受房地產(chǎn)深度調(diào)整影響，2014年成為傳統(tǒng)中介行業(yè)劇烈變革的一年，不僅各中介間明爭(zhēng)暗斗，來自電商的入侵也使行業(yè)出現(xiàn)震蕩。近來，在北京，鏈家、中原、思源、搜房等紛紛推出新策略——或降低二手房中介費(fèi)，或提高經(jīng)紀(jì)人傭金，或布局線上線下，一系列動(dòng)作已演變?yōu)樾袠I(yè)內(nèi)的一場(chǎng)“跨年”混戰(zhàn)。

    混戰(zhàn)背后，無疑是對(duì)二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)市場(chǎng)份額的爭(zhēng)奪。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，2014年二手房住宅網(wǎng)簽約10.51萬套，雖是近3年來新低，但已連續(xù)四年超過新房網(wǎng)簽量。而縱觀鏈家、中原等中介搶占市場(chǎng)的參戰(zhàn)招數(shù)，核心則是利用“價(jià)格戰(zhàn)”針對(duì)購(gòu)房者和經(jīng)紀(jì)人的爭(zhēng)奪，以及經(jīng)營(yíng)模式的革新。

    招數(shù)一：房者 中介費(fèi)應(yīng)該收多少？

    在北京，購(gòu)一套二手房要繳納數(shù)萬元的中介費(fèi)，這筆不小的費(fèi)用讓不少購(gòu)房人覺得心疼。據(jù)中介圈內(nèi)人士透露，北京中介二手房購(gòu)賣雙方的傭金普遍為2.7%，小中介公司會(huì)略微下調(diào)比例，但也多在2%以上。而這項(xiàng)原本購(gòu)賣雙方共同承擔(dān)的中介費(fèi)，在實(shí)際操作中轉(zhuǎn)嫁于購(gòu)家獨(dú)立包攬。

    在此基礎(chǔ)上，降低中介費(fèi)、進(jìn)行“價(jià)格戰(zhàn)”便成為了搜房、思源、愛屋吉屋爭(zhēng)房者的一大手段。早在去年12月，思源地產(chǎn)宣布將其二手房購(gòu)賣傭金從原來的2.7%下調(diào)至1.5%，租房傭金減半。2015年1月，搜房網(wǎng)提出收取更低中介費(fèi)，只收總房款的0.5%，并含交易保障費(fèi)。在這之前，愛屋吉屋已于去年10月份開始在北京施行租房傭金減半。

    實(shí)際上，據(jù)北京市發(fā)改委會(huì)同市住建委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于降低本市住宅購(gòu)賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》等文件顯示，從2011年8月31日起，較普遍的500萬以下房屋購(gòu)賣交易中介費(fèi)已由原先2.5%下調(diào)至2%。北京房通網(wǎng)科技有限公司副總裁楊皓也表示，嚴(yán)格說先前沿用多年的2.7%的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)并不合規(guī)。

    不過，對(duì)于此類降低中介費(fèi)用的舉措效果，中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉撰文分析，如果中介在北京二手房市場(chǎng)占有率較低，這種降價(jià)很難改變中介行業(yè)主流收費(fèi)傳統(tǒng)。

    “但對(duì)于購(gòu)房者而言，購(gòu)房成本將有所降低。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示，需要提防的是，在中介費(fèi)降低過程中，部分服務(wù)質(zhì)量是否下滑，還需要客戶仔細(xì)辨別，在資金托管方面更需謹(jǐn)慎。

    招數(shù)二：搶經(jīng)紀(jì)人 傭金薪資哪家強(qiáng)？

    在中介行業(yè)中，擁有掌握大量資源的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是提升交易量的重要砝碼。因而，在這場(chǎng)變革混戰(zhàn)中，為搶得更多市場(chǎng)份額而大手筆“互挖墻腳”，成為近來中介業(yè)內(nèi)吐槽較多的內(nèi)容。

    在1月13日思源新戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上，思源集團(tuán)董事長(zhǎng)陳良生不僅直指鏈家地產(chǎn)固守2.7%行業(yè)交易傭金違規(guī)，還稱很多思源地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收到鏈家“挖人”短信。

