海南房地產(chǎn)的無序開發(fā)，讓政府不斷尋思新的發(fā)展路徑。

　　與全國樓市一樣，在經(jīng)歷兩年調(diào)整后，2013年海南樓市迎來回升，2013年海南全省商品房銷售面積1191.23萬平方米，增長27.8%。商品房銷售額1032.65億元，增長40.4%。

　　盡管全年銷售回暖，卻掩飾不了海南省政府的焦慮。繼2013年11月頭次提出要調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)后，海南省政府日前再次強調(diào)，2014年海南將降低普通商品住房比例，優(yōu)化酒店業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展高端經(jīng)營性地產(chǎn)。對已規(guī)劃為居住用地或已出讓但未開發(fā)的居住用地，鼓勵市縣依法調(diào)整為商業(yè)或者旅游用地。

 　　“海南的房子存量并不大，說嚴(yán)重過剩有些夸張，主要是結(jié)構(gòu)上有點問題。”海南省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，作為國際旅游島，政府不想再靠住宅做一錘子購賣，將通過調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，發(fā)展旅游和商業(yè)地產(chǎn)，為當(dāng)?shù)貛矶愂蘸途蜆I(yè)等長遠(yuǎn)利益，而海南還在發(fā)展的過渡期內(nèi)，也必然依賴房地產(chǎn)。

　　住宅存貨需消化五年？

　　“住宅是一錘子購賣，賣了就沒了。”海南省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，酒店業(yè)是長期經(jīng)營發(fā)展，能夠給當(dāng)?shù)貛碡斦杖搿⒕蜆I(yè)，還可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，解決海南持續(xù)發(fā)展的問題。此外，海南的環(huán)境資源優(yōu)質(zhì)，如果單純做住宅，開發(fā)品質(zhì)又不高，實際上等于賤賣海南的資源。

　　對此，海南錦誠旅游地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)負(fù)責(zé)人王路分析認(rèn)為，海南樓市結(jié)構(gòu)調(diào)整較關(guān)鍵的原因，是政府需要考量長遠(yuǎn)發(fā)展的問題，住宅對稅收和就業(yè)改善沒幫助，政府必須增加旅游經(jīng)營用地，發(fā)揮國際旅游島的優(yōu)勢。

　　今年在海南文昌過年的寧波人王女士發(fā)現(xiàn)，在北京、江浙一帶霧霾襲擊下，如今前往海南度假養(yǎng)生的人越來越多，而這些人頭先會考慮自己是否有居住消費需求。置業(yè)方向也開始從?？?、三亞向房價較低的瓊海、文昌、澄邁等市縣轉(zhuǎn)移。

　　“這兩年來海南置業(yè)的需求整體是增加的，但客戶變了，2010年前純粹是投資，現(xiàn)在是給父母和自己將來養(yǎng)老，因此以前做小戶型或者比較粗糙的產(chǎn)品，如今銷售都遇到了影響，要考慮割肉。”王路告訴記者，新增的供應(yīng)更加適應(yīng)市場需求，而存貨消化也有難度。

　　海南商品房存貨到底有多少，并無準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。王路說，民間的估計大約在3000萬平方米左右，若以2013年的銷售速度計算，大約需消化三到五年左右。

　　而市場的潛在供應(yīng)量還在增大。據(jù)海南省建設(shè)廳官員2013年初透露的數(shù)據(jù)，按在建工程量計算，目前海南房地產(chǎn)市場的商品房實際潛在供應(yīng)總量約5000萬平方米。

　　隨著這些潛在供應(yīng)相繼入市，市場開始出現(xiàn)消化不良。

　　房地產(chǎn)依賴短期難擺脫

　　一直以來，房地產(chǎn)在海南的地位舉足輕重，已經(jīng)成為海南經(jīng)濟發(fā)展較關(guān)鍵的產(chǎn)業(yè)。

　　根據(jù)海南省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年，海南省房地產(chǎn)業(yè)完成投資1356.55億元，同比增長32.9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部投資的比重為49.8%，比2012年同期提高2.2個百分點，對投資增長的貢獻(xiàn)率為58%，比2012年同期提高6.7個百分點，并明顯高于全國平均20%的比重。

　　而房地產(chǎn)投資的比重還在逐年上升。根據(jù)可查詢的數(shù)據(jù)，2012年1至10月，海南省房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為41%。2009年同期，這一比重約為31.5%。

　　“我們的旅游和房地產(chǎn)是捆綁在一起統(tǒng)計的，很多旅游項目都算進(jìn)了房地產(chǎn)投資，跟內(nèi)地統(tǒng)計口徑不同，因此比例會偏大。”上述住建廳官員對記者表示，海南靠旅游和房地產(chǎn)發(fā)展是沒錯，這也是過渡期的必然。

　　客觀上，政府也難以擺脫對房地產(chǎn)的依賴。“海南沒有工業(yè)，不靠旅游和房地產(chǎn)也發(fā)展不起來。”力高唐人投資集團海南公司副總經(jīng)理索引認(rèn)為，海南作為旅游城市，環(huán)境氣候好是它的優(yōu)勢資源，旅游項目開發(fā)往往與房產(chǎn)開發(fā)連接在一起，密不可分。某種程度上，房地產(chǎn)開發(fā)比重提升，也是海南經(jīng)濟快速發(fā)展的一大體現(xiàn)。

　　“作為旅游城市，不可能再發(fā)展工業(yè)，短時間內(nèi)也難以解決其它產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的問題，如博彩業(yè)和金融業(yè)的建設(shè)，目前尚不確定，免稅島的規(guī)模尚小，服務(wù)業(yè)也未發(fā)展起來，但只要政府有序管理，不像2010年那樣無序出讓土地，問題不大。”王路認(rèn)為。

　　索引也告訴記者，現(xiàn)在來海南的人主要是養(yǎng)老或度假，80%以上是自住消費，所含泡沫成分就會很少，也會帶動醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)、金融業(yè)等其他行業(yè)的發(fā)展，這與1992年的情況截然不同。

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