全國的杭州樓市再次遭到各方關(guān)注。杭州市有關(guān)部門出臺規(guī)定，從5月26日開始，如果商品房實(shí)際成交價低于備案價格超過15%，將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。如想大幅降價銷售，開發(fā)商需重新申請，降低樓房備案價。

　　這一新規(guī)，將杭州樓市卷入“限降令”的漩渦。

　　新政被指變相限制降價

　　事實(shí)上，這一被傳聞為“限降令”的消息5月23日就開始在網(wǎng)絡(luò)熱傳發(fā)酵。

　　按照杭州相關(guān)部門的說法，出臺規(guī)定是為了規(guī)范商品住房銷售價格申報備案行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)范有序發(fā)展，并不是個別媒體所說的限降行為或“限降令”。

　　此前，杭州市物價局、市住保房管局發(fā)布規(guī)定稱，新建商品住房降價或優(yōu)惠促銷應(yīng)做到規(guī)范有序，降價和優(yōu)惠促銷時，應(yīng)做到范圍明確、規(guī)則透明、幅度合理，清晰標(biāo)示原備案價格、現(xiàn)銷售價格、活動期限。同時，商品住房銷售價格申報備案后，銷售現(xiàn)場標(biāo)示價格和申報備案價格、網(wǎng)上公示價格應(yīng)保持一致，不得隨意調(diào)整，實(shí)際成交價格不得高于申報備案價格。提高銷售價格的，需重新備案公示，未經(jīng)備案公示或調(diào)價理由不充分的，不得提高銷售價格。對未售房源銷售價格明顯偏離原備案價格的，需要重新申報備案。

　　杭州市物價局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這些規(guī)定是針對個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在銷售現(xiàn)場標(biāo)示價格和申報備案價格、網(wǎng)上公示價格不一致，申報價格虛高，申報備案后隨意調(diào)整價格，以及發(fā)布使人誤解的價格信息誤導(dǎo)購房者等問題而出臺的。

　　對于多少屬于“偏離”原備案價格？該負(fù)責(zé)人稱，若實(shí)際成交價格低于備案價格15%，將被認(rèn)定為明顯偏離原備案價，屬于需要重新備案的范圍。“按規(guī)定，開發(fā)企業(yè)需要向物價部門重新履行價格備案手續(xù)。”

　　這位負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，這些措施主要是規(guī)范商品房價格備案制度，制止一些虛假的備案價格，不是制止或限制降價。他稱，商品房價格的定價主體是開發(fā)企業(yè)，不是政府，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)建設(shè)成本及市場供求等情況調(diào)整價格，物價部門會根據(jù)開發(fā)企業(yè)的調(diào)價申請及時進(jìn)行辦理。

　　雖然官方出面澄清，明確這不是媒體所說的“限降行為”，但不少業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)同。一位房地產(chǎn)開發(fā)商擔(dān)心，限制網(wǎng)簽實(shí)際上就是限制降價，是政府通過技術(shù)手段“限降”穩(wěn)定樓價。

　　這位開發(fā)商告訴中國青年報記者，按照規(guī)定，可以重新申請降低樓盤的備案價，但重新申請備案需要一定時間，更關(guān)鍵的是開發(fā)商的備案能不能被通過？

　　由于銷售不暢，今年2月以來，杭州不少開發(fā)商選擇了下調(diào)房價來消化庫存緩解壓力，但有消息說，在過去的一周，不少降價樓盤開發(fā)商被房管部門約談，并被告知房管部門和物價部門將推出降價備案制度。

　　樓市慘淡直接影響到土地市場

　　對于杭州推出的降價備案制度，一些人認(rèn)為，與土地市場有關(guān)，因?yàn)闃鞘薪祪r將影響到政府土地出讓的收入。

　　中國經(jīng)濟(jì)研究院在2014年4月發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查表明，杭州對土地財政的依賴度排名全國。資料顯示，2013年，杭州土地出讓金總計達(dá)1327億元，而杭州市政府官方網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)顯示，同年杭州財政總收入是1734.98億元。

　　堅挺的杭州樓市一直是中國樓市的重要風(fēng)向標(biāo)。但今年以來，杭州樓市“降價潮”持續(xù)涌動，一個個樓盤的降價行動屢屢將杭州樓市推向風(fēng)口浪尖。

