“分類(lèi)調(diào)控”成為今年樓市調(diào)控政策的關(guān)鍵詞。2014年政府工作報(bào)告提出，要堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)、分步實(shí)施、分級(jí)負(fù)責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，提高大城市保障房比例。推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行。針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士分析指出，分類(lèi)調(diào)控的樓市政策適合海南樓市的發(fā)展現(xiàn)狀。此外，海南是時(shí)候控制土地結(jié)構(gòu)與供應(yīng)結(jié)構(gòu)了。

　　激活剛需市場(chǎng)加速去庫(kù)存化

　　對(duì)于政府報(bào)告中提出的“針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控”，海南錦誠(chéng)旅游地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)海南錦誠(chéng)）的負(fù)責(zé)人王路結(jié)合海南房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀做出解讀。他表示，海南是旅游度假目的地，而購(gòu)房置業(yè)客戶多來(lái)自島外，因此，海南的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要堅(jiān)持走市場(chǎng)化道路，不適宜“一刀切”的調(diào)控政策。

　　海南錦誠(chéng)分析指出，在當(dāng)前分化的市場(chǎng)需求下，調(diào)整政策不再由統(tǒng)一的制定，而是針對(duì)性地分權(quán)至地方。可能會(huì)使供求基礎(chǔ)程度不同的城市之間調(diào)控政策出現(xiàn)明顯差別：一線和少數(shù)二線城市，由于房?jī)r(jià)漲幅較大，調(diào)控仍從緊；對(duì)于供大于求、房?jī)r(jià)漲幅小的三四線和部分二線城市，維持現(xiàn)狀；對(duì)于嚴(yán)重供大于求，房?jī)r(jià)上漲或下跌的，可以適度放松政策。

　　整體而言，在全國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟，GDP增速放緩的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐作用將被重提，政策上的宏觀調(diào)控呈現(xiàn)明顯放緩趨勢(shì)，尤其針對(duì)海南這樣以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，缺少產(chǎn)業(yè)支撐的城市，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用將更加明顯。

　　在2013年調(diào)控放緩，以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)軟著陸的背景下，海南的房地產(chǎn)調(diào)控除了跟隨制定的“國(guó)八條”、“限購(gòu)”、“限貸”政策外，較少出臺(tái)地方性的新政，且房地產(chǎn)調(diào)控歷來(lái)秉持相對(duì)寬松的態(tài)度。在“分類(lèi)調(diào)控”的政策背景下，以及2014年初期房地產(chǎn)成交表現(xiàn)較差的市場(chǎng)背景下，今年海南的調(diào)控方向應(yīng)該是維持現(xiàn)狀或適度放松。

　　此外，“增加中小套型商品房”這一條是鼓勵(lì)剛需的政策，同時(shí)也明確提出“抑制投機(jī)投資性需求”。而“激活剛需市場(chǎng)”仍然是海南的開(kāi)發(fā)商未來(lái)去庫(kù)存化、盤(pán)活資金的突破口。

　　海南省養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或?qū)?ldquo;風(fēng)生水起”

　　同時(shí)，2014年政府的工作報(bào)告提出，要擴(kuò)大服務(wù)消費(fèi)，支持社會(huì)力量興辦各類(lèi)服務(wù)機(jī)構(gòu)，發(fā)展養(yǎng)老、健康、旅游、文化等服務(wù)，落實(shí)帶薪休假制度。

　　有分析認(rèn)為，該政策對(duì)海南更多的是促進(jìn)作用。“養(yǎng)老、健康、旅游、文化”當(dāng)前都是海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心主題之一，而這幾個(gè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的落地未來(lái)也需要更多地依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　同時(shí)，在今年的海南省兩會(huì)中也明確提出，利用海南天然的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，抓住機(jī)遇，面向全國(guó)，變傳統(tǒng)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”為發(fā)展“以養(yǎng)老服務(wù)為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)”。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)依然會(huì)是未來(lái)幾年海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱門(mén)主題。

　　海南錦誠(chéng)認(rèn)為，具體到海南的各區(qū)域，以海口為核心的瓊北片區(qū)，依托省會(huì)較完善的基礎(chǔ)配套以及人口數(shù)量，將更有利于養(yǎng)老、健康、文化等第三產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)落地與升級(jí)；而以三亞為核心的瓊南片區(qū)，更適合依托較高的旅游知名度打造特色化旅游主題，兼顧打造軟性養(yǎng)老、健康、文化服務(wù)平臺(tái)。

　　海南省應(yīng)控制供地結(jié)構(gòu)有效利用資源

　　據(jù)了解，雙向調(diào)控亦可稱(chēng)分類(lèi)指導(dǎo)，即對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性的需求，限購(gòu)政策不退出。而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　所謂高庫(kù)存是指庫(kù)存量高于月銷(xiāo)售量的12-15倍，或者高過(guò)1年到1年半的銷(xiāo)售量。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，政府不適合再重蹈2010年因國(guó)際旅游島效應(yīng)而大規(guī)模出讓土地覆轍，應(yīng)優(yōu)化土地出讓結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展養(yǎng)老、健康地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　另外，政府應(yīng)加大醫(yī)療、教育及服務(wù)業(yè)方面的投入，大量引進(jìn)島外相關(guān)專(zhuān)業(yè)的人才，使之能夠與海南房地產(chǎn)發(fā)展配套。

　　王路表示，海南要控制供地結(jié)構(gòu)及土地供應(yīng)量，使土地資源能夠有效的利用，并且是可持續(xù)利用資源。

　　海南錦誠(chéng)指出，結(jié)合內(nèi)地氣候來(lái)看，海南樓市“迎剛需”、“去投資化”、“長(zhǎng)居型度假”、“候鳥(niǎo)養(yǎng)生”的發(fā)展特征將更加明顯。在產(chǎn)品方面，普通公寓型產(chǎn)品在一定程度上側(cè)重居住功能的營(yíng)造，別墅等度假產(chǎn)品則需要更加注重產(chǎn)品使用性與度假體驗(yàn)感的合理共融。

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