浙江寧波的房地產(chǎn)開發(fā)商興潤置業(yè)無力償還近6億美元的貸款，這是中國房地產(chǎn)公司的一次巨額違約事件，同時(shí)也是較新一件令人不安的事件。

　　IPO擴(kuò)容季即將開啟，或4月上旬上演，685家在排隊(duì)，27家已過會(huì)。

　　這讓大洋彼岸的投資者們對(duì)中國房地產(chǎn)開發(fā)商狀況的擔(dān)憂不斷加劇，導(dǎo)致債券價(jià)格下跌、交易量銳減。興潤置業(yè)事件發(fā)酵，顯示投資者為泡沫支付局部代價(jià)的時(shí)代已經(jīng)開啟。同時(shí)，不少人也開始為中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)惴惴不安起來。

　　他們的理由是：包括北京、廣州、杭州等地的開發(fā)商都已經(jīng)開始降價(jià)。有報(bào)道稱，北京的萬科橙受自住房低價(jià)入市的影響，開盤價(jià)比預(yù)期低3000元/平方米左右，已經(jīng)形成了一定的市場(chǎng)示范效應(yīng)，并帶動(dòng)了保利頭開熙悅春天、中國水電云立方、鑫苑鑫都匯、金融街(行情,問診)融匯等剛需盤跟進(jìn)。

　　與此同時(shí)，地處廣州的時(shí)代地產(chǎn)將廣州的樓盤全線8.8折促銷，加上此前敏捷地產(chǎn)的降價(jià)促銷?；仡?月份，杭州的一些企業(yè)因?yàn)閹齑娴呐c日俱增，降價(jià)促銷。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到2014年1月底，杭州商品房庫存達(dá)到120476套，創(chuàng)下歷史新高。看起來，2014年的樓市不再如2013年那樣漲聲一片，降價(jià)促銷的勢(shì)頭有所蔓延。中國的樓市變得山雨欲來一般，唱空樓市的聲音逐漸多起來。

　　可從目前形勢(shì)來看，降價(jià)潮并未如想象中如期而至，為樓市下“拐點(diǎn)到來”的結(jié)論為時(shí)尚早。目前降價(jià)的只是大型房企個(gè)別樓盤降價(jià)，以低姿態(tài)入市，讓利跑量，更多是一種未雨綢繆式的戰(zhàn)略調(diào)整，而不是資金面短缺的市場(chǎng)表現(xiàn)。

　　只是此前，對(duì)于2014年的業(yè)績目標(biāo)以及市場(chǎng)走勢(shì)，各家房企有著不同的解讀。萬科作為行業(yè)翹楚，其2000億元的年度銷售目標(biāo)相對(duì)保守；萬達(dá)、綠地均為2400億元的目標(biāo)則是超越萬科，來勢(shì)兇猛；而融創(chuàng)、佳兆業(yè)、旭輝、雅居樂、富力、景瑞等公司則大幅提高了今年的銷售目標(biāo)。萬達(dá)、綠地、旭輝、雅居樂、富力、景瑞等公司則對(duì)市場(chǎng)顯得相對(duì)樂觀。

　　奉化的三月正是油菜花開的季節(jié)，興潤置業(yè)卻沒能從和煦的陽光下熬過來。

　　3月11日，浙江省奉化市政府公開披露，浙江興潤置業(yè)投資有限公司（下稱“興潤置業(yè)”）的實(shí)際控制人沈財(cái)興父子因涉嫌非法吸收公眾存款罪被移奉化檢察機(jī)關(guān)審查起訴。

　　作為寧波地產(chǎn)界的房企大佬，擁有國家房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)的興潤置業(yè)在其轟然倒塌的背后，留下的是超過35億元的巨額債務(wù)，其中銀行欠貸達(dá)24億元，涉及17家銀行和2家小額貸款公司，7億多元的非法公眾存款，還有3億多元的工程欠款。

　　事實(shí)上，興潤置業(yè)從2013年年底時(shí)就已經(jīng)名存實(shí)亡。去年11月底，沈財(cái)興因涉嫌非法吸收公眾存款罪被奉化當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)刑事拘留。而興潤置業(yè)較重要的桃源項(xiàng)目從2013年夏天就已實(shí)質(zhì)性停工。直到今年3月，奉化市官方的消息披露，其巨額債務(wù)的冰山才較終顯露出來。

　　從昔日風(fēng)光到資不抵債，壓垮興潤置業(yè)的較后一根稻草究竟是什么？時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，高價(jià)拿地、折戟保障房項(xiàng)目、民間集資成本高企、受困高端項(xiàng)目、內(nèi)部管理混亂，多種原因疊加，較終資金鏈條斷裂，將興潤置業(yè)推向了深淵。