　　今年2月，杭州“德信·北海公園”宣布剩余房源直降3000元/平方米出售，其引發(fā)的“馬年樓市降”迅速在全國引發(fā)關(guān)注。兩天后，同一板塊的“天鴻·香榭里”均價下調(diào)3200元。此后，位于杭州市蕭山區(qū)的開元名郡宣布降價，其原價每平方米1.52萬元的房子，每平方米較高降價2700元，降幅接近18%。

　　接著，青山湖板塊的青城山語大幅折扣銷售，在售獨(dú)幢別墅，“享受均價5800元/平方米”，總均價290萬元/幢，而這些別墅原來平均單價均在10000元/平方米，相當(dāng)于打了個5.8折。

　　與此同時，來自香港的房產(chǎn)大鱷九龍倉也在杭州扯起降價旗，其位于杭州市的九龍倉君璽項(xiàng)目，頭推房源折后小戶型均價4萬元/平方米，大戶型均價4.5萬元/平方米，這個價格較之前的預(yù)計價格整整降了5000元/平方米。而浙江華元房產(chǎn)集團(tuán)高調(diào)宣布，該公司在杭州的3個樓盤共160套房源將全面降價清盤，其中美林公館項(xiàng)目折扣低至6.8折，成為今年以來杭州降價力度的樓盤。

　　國家統(tǒng)計局5月18日發(fā)布的“4月全國70個大中城市住宅價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)”顯示，4月新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市增至8個，浙江納入統(tǒng)計范圍的杭州、寧波、溫州、金華4個城市全線下跌。與3月相比，杭州下降0.7%，環(huán)比跌幅位列全國之頭。

　　杭州的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，杭州市區(qū)商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。這個成交量，是杭州2009年以來的平均水平。市區(qū)商品住房成交的均價是15388元/平方米，同比下降11.3%，僅僅高于2009年和2012年。在二手房市場，一季度，杭州市區(qū)二手住房成交5830套，同比下降了60.4%，成交均價15268.4元/平方米，同比下降2%。

　　樓市的慘淡直接影響到了土地市場的成交。3月1日至5月26日，除工業(yè)用地外，杭州土地市場僅有4宗商用地成交，住宅用地零成交。5月5日，杭州市區(qū)土地拍賣現(xiàn)場，計劃出讓的杭政儲出[2014]10號和11號兩宗商地，均只有一家單位報名參加競拍。

　　而杭州土地市場的溢價也在不斷下降，今年主城區(qū)地價平均溢價率僅為9.3%，而去年平均溢價率達(dá)20.9%。

　　樓市仍在下行

　　中國青年報記者注意到，盡管今年以來杭州樓市“降價潮”不斷，多個樓盤先后降價，但是成交總量并未因此明顯放大，杭州商品住房依然面臨量價齊跌的窘境，一些房企因此開始有意調(diào)整開發(fā)的節(jié)奏。

　　據(jù)調(diào)查，2013年杭州房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)速度排名靠前的10個項(xiàng)目，平均開發(fā)周期約8個月，不到2012年前10個項(xiàng)目平均周期的二分之一。

　　今年，從拿地到銷售，杭州已經(jīng)面市的新盤的開發(fā)時間，普遍都超過了1年。其中，杭州主城區(qū)2013年1月至5月出讓的地塊中，約半數(shù)地塊項(xiàng)目未正式面市。

　　杭州市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，杭州住宅新開工面積121萬平方米，同比下降18.3%。而杭州樓市的存量房還在不斷高企。截至5月26日，杭州市區(qū)商品房庫存突破12.5萬套。短短一年間，全市庫存上升接近3.5萬套。

　　但至今，去化速度(指某地區(qū)過去開盤樓盤的剩余量和新開盤的剩余量總和的速度)并不理想。據(jù)透明售房網(wǎng)，4月杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)新建商品房簽約量為5419套，同比下降38.1%。截至5月26日，杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)共成交4595套。而5月，是傳統(tǒng)的成交旺季。

　　在4月開盤的樓盤中，半數(shù)樓盤的實(shí)際去化率(一定時間段內(nèi)的銷售率)不足三成。按照當(dāng)前的住房銷售速度，杭州樓市的庫存量去化大約需要25個月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于近幾年平均10個月的庫存消化周期。

　　“而這只是拿到預(yù)售證的，實(shí)際上還有大量正在建設(shè)的、還沒拿到預(yù)售證的商品房。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在目前觀望氣氛濃郁、去化速度緩慢的總體市場背景下，要期待市場有很好的表現(xiàn)并不太現(xiàn)實(shí)，“如果算上這些，消化整個杭州商品住宅可能需要3年時間。”

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