2014年的樓市風(fēng)風(fēng)雨雨。給樓市“松綁” 取消限購(gòu)，無(wú)疑成為全年的主旋律之一。截至目前，還在堅(jiān)持限購(gòu)政策的只剩下北上廣深這幾個(gè)城市了。

　　其實(shí)，“松綁”的不應(yīng)僅僅是限購(gòu)政策，住房種類也應(yīng)該松綁，其中頭當(dāng)其沖的就是“共有產(chǎn)權(quán)房”。同經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等老大哥相比，“共有產(chǎn)權(quán)房”屬于后來(lái)者，卻有著強(qiáng)大的生命力和令人艷羨的發(fā)展前景。

　　所謂“共有產(chǎn)權(quán)房”，即政府(或投資人)與市民雙方共同擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。中低收入住房困難家庭購(gòu)房時(shí)，可按個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，而當(dāng)市民有購(gòu)購(gòu)能力后，則可以向政府“贖回”另一部分產(chǎn)權(quán)，變“共有產(chǎn)權(quán)”為“自有產(chǎn)權(quán)”。

　　共有產(chǎn)權(quán)房符合中國(guó)國(guó)情

　　中國(guó)老百姓心中有根深蒂固的家文化傳統(tǒng)，有了房子才有歸屬感。從執(zhí)政角度看，政府也認(rèn)為“有恒產(chǎn)者有恒心”，而共有產(chǎn)權(quán)房正好迎合了人們的這種傳統(tǒng)心理，哪怕是一部分產(chǎn)權(quán)，好歹也是自己的，算自己的產(chǎn)業(yè)，在一定程度上增強(qiáng)了歸屬感。

　　據(jù)悉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在住房保障制度改革方面，眼下正著力推進(jìn)兩項(xiàng)具體工作：一項(xiàng)是對(duì)廉租住房和公共租賃住房實(shí)行并軌運(yùn)行；另一項(xiàng)是指導(dǎo)地方有序開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)保障房的探索。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟(jì)師馮俊表示，共有產(chǎn)權(quán)住房有兩個(gè)作用，一是解決“夾心層”住房困難。二是遏制購(gòu)置型保障房的牟利空間。“共有產(chǎn)權(quán)房”是保障房的補(bǔ)充形式，購(gòu)房人與政府或投資人共享產(chǎn)權(quán)，形成產(chǎn)權(quán)主體多元化，以后出售房屋所得按比例分成，減小購(gòu)房者的壓力。

　　記者了解到，共有產(chǎn)權(quán)房在商品房、棚改房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房等領(lǐng)域都有試行先例，而且陸續(xù)在全國(guó)推廣。共有產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢(shì)：一是有利于社會(huì)穩(wěn)定和促進(jìn)和諧。二是有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定。如果租賃文化和相應(yīng)的配套制度不能有效建立，租賃市場(chǎng)再發(fā)達(dá)，公共租賃房推得再多，也只能延緩而不能根本上化解中間收入家庭(“夾心層”)龐大的購(gòu)房剛性需求，在未來(lái)仍然會(huì)給住房市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)性的巨大壓力。而共有產(chǎn)權(quán)房在解決“夾心層”的購(gòu)房剛需方面更徹底一些。三是對(duì)項(xiàng)目資金形成的壓力更小。公共租賃房的投資壓力大，投資回收周期長(zhǎng)，而共有產(chǎn)權(quán)房所需資金少，投資回收快，短期內(nèi)就能形成較大供應(yīng)量。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，共有產(chǎn)權(quán)住房相比傳統(tǒng)的保障房開(kāi)發(fā)，具有嚴(yán)格限制尋租、防止牟利者鉆制度的空子、有助于住房保障項(xiàng)目的退出、有助于更多夾心層居民享受住房的保值增值等優(yōu)勢(shì)。

　　6個(gè)城市率先試點(diǎn)

　　今年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召集了部分城市，在北京召開(kāi)了一場(chǎng)“共有產(chǎn)權(quán)”住房試點(diǎn)城市座談會(huì)。在座談會(huì)上，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市明確被列為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。

