樓市有“金九銀十”一說，意即9月、10月是銷售旺季，開發(fā)商對此寄以厚望，消費者對此也頗為關(guān)注。然而，今年的“金九”卻不金，“銀十”也恐難圓。從房管部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，除房價一項上漲外，其他各項指標無論同比、環(huán)比都大幅減少。9月份，福建龍巖城市共銷售商品房1130套，同比減少54.62%，環(huán)比減少43.16%；銷售面積8.02萬平方米，同比減少56.15%，環(huán)比減少37.83%；銷售金額64254.23萬元，同比減少39.77%，環(huán)比減少33.99%。10月份，盡管國慶期間，市住建局與龍巖電視臺聯(lián)合舉辦了大型“房車展”，有20多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)攜帶本企業(yè)新盤模型參展，但現(xiàn)場僅是“熱鬧”而已，看的人多，下單的人少，3天展期，僅有數(shù)十人表達了購房意愿，但沒有正式簽約。據(jù)房管部門統(tǒng)計，10月份截至15日止，城市銷售商品房413套，銷售面積3.79萬平方米，銷售額30200萬元，環(huán)比9月，雖時間過半幾項指標均未過半。

　　為什么今年9、10月份的房市會如此反常，筆者調(diào)研認為有如下因素：一是樓市分化格局逐步形成，中小城市銷售趨緩。下半年以來，全國一線城市和部分二線城市市場火熱，呈量價齊升狀態(tài)，但絕大多數(shù)二、三線城市市場平穩(wěn)、銷售趨緩。一些中小城市甚至出現(xiàn)量價齊跌現(xiàn)象。如鄂爾多斯、海口、溫州等地，房價都有不同程度下跌，常州、鄭州、營口等城市的新城區(qū)，也出現(xiàn)了空置現(xiàn)象。事實表明，樓市已逐步形成大城市與中小城市的分化格局。福建龍巖屬于四線城市，其城市規(guī)模、人口總量、經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平都難以企及福州、廈門、泉州等沿海發(fā)達城市，更不用說與一、二線城市相比，樓市銷售情況自然超不出大多數(shù)中小城市的水平。

　　二是商品房供應(yīng)充足，房價高企，必然影響銷售。2012年龍巖土地供應(yīng)量較大，特別是城市，土地購置費高達20.84億元，同比增長174.6%。按建設(shè)周期推算，這些土地將在2013年陸續(xù)建成商品房推向市場。據(jù)統(tǒng)計，今年1-9月，城區(qū)批準預(yù)售商品住房面積90.4萬平方米（合8782套），同比增30.9%。至9月末累計可售商品房面積195.75萬平方米，可售商品住房面積78.86萬平方米（合8148套），加上10月份至明年上半年，大約還有“名都”、“中駿·藍灣香郡”等14個新盤約3700多套房源推向市場，兩項合計約為12000多套。以近兩年城市每年約7000多套的銷售量，也需一年半時間才能去化。這樣大的體量，給消費者增加了選擇余地。目前龍巖房價仍在高位運行，至9月末，城市商品住房均價為8515元/平方米，而據(jù)市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2012年龍巖市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入才23765元，顯然難以承受這么高的房價。供應(yīng)量大、價位又高，二重因素疊加，銷售必然減少。

　　三是銀行信貸投放減緩，企業(yè)和個人獲得貸款的難度加大。據(jù)相關(guān)報道，從9月下旬開始，各商業(yè)銀行都在收緊信貸額度，導(dǎo)致各地新增貸款額度遠不及貸款需求。龍巖各家商業(yè)銀行雖貸款審批業(yè)務(wù)照常進行，但放貸審查更加嚴格，門檻相應(yīng)提高，企業(yè)獲得開發(fā)貸和個人獲得按揭貸更加不易。預(yù)計第四季度，部分開發(fā)企業(yè)資金鏈將趨緊，購房者公積金貸款、商業(yè)貸款額度也將受到嚴格限制，排隊等額度、等放款的現(xiàn)象將再度出現(xiàn)。而資金供給量的制約，必將影響第四季度及明年上半年的開發(fā)量和銷售量。

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