    事實(shí)上，不僅鏈家于去年12月宣布將經(jīng)紀(jì)人傭金提成提高到70%，中原、思源、搜房也都在為經(jīng)紀(jì)人“提傭漲薪”。今年1月，搜房網(wǎng)將經(jīng)紀(jì)人提成升至80%；幾乎同時(shí)，中原地產(chǎn)在6大城市全面提高經(jīng)紀(jì)人傭金，較高可至40%，并拿出24.9%股份給予核心骨干認(rèn)購(gòu)；思源也為經(jīng)紀(jì)人開出4000元/月到1萬元/月之間底薪，并將提傭變?yōu)?0%以上的通提。

    問題來了，房產(chǎn)中介傭金薪資到底哪家強(qiáng)？據(jù)測(cè)算，以鏈家普遍實(shí)行的2.7%中介費(fèi)計(jì)算，其經(jīng)紀(jì)人傭金較高為房款的1.89%。搜房按其0.5%中介費(fèi)計(jì)算，經(jīng)紀(jì)人提傭金則僅為總房款的0.4%。

    不過，不少業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，提高經(jīng)紀(jì)人傭金，將加大中介公司的各類費(fèi)用和成本，在短期有較強(qiáng)的正面效應(yīng)，但能否持續(xù)還存在疑問。張大偉認(rèn)為，即使加薪提傭，中介行業(yè)仍是跳提制度較明顯的行業(yè)，“弱肉強(qiáng)食不光在企業(yè)之間，企業(yè)內(nèi)也是傾斜金字塔少部分人”。

    招數(shù)三：搶平臺(tái) 互聯(lián)網(wǎng)顛覆行業(yè)模式？

    與降低中介費(fèi)、提高經(jīng)紀(jì)人傭金相比，在此輪中介混戰(zhàn)中更為深刻的轉(zhuǎn)變是，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)行業(yè)的影響漸趨深入。“互聯(lián)網(wǎng)思維”不僅成為房地產(chǎn)商的“流行用語”，同時(shí)也被房產(chǎn)中介所運(yùn)用。

    這一變化的加速，始于去年鏈家、我愛我家等房產(chǎn)中介因端口費(fèi)較高等問題對(duì)搜房網(wǎng)發(fā)動(dòng)的聯(lián)合抵制。在與搜房決裂后，鏈家地產(chǎn)推出“鏈家網(wǎng)”，發(fā)展自己的O2O商業(yè)模式。之后，我愛我家、思源等中介也先后發(fā)力推廣自身互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。

    線下的中介公司布局線上，搜房網(wǎng)等線上公司則在籌謀線下。也是在遭遇多次抵制后，隨著端口費(fèi)收入的急劇下降，搜房網(wǎng)轉(zhuǎn)型腳步越來越快，逐步殺入了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)，降中介費(fèi)、漲傭金招募經(jīng)紀(jì)人等方面均有動(dòng)作。據(jù)媒體報(bào)道，今年1月，房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站網(wǎng)易房產(chǎn)也宣布，2015年將打造二手房交易和租賃平臺(tái)。

    這意味著，無論是傳統(tǒng)中介，還是新興電商，均在發(fā)力二手房O2O模式。嚴(yán)躍進(jìn)分析，在互聯(lián)網(wǎng)沖擊之下，二手房購(gòu)賣的模式正在或主動(dòng)或被動(dòng)地謀求變革。“對(duì)于依賴實(shí)體門店的傳統(tǒng)中介來說，若不嘗試，市場(chǎng)份額將越來越少。若積極反抗，倒有機(jī)會(huì)在2015年回暖的市場(chǎng)中再分一杯羹。”

    但對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)會(huì)否顛覆中介行業(yè)模式，不少業(yè)內(nèi)分析，“互聯(lián)網(wǎng)思維”在房地產(chǎn)或中介中的運(yùn)用尚處嘗試階段，能否為行業(yè)帶來全新變革還需進(jìn)一步觀察。張大偉則認(rèn)為，新常態(tài)下的房產(chǎn)中介行業(yè)，更需要互聯(lián)網(wǎng)思維的配合，“在傳統(tǒng)方式賺了錢的基礎(chǔ)上，繼續(xù)賺錢” 。

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