央行9月30日發(fā)布的房貸新政，其效應(yīng)已開始顯現(xiàn)。

一線城市表現(xiàn)較為突出。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月前26日，40個(gè)城市新建住宅成交面積較9月同期增長9%，其中一線城市表現(xiàn)較為突出，增幅達(dá)到23%。

二手房同樣有回暖跡象。中原地產(chǎn)監(jiān)測的21個(gè)大中城市二手住宅成交量逐周回升，上周較9月周平均增加約兩成。其中一線城市表現(xiàn)更佳，上周成交量較9月周平均增加約三成。

但房地產(chǎn)行業(yè)的智囊們對(duì)前景并不樂觀，包括有著先天性唱漲習(xí)慣的任志強(qiáng)(微博)。

回暖或難持續(xù)

中原地產(chǎn)機(jī)構(gòu)注意到，雖然二手住宅市場成交量有回暖跡象，但相比去年10月份的成交量仍有很大幅度的縮減。10月前26天21個(gè)城市成交量較去年同期縮減約4成。六城市中原地產(chǎn)報(bào)價(jià)指數(shù)繼續(xù)跌多漲少，僅有天津和成都指數(shù)環(huán)比上漲，其余城市指數(shù)均有不同程度下滑。“房貸新政”使得中原報(bào)價(jià)連續(xù)兩周上漲之后，又迎來連續(xù)兩周的下滑。這說明市場對(duì)房價(jià)轉(zhuǎn)跌為升的信心不足。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵的判斷是，與2008年那輪調(diào)整只持續(xù)幾個(gè)月的時(shí)間不同，這一輪房地產(chǎn)調(diào)整恐怕需要兩年甚至于更長的時(shí)間。李稻葵對(duì)于樓市趨勢悲觀的兩大理由是：，城市人口對(duì)住房需求已經(jīng)基本得到滿足。人均住房面積34平米，89%的家庭都有自己的住房，超過10%的家庭有兩套房甚至更多；，老百姓對(duì)于投資的興趣點(diǎn)已經(jīng)從房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到金融投資。

盡管任志強(qiáng)通過中國城鎮(zhèn)化率所帶來的巨大需求，推導(dǎo)出房地產(chǎn)市場仍有較大的市場增長空間，但他并不認(rèn)為，此輪政策上的放松能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場帶來真正的利好。如果新的政策(指央行信貸放松)落實(shí)得不好，房地產(chǎn)市場未來可能是一個(gè)底部延長線，但再向下的可能性也不太大；如果落實(shí)得好，就會(huì)出現(xiàn)U型發(fā)展態(tài)勢，即，逐漸開始回升。而且，這種可能存在的回升狀態(tài)也將是非常緩慢，不是迅速的U形拉升。

基本面背后的庫存危機(jī)

真正影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的，是經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)注點(diǎn)之外的供求關(guān)系。任志強(qiáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)之所以還需要至少9-10個(gè)月回暖，是因?yàn)槟壳斑€有5.7億平方米的庫存需要消化。

同策機(jī)構(gòu)從當(dāng)前市場庫存壓力監(jiān)測得出的結(jié)論是，截至今年10月，一線城市存銷比雖略有降低，但仍面臨去庫存壓力；限購松綁或取消后，二線城市存銷比繼續(xù)分化，監(jiān)測城市中僅合肥、南京、南昌、蘇州等少數(shù)城市處于合理區(qū)間或有房價(jià)上漲壓力，其他二線城市庫存仍然偏大。大多數(shù)三四線城市去庫存壓力較大，房價(jià)面臨下跌可能。當(dāng)前限購松綁等政策，并未改變?nèi)齑娴氖袌龌久妗?/p>

值得注意的是，任志強(qiáng)所推導(dǎo)出的9-10個(gè)月以后回暖，還存在一個(gè)重要前提。“如果新開工不增長或者嚴(yán)重的負(fù)增長，持續(xù)到明年9月份的時(shí)候，才可能出現(xiàn)較好的回升條件。如果大家看到形勢好了，錢也有了，融資條件也有了，迅速擴(kuò)大投資和擴(kuò)大生產(chǎn)，那就不一定出現(xiàn)明年9月份以后持續(xù)回升的一個(gè)局面。因?yàn)楣┣箨P(guān)系始終在決定著市場。”

在SOHO中國董事長潘石屹看來，任志強(qiáng)所擔(dān)憂的這種前提很有可能發(fā)生。潘石屹認(rèn)為，過去10年，房地產(chǎn)長期處于黃金時(shí)代，而這使得房企們存在慣性地盲目擴(kuò)張，而這可能加劇行業(yè)的悲觀局面。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，TOP20房企2009-2013年5年期間，銷售金額年復(fù)合增長率達(dá)到29.9%(同期全國平均銷售金額增長率15.2%)，銷售面積年復(fù)合增長率達(dá)到22.7%(同期全國平均銷售面積復(fù)合增長率7.65%)，TOP20房企的平均增速明顯高于行業(yè)增速，這一方面反映出TOP20房企市場擴(kuò)張能力優(yōu)于其他房企，但另一方面，品牌房企出于對(duì)業(yè)績和增長率的貪婪追求，在資金、人員、土地各方面不斷加大投入，即使在市場條件不佳的情況下依然試圖達(dá)到15%甚至20%以上的年增長率，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能過剩，供應(yīng)過多，庫存高企。

在庫存未明顯改善的背景下，房企擴(kuò)張的盲動(dòng)性有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)面臨產(chǎn)能過剩，這就決定年底及2015年去庫存仍然是市場主旋律。

一線城市是避風(fēng)港嗎？

不少房地產(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)為，庫存危機(jī)可能只存在于二三線城市，而非一線城市。去年以來，主要房企為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而重回一線城市。但一線城市是否真的是“安全港”？

中原地產(chǎn)對(duì)北京、上海、廣州及杭州四個(gè)城市2009年至今的累計(jì)土地出讓和新房銷售量進(jìn)行對(duì)比分析后發(fā)現(xiàn)，其中的三個(gè)一線城市，雖然整體上土地供略小于求，但分區(qū)來看，個(gè)別區(qū)域仍存在宅地供應(yīng)過量，消化周期過高的潛在風(fēng)險(xiǎn)。如北京的平谷區(qū)和上海的崇明；而杭州雖然整體宅地存量過大，但上城區(qū)、下城區(qū)和西湖區(qū)的宅地供應(yīng)卻是不足的。

中原機(jī)構(gòu)得出的結(jié)論是，從風(fēng)險(xiǎn)角度看，上海的崇明存在供應(yīng)過量的情況，且短期內(nèi)難改變；北京五區(qū)供應(yīng)過量，但平谷區(qū)可能成為未來北京新建住宅集中供應(yīng)區(qū)；廣州除蘿崗區(qū)外，核心區(qū)荔灣區(qū)和黃埔區(qū)亦存在供應(yīng)過量的情況。

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