　　管理混亂

　　在戶籍人口不到50萬的奉化，沈財(cái)興可謂是風(fēng)云人物，盡管后來生意越做越大，在坊間一些人士仍稱乎其為“財(cái)興水泥”。

　　這樣的稱謂多少有著過去的標(biāo)志，現(xiàn)年51歲的沈財(cái)興僅小學(xué)文化，在創(chuàng)業(yè)之時(shí)是一個(gè)泥水匠，他幾乎不會(huì)說普通話。上世紀(jì)80年代，象山人沈財(cái)興來到奉化，從包工頭起家，將興潤置業(yè)做到了當(dāng)?shù)氐凝堫^房地產(chǎn)企業(yè)。

　　公開資料顯示，成立于1987年的浙江興潤置業(yè)投資有限公司，是經(jīng)當(dāng)時(shí)奉化縣人民政府批準(zhǔn)成立的全民所有制企業(yè)，原名奉化市城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)有限公司。

　　2003年，該公司以股份制形式轉(zhuǎn)為有限責(zé)任公司，2005年經(jīng)工商注冊(cè)更名為浙江興潤置業(yè)投資有限公司。事發(fā)前，興潤置業(yè)已擁有注冊(cè)資金4億元，總資產(chǎn)達(dá)30億元，企業(yè)已獲得國家房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)。

　　除了核心公司興潤置業(yè)外，沈財(cái)興與其子沈明崇名下還有多家企業(yè)。以沈財(cái)興為法人代表的有浙江興潤陽光建設(shè)有限公司、浙江沈氏建設(shè)有限公司等企業(yè)。而沈明崇名下的企業(yè)包括奉化興潤茗都置業(yè)有限公司等企業(yè)。

　　一直以來，建筑出身的沈財(cái)興對(duì)工程質(zhì)量要求很是嚴(yán)格，其開發(fā)的多數(shù)樓盤均由其自己的建筑公司承建，其開發(fā)的房地產(chǎn)因品質(zhì)好、質(zhì)量優(yōu)、綠化佳而獨(dú)樹一幟。

　　以沈財(cái)興成立興潤置業(yè)后開發(fā)的個(gè)樓盤陽光茗都為例，該項(xiàng)目在2003年4月入手，土地面積254.4畝，土地出讓金3.95億元。到現(xiàn)在，陽光茗都依然被認(rèn)為是奉化較高端的小區(qū)，沈也因此奠定了其在奉化地產(chǎn)界大佬的地位。

　　可以說，注重建筑質(zhì)量是興潤置業(yè)成為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的關(guān)鍵因素之一。而作為奉化市政協(xié)委員和房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長，沈財(cái)興憑借其和當(dāng)?shù)卣己玫恼剃P(guān)系，短短幾年時(shí)間里，讓興潤置業(yè)逐步成為奉化市的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　時(shí)至今日，興潤置業(yè)在奉化開發(fā)了十多個(gè)樓盤，目前在建的有江口“甬山新村”和高端法式別墅區(qū)“桃源”項(xiàng)目，并參與長汀村舊村改造項(xiàng)目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，該公司已開發(fā)房產(chǎn)面積100多萬平方米。

　　發(fā)跡后的沈財(cái)興依舊保持著農(nóng)民般的樸素。另一方面，和多數(shù)中小民營公司一樣，沈財(cái)興更相信親戚和家族的力量。自成立以來，興潤置業(yè)一直都是粗放的家族化經(jīng)營模式，沈家一共九兄妹，沈財(cái)興排行老三，包括其外甥在內(nèi)的多位沈家親戚均在興潤置業(yè)及其關(guān)聯(lián)公司里任職。

　　“公司是農(nóng)民式的管理，任人唯親，到了后期管理更混亂。”一位興潤置業(yè)的前員工告訴時(shí)代周報(bào)記者，“興潤置業(yè)的垮掉有多方面原因，管理跟不上也是其中一個(gè)原因。”

　　高價(jià)拿地

　　某種程度而言，興潤置業(yè)與其所在的奉化市的境遇是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)縮影。在城鎮(zhèn)化擴(kuò)張及房地產(chǎn)的發(fā)力下，這些年來，奉化的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)生水起。

　　公開資料顯示，2007年奉化市地方級(jí)財(cái)政收入為10.89億元，2010年則實(shí)現(xiàn)了17.91億元，這其中很大比例是得益于土地出讓金的逐年增長。

　　在2009年之前，奉化樓市一直處于一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，其樓市格局主要以本地開發(fā)商開發(fā)為主，除了領(lǐng)跑者興潤置業(yè)之外，還包括寧波滕頭、寧波金峰、寧波和源等本地開發(fā)商。

　　2009年之后，奉化樓市進(jìn)入高速發(fā)展階段。奉化市國土資源局的數(shù)據(jù)顯示，2009年5月13日，興潤置業(yè)拍下了香山美邸8萬平方米地塊，土地出讓金為4.5億元。