　　記者了解到，“共有產(chǎn)權(quán)房”的概念并不是今年頭次提出，早在2007年起就已經(jīng)在江蘇省淮安市進(jìn)行試點(diǎn)，目前這一模式已在江蘇省其他地區(qū)獲得了推廣。

　　隨后，在2012年1月，上海也降低“共有產(chǎn)權(quán)房”的準(zhǔn)入門(mén)檻，月收入達(dá)5000元的也可以申請(qǐng)。而在2013年10月末，上海共有產(chǎn)權(quán)保障房開(kāi)始搖號(hào)選房，2013年共籌集約3萬(wàn)套房源，解決了部分中低收入家庭住房難的問(wèn)題。據(jù)了解，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥要求，北京等6個(gè)試點(diǎn)城市要進(jìn)一步完善試點(diǎn)方案，特別強(qiáng)調(diào)要確保公平公正，并在此基礎(chǔ)上，探索建立符合國(guó)情的保障性住房供應(yīng)體系。

　　目前，“共有產(chǎn)權(quán)住房”納入到保障房體系管理，屬于保障房范疇，但業(yè)內(nèi)一些專家認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)“自成體系”，全國(guó)政協(xié)委員、住建部原副部長(zhǎng)仇保興也曾在政協(xié)小組會(huì)后表示，未來(lái)應(yīng)該會(huì)單獨(dú)歸類進(jìn)行管理。

　　民營(yíng)資本參與共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)困難不少

　　2014年 總理的政府工作報(bào)告指出：“創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。”

　　我國(guó)為加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，鼓勵(lì)民營(yíng)資本參與保障性安居工程建設(shè)，為政府建設(shè)保障房分擔(dān)責(zé)任和壓力。為此政府出臺(tái)了一系列政策措施，例如《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與保障性安居工程建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》(建保 2012-91號(hào))就多種方式引導(dǎo)民間資本參與保障性安居工程建設(shè)、落實(shí)民間資本參與保障性安居工程建設(shè)的支持政策、營(yíng)造民間資本參與保障性安居工程建設(shè)的良好環(huán)境等方面提出了具體措施。

　　湖南省衡陽(yáng)市人民政府早在2011年就頒發(fā)了《衡陽(yáng)市人民政府關(guān)于鼓勵(lì)社會(huì)資本投資建設(shè)公共租賃住房的意見(jiàn)》，衡陽(yáng)市恒通置業(yè)有限公司是該市家大規(guī)模建設(shè)公租房的民營(yíng)開(kāi)發(fā)公司。2013年開(kāi)工的恒通·壽岳公租房項(xiàng)目占2013年全市公租房指標(biāo)的27%，而且是拿出公司位于衡州大道邊的一塊商住出讓地用于保障房建設(shè)。

　　記者了解到，國(guó)家對(duì)公租房政策在民營(yíng)企業(yè)投資項(xiàng)目的落實(shí)到位還有一個(gè)過(guò)程，致使民營(yíng)企業(yè)投資公租房在全國(guó)都不多見(jiàn)，衡陽(yáng)市恒通置業(yè)有限公司的公租房投資行為因而引起了業(yè)內(nèi)外廣泛高度關(guān)注。

　　作為衡陽(yáng)市先進(jìn)投資公租房的民營(yíng)企業(yè)，如果干出成績(jī)，干出效益，可持續(xù)發(fā)展，對(duì)該市其他開(kāi)發(fā)公司投資建設(shè)公租房會(huì)起到示范和引導(dǎo)作用。然而現(xiàn)實(shí)情況絕非想象中那么簡(jiǎn)單。近日，該公司董事長(zhǎng)譚永勝在接受記者采訪時(shí)面帶苦澀，他說(shuō)，目前，因各項(xiàng)政策的落實(shí)難，該公司的公租房之路的可持續(xù)性存在一些問(wèn)題，值得相關(guān)政府部門(mén)深入探討和切實(shí)解決。

　　譚永勝頭先談到了信貸支持問(wèn)題。他說(shuō)，房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎沒(méi)有不需要項(xiàng)目貸款支持可完成的。“恒通·壽岳公租房項(xiàng)目”一期工程總投資約3.1億元。除利用自有籌集資金和補(bǔ)助資金共1.3億元之外，需要項(xiàng)目貸款1.8億元左右，項(xiàng)目建完后資產(chǎn)價(jià)值至少在5億元以上，土地又是出讓土地，但是項(xiàng)目貸款在幾家銀行都難以準(zhǔn)入。

