繼10月8日深圳出臺(tái)“深八條”后，10月23日，北京也出臺(tái)“京七條”再度引發(fā)調(diào)控升級(jí)熱議。進(jìn)入較后一個(gè)季度，各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)將面臨考核大限，客觀上都逼迫地方政府出招的可能性。而“京七條”“深八條”的扎堆出臺(tái)是一種“信號(hào)”，意味著上海、廣州這些城市也很可能推出新的樓市調(diào)控政策。

“深八條”之后又出“京七條”

在全國(guó)房?jī)r(jià)一片喊漲聲中，樓價(jià)漲幅也超出年度房控目標(biāo)一截的深圳市，10月8日提出八條治理措施的“深八條”，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)預(yù)售管理，同時(shí)大小銀行均抬高房貸利率，進(jìn)一步收緊限貸。“深八條”也普遍被業(yè)界解讀為調(diào)控加碼的信號(hào)，主要通過(guò)信貸影響預(yù)期。

10月23日，北京市發(fā)布的“京七條”，釋放的信號(hào)似乎就更強(qiáng)了，明確提出，今后將加快發(fā)展自住型商品住房，銷(xiāo)售均價(jià)比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右。今明兩年7萬(wàn)的供應(yīng)量，或?qū)_擊明年北京房?jī)r(jià)。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析，推動(dòng)自住型商品房建設(shè)標(biāo)志著樓市調(diào)控的新思路，從以前的“政府做保障房，其它歸市場(chǎng)”，轉(zhuǎn)變成了政府做保障房保障低端人群居住，自住型住房低價(jià)銷(xiāo)售給中低收入的自住型人口，高端部分市場(chǎng)化運(yùn)作。這是在不大影響地方土地財(cái)政收入的前提下，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期增加供應(yīng)的較快方法。

實(shí)際上，在京深之前，9月鄭州市開(kāi)始實(shí)施的“房?jī)r(jià)零增長(zhǎng)”規(guī)定，便號(hào)稱(chēng)“升級(jí)版限購(gòu)令”。

年末各地或密集出新招

本次“京七條”在十八屆三中全會(huì)之前發(fā)布，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)羊城晚報(bào)記者表示，這或許透露出以后政策調(diào)控的方向和信號(hào)，從趨勢(shì)來(lái)看，今后調(diào)控政策會(huì)逐漸向市場(chǎng)化、經(jīng)濟(jì)化轉(zhuǎn)變做過(guò)渡，為樓市長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制做鋪墊。

張大偉認(rèn)為，新政策可能會(huì)掀起新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，由于各地目前并沒(méi)有完成任務(wù)，因而在較后幾個(gè)月各地可能會(huì)出臺(tái)一些房地產(chǎn)調(diào)控措施。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭也表示認(rèn)同，繼“鄭州新政”、“深八條”之后，北京也出臺(tái)七條措施，這是一種“信號(hào)”，意味著上海、廣州也很可能將推出新的樓市調(diào)控政策，他預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)有幾個(gè)城市跟風(fēng)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，北京的新建商品住宅房?jī)r(jià)漲幅一直處于全國(guó)頭位，而上海和廣州緊跟其后。9月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，北上廣深同比漲幅全部超過(guò)兩成。“北、上、廣、深等都是今年房?jī)r(jià)漲幅相當(dāng)大的城市，沒(méi)有完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，因此地方政府的壓力較大。”

“穗N條”備受關(guān)注

專(zhuān)家分析，“深八條”的精華——調(diào)整套住房貸款的頭付比例和利率，其實(shí)并無(wú)實(shí)質(zhì)效果。實(shí)際上，銀根緊縮時(shí)直接受影響的依然是靠頭套房貸解決置業(yè)門(mén)檻的剛需客。

而“京七條”中提出的“自住型商品住房”，與廣州的限價(jià)房類(lèi)似。張宏偉指出，未來(lái)7萬(wàn)套自住型商品房用地有可能使市場(chǎng)化的商品用地量驟減，可能使商品房供求更緊張。

“再限”還是“加供”，廣州將出何種“殺招”？——這是近來(lái)業(yè)內(nèi)對(duì)“穗N條”的各種猜想。從目前來(lái)看，此前廣州實(shí)施的限售、限簽并未能有效阻止房?jī)r(jià)的快速上漲，負(fù)面效果卻日益顯現(xiàn)：導(dǎo)致“雙合同”、“三合同”不斷增多，開(kāi)發(fā)商預(yù)售用較低的簽約價(jià)格滿(mǎn)足調(diào)控目標(biāo)，而實(shí)際裝修、車(chē)位等價(jià)格卻越來(lái)越高。再在這方面收緊，會(huì)讓樓市亂上加亂。

業(yè)內(nèi)人士表示，廣州需要新的調(diào)控，廣州將出什么招加碼調(diào)控？仍需拭目以待。

專(zhuān)家說(shuō)法

“七折限價(jià)房”新政或不適合全國(guó)

不過(guò)，楊紅旭認(rèn)為，由于地方政府的權(quán)限有限，因此新一輪的調(diào)控措施仍以強(qiáng)調(diào)舊政策的落實(shí)為主，新的內(nèi)容并不多，主要作用在于“表態(tài)”。如果上海出臺(tái)新政，情況也會(huì)類(lèi)似，但北京的“七折限價(jià)房”新政并不適用于上海、廣州。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉指出，“京七條”短期內(nèi)可以控制房?jī)r(jià)，但中長(zhǎng)期的市場(chǎng)效果不佳，并不適合全國(guó)推廣。頭先，“京七條”限房?jī)r(jià)時(shí)間周期為5年，5年后這些限價(jià)房入市價(jià)格就會(huì)和周邊商品住宅看齊，不會(huì)有中長(zhǎng)期的影響周邊板塊價(jià)格的作用。其次，由于利潤(rùn)被限制，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”模式下推出的地塊不一定會(huì)受到開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可。 

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