沒(méi)有想到的是新年伊始竟然來(lái)的這么快。

這是長(zhǎng)達(dá)十幾年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)粗放式、高負(fù)債泡沫式發(fā)展的必然結(jié)果。這么多年來(lái)，在高房?jī)r(jià)的財(cái)富效應(yīng)誘惑下，吸引大量資本蜂擁而入房地產(chǎn)領(lǐng)域。大部分房企是采取高負(fù)債購(gòu)地開(kāi)發(fā)方式，空手套白狼者不鮮見(jiàn)。維護(hù)企業(yè)正常資金鏈條和經(jīng)營(yíng)，基本依靠預(yù)售款、銀行貸款、信托高息產(chǎn)品籌集甚至民間高利貸；基本依靠借新還舊、滾雪球式維護(hù)購(gòu)地開(kāi)發(fā)、盲目擴(kuò)張。這種方式的前提條件是，房?jī)r(jià)要一直上漲甚至暴漲，房地產(chǎn)要持續(xù)持久繁榮，要一直維持暴利。這樣才能支撐高成本甚至高利貸融資，才能維持借新還舊的資金鏈模式。否則，房企資金鏈條將會(huì)瞬間斷裂，債務(wù)違約將會(huì)立即出現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)立刻陷入困境，較終難逃破產(chǎn)倒閉命運(yùn)。

2014年中國(guó)城市房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，房地產(chǎn)整體低迷是不爭(zhēng)的事實(shí)。2015年房?jī)r(jià)將會(huì)延續(xù)走低，房地產(chǎn)整體性不景氣是大概率事件?？简?yàn)房企時(shí)刻真正到來(lái)了。特別是如佳兆業(yè)一樣，大多數(shù)中小型房企將被資金鏈斷裂所打垮。佳兆業(yè)債務(wù)違約危機(jī)或是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)集中釋放的前兆。

從宏觀經(jīng)濟(jì)面看，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)下行將是中國(guó)2015年的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)之一，甚至引發(fā)系統(tǒng)性銀行壞賬集中爆發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，銀行以及監(jiān)管部門應(yīng)該密切觀察行業(yè)動(dòng)態(tài)，爭(zhēng)取保全資產(chǎn)，防范風(fēng)險(xiǎn)。

從房企自身看，佳兆業(yè)債務(wù)危機(jī)的警示，在房地產(chǎn)深冬季節(jié)，要以價(jià)換量盡快銷售存量樓盤，立即回籠資金，現(xiàn)金為王這一時(shí)期較較重要。切忌再盲目拿地?cái)U(kuò)張，甚至創(chuàng)出所謂地王。7日北京竟然創(chuàng)出了“三較”地王，這完全是不做死就不會(huì)死的做法。

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