　　究其原因，一是銀根緊縮，房地產(chǎn)調(diào)控所致，以至于對(duì)公租房等保障性住房的信貸支持政策難以落實(shí)。

　　譚永勝說(shuō)，各大銀行在2014年根據(jù)國(guó)務(wù)院和人民銀行政策都頒發(fā)了相應(yīng)的保障房信貸政策文件，“恒通公租房項(xiàng)目”完全符合其中規(guī)定的準(zhǔn)入細(xì)則和風(fēng)險(xiǎn)控制要求，銀行不準(zhǔn)入大致理由是：從沒(méi)做過(guò)民營(yíng)企業(yè)公租房貸款；將公租房項(xiàng)目認(rèn)為是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；認(rèn)為公租房不能做抵押；認(rèn)為資金回收期太長(zhǎng)。衡陽(yáng)市規(guī)定民營(yíng)企業(yè)投資建設(shè)公租房十年后方可出售。“省安居投”是保障房融資平臺(tái)，但不接受民營(yíng)企業(yè)入門(mén)。

　　此外，譚永勝還特別提到了關(guān)于民企享受劃撥土地建設(shè)公租房的問(wèn)題。他說(shuō)，恒通公租房項(xiàng)目成本過(guò)高，其中一個(gè)重要原因是使用摘牌的出讓土地建公租房。按現(xiàn)行的政策，公租房是享受使用劃撥土地待遇的?！蛾P(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(建保 2010 87號(hào))是公租房建設(shè)的綱領(lǐng)性文件，文件指出公租房建設(shè)政府組織、社會(huì)參與，建設(shè)用地實(shí)行劃撥供應(yīng)?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā) 2011-45號(hào))也指出確保用地供應(yīng)，在年度土地利用計(jì)劃中優(yōu)先安排、單列指標(biāo)、做到應(yīng)保盡保?！蛾P(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與保障性安居工程建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》(建保 2012-91號(hào))指出用地上適用國(guó)家規(guī)定的保障性安居工程土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用政策。

　　關(guān)于試行民企公租房共有產(chǎn)權(quán)改革試點(diǎn)的問(wèn)題，譚永勝認(rèn)為，“共有產(chǎn)權(quán)房”是保障房的補(bǔ)充形式，購(gòu)房人與政府或投資人共享產(chǎn)權(quán)，形成產(chǎn)權(quán)主體多元化，以后出售房屋所得按比例分成，減小購(gòu)房者的壓力。

　　共有產(chǎn)權(quán)房在商品房、棚改房、經(jīng)適房、公租房等領(lǐng)域都有試行先例，而且在全國(guó)推廣。廉租房和公租房已經(jīng)并軌，并有其他城市成為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)城市的形勢(shì)下，衡陽(yáng)市應(yīng)該總結(jié)過(guò)去廉租住房共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，積極引導(dǎo)民營(yíng)企業(yè)投資建設(shè)公租房，試行民企公租房共有產(chǎn)權(quán)，重新打造在全省具有示范意義的“衡陽(yáng)模式”。這可成為衡陽(yáng)市保障房領(lǐng)域的一個(gè)改革亮點(diǎn)和特色，也可促使民企保障房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　譚永勝建議，可由金融辦牽頭投資保障房建設(shè)民企探索發(fā)行保障房基金、公租房企業(yè)債券以及公租房項(xiàng)目貸款擔(dān)保辦法。地方政府可按相關(guān)政策出臺(tái)對(duì)公租房建設(shè)的貼息支持辦法，甚至可以探索政府對(duì)民企投資建設(shè)的公租房的回購(gòu)辦法。充分發(fā)揮衡陽(yáng)市社會(huì)民生項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)辦公室對(duì)民企公租房建設(shè)的推進(jìn)作用，縮短行政審批時(shí)間、優(yōu)化投資環(huán)境，促使其能可持續(xù)、快速發(fā)展。

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