就在萬科、綠地老大之爭即將見分曉之際，萬科總裁郁亮卻在一封致員工的公開信中表態(tài)“萬科不再用規(guī)模作為企業(yè)年度經(jīng)營的目標”，以此來消解各方對萬綠之爭的關(guān)注。

不過，郁亮所言另有深意。萬科淡化規(guī)模的背后，是開發(fā)商當下所面臨的普遍困惑：企業(yè)在不斷擴大規(guī)模的時候，卻不得不面對利潤率水平大幅下滑的局面。

隨著房地產(chǎn)市場進入存量時代，不論是來自開發(fā)體量“天花板”的壓力，還是樓市庫存量高企的重負，都令房企重新考量規(guī)模與利潤的關(guān)系。

房企陣容生變

2014年房企老大之爭，讓萬科和綠城卷入輿論漩渦。

根據(jù)機構(gòu)前11個月數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，綠地以微弱的優(yōu)勢暫時領跑。根據(jù)萬科12月4日披露的信息，2014年前11個月公司累計銷售面積1599.6萬平方米，銷售金額1901億元。另據(jù)億翰智庫的數(shù)據(jù)，綠地集團前11個月銷售金額預估為1918億元，比萬科多了17億元。

不過，老大的位置似乎已不是萬科較在意的事情。萬科總裁郁亮在12月24日發(fā)給員工的信中指出，萬科不再用規(guī)模作為企業(yè)年度經(jīng)營的目標，規(guī)模只是一個自然的結(jié)果。

在這封信中郁亮甚至提出，要對規(guī)模的擴張“保持警惕”。“從今年開始，對傳統(tǒng)業(yè)務規(guī)模數(shù)字的擴張，甚至要保持警惕的態(tài)度。”在淡化規(guī)模的同時，郁亮強調(diào)，萬科應牢記“效益”這一關(guān)鍵詞。

不過，雖然開發(fā)商已經(jīng)提高了對利潤率的重視程度，但對于大多數(shù)房企而言，利潤率還是居于企業(yè)規(guī)模這一目標之后。

同時，即使在利潤率出現(xiàn)下降態(tài)勢下，不少房企仍然將規(guī)模視為較重要的目標，尤其是中型房企，仍然通過不斷突圍，力圖“搶吃”更多市場份額。

從房企的陣容來看，一些中型房企的排名出現(xiàn)攀升。今年前11月的榜單顯示，華夏幸福、泰禾集團、旭輝集團等房企在排名上比去年同期略有進步。

旭輝控股董事局主席林中認為，年銷售額3000億元可能是中國單個房企的天花板。今后，房企的規(guī)模增長不是來自于外因的增長，而是來自于行業(yè)內(nèi)部的重新洗牌。

克而瑞機構(gòu)一位分析師指出，對于中型房企而言，未來幾年將形成規(guī)模的分水嶺。“很多公司有一種危機感，如果繼續(xù)徘徊在目前的規(guī)模，發(fā)展速度將放緩。這些中型房企都在努力把企業(yè)做大，不希望在未來幾年落后于別人。”

回歸社會平均利潤

萬科看輕規(guī)模，是開發(fā)商利潤率普遍下滑的大趨勢使然。

蘭德咨詢總裁宋延慶認為，從企業(yè)利潤率的角度來判斷，房地產(chǎn)早已告別高增長行業(yè)，而2015年房地產(chǎn)甚至有可能觸及10%的紅線。

今年房地產(chǎn)行業(yè)的毛利和凈利，均現(xiàn)明顯下降。一家大型上市房企高管向記者指出，以前房地產(chǎn)的行業(yè)毛利率在30%—35%左右，凈利率在15%左右。而現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率出現(xiàn)大幅下滑，完全無法和前幾年相比。

“毛利率已經(jīng)大幅下降到20%-30%。上市房企現(xiàn)在凈利潤水平高一點的，也只有13%左右的水平，低的只有9%左右。”新城控股高端副總裁歐陽捷指出。

房地產(chǎn)的利潤是否會比現(xiàn)在更低，對這一疑問業(yè)界人士指出，開發(fā)商目前的利潤率水平將持續(xù)一段時間。長遠來看，房企盈利能力不斷被攤薄。

“按照經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，任何高利潤率的行業(yè)較終都將回歸社會平均利潤水平，未來房企的利潤水平也一定會與制造業(yè)或服務業(yè)的水平一致。”歐陽捷表示。

導致房企利潤率越來越低的主要原因之一是龐大庫存引發(fā)的激烈競爭。

克而瑞研究部副總經(jīng)理林波表示，三到五年的時間里，不少三四線城市都將處于去庫存的過程中。在庫存量較大的城市，房價大幅上漲的概率很小。

郁亮認為，規(guī)模是一把雙刃劍。規(guī)模意味著行業(yè)地位，在獲得規(guī)模效應的同時，也意味著形成更多存貨的可能。

海亮地產(chǎn)總裁周迪永坦承，以目前全國約7萬億的住宅產(chǎn)量為基數(shù)來看，即使每年的需求在不斷下調(diào)，也一定是緩慢的下調(diào)。在這一過程中，前50強房企的市場規(guī)模還能擴大。

“蛋糕雖然在縮小，但還是足夠大。對于大中型開發(fā)商來說，只要策略得當、操作能力強，現(xiàn)在200億規(guī)模的公司做到500億仍然有機會。關(guān)鍵在于怎么做。”周迪永說。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！