　　2010年1月，興潤置業(yè)以6.6億元的價(jià)格，拍得奉化蕭王廟街道泉溪江西側(cè)、彌勒大道南側(cè)的三個(gè)地塊，總出讓面積為14.01萬平方米。該地塊用于“桃源”項(xiàng)目開發(fā)。項(xiàng)目共三期，總建筑面積為8.404萬平方米，折合樓面價(jià)7852元/平方米。

　　除了“桃源”項(xiàng)目外，是年1月，興潤置業(yè)還以1.3億余元的價(jià)格拍得奉化市江口街道的龍樾灣項(xiàng)目，該項(xiàng)目土地總面積42807平方米，按規(guī)劃該項(xiàng)目是高端別墅樓盤。

　　對(duì)于沈財(cái)興來說，這幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)無疑有著過山車的味道。2011年，受宏觀調(diào)控的影響，奉化樓市在是年年底后進(jìn)入“冰封期”，多數(shù)樓盤處于有價(jià)無市狀態(tài)，另一方面，地方政府的土地拍賣也進(jìn)入“冰封期”。

　　“像奉化這樣的小城樓市狀況惡化后，本地開發(fā)商資金壓力大，拿地比較困難，為了提高拍賣成交率，將土地出讓金的起拍價(jià)定低，成為必然的選擇。”一位寧波樓市觀察人士這樣告訴時(shí)代周報(bào)記者。

　　2012年下半年起，包括世茂、綠城等大型房地產(chǎn)公司相繼進(jìn)入寧波，爭(zhēng)奪土地供給。2013年12月，世茂集團(tuán)拍下桃源附近16余萬平方米的地塊，其成交總價(jià)為5.756億元，折合樓面價(jià)3204元/平方米。

　　這意味著，相較于世茂的低價(jià)拿地，在不到4年時(shí)間，興潤置業(yè)在桃源項(xiàng)目地塊的土地價(jià)值縮水了近4億元。

　　2013年年底，綠城集團(tuán)在興潤置業(yè)另一個(gè)參與的項(xiàng)目—長汀村舊村改造項(xiàng)目周邊拍的地塊，成本為328萬元/畝，而之前該地段估價(jià)卻高達(dá)1000萬元/畝。

　　折戟安置房項(xiàng)目

　　如果說高價(jià)拿地是興潤置業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的豪賭，那么由其參與主導(dǎo)的奉化長汀村舊村改造項(xiàng)目，則是讓該公司倒下的一個(gè)關(guān)鍵因素。

　　長汀村地處奉化市城區(qū)北郊的錦屏街道，是奉化的一個(gè)“城中村”，擁有14個(gè)村民組，1299戶人家，3000余人口，該地與奉化市臺(tái)商、外商開發(fā)區(qū)接壤，甬臨公路橫穿村西，交通便捷。

　　2003年，長汀村啟動(dòng)了舊村改造工程，這項(xiàng)工程被列入了奉化市政府當(dāng)年的工作。彼時(shí)，奉化市政府同意長汀村實(shí)施舊村改造，前提是村里的所有集體土地要按政府指導(dǎo)價(jià)征用，征用工作在2003年6月底前完成。

　　2004年5月，奉化市政府將長汀村約22.9659公頃集體土轉(zhuǎn)登記為國有土地。是年6月21日，奉化市國土局與寧波洛茲置業(yè)有限公司（下稱“洛茲置業(yè)”）簽訂了一份《國有土地使用權(quán)出讓合同》，正式將長汀村舊村改造的地塊出讓給該公司。

　　洛茲置業(yè)隸屬于洛茲集團(tuán)，是寧波地區(qū)一家大型民營企業(yè)，該公司主營業(yè)務(wù)為服裝。奉化市國土局當(dāng)時(shí)的材料顯示，該項(xiàng)目土地出讓金為3.37億元，總開發(fā)面積為20.36萬平方米，其中開發(fā)商能夠開發(fā)出售的面積為8.6萬平方米。

　　長汀村舊村改造項(xiàng)目，實(shí)行“邊拆遷安置、邊商業(yè)開發(fā)”的運(yùn)作模式。與許多政府公共項(xiàng)目一樣，政府引入民間資本，同時(shí)以土地作為支付對(duì)價(jià)，長汀項(xiàng)目亦如是。政府引入地產(chǎn)開發(fā)商建造安置房，作為回報(bào)，政府提供相應(yīng)地塊供地產(chǎn)商開發(fā)。

　　但是，洛茲置業(yè)在此后的開發(fā)過程中遭遇了村民的抵制，由于各種原因，多位村民開始與政府打起了數(shù)年的行政訴訟官司。

　　2007年1月，浙江省人民政府53號(hào)行政復(fù)

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