一、關(guān)于地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的規(guī)定

　　《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第三條規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。對此，我省《海南省財政廳海南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（瓊財稅〔2011〕299號）也做了相應(yīng)的解釋。

　　二、政策執(zhí)行時間

　　我省規(guī)定，自2011年1月1日起對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。

　　三、什么叫宗地

　　宗地是土地權(quán)屬界址線圍成的地塊，是土地登記和地籍調(diào)查的基本單位，一般情況下，一宗土地為一個權(quán)屬單位。

　　四、宗地地價包括哪些內(nèi)容

　　地價包括取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。包括：支付的土地出讓金或者土地轉(zhuǎn)讓價款、土地契稅、耕地占用稅、拆遷補償費、規(guī)劃設(shè)計、勘探費、“七通一平”費用等。

　　五、如何計算宗地容積率

　　容積率又稱建筑面積毛密度，指房地產(chǎn)項目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積與項目總用地面積的比值。因歷史原因等，納稅人無法取得相關(guān)部門確定的宗地容積率時，可按以下公式自行計算容積率：宗地容積率=項目地上總建筑面積÷宗地面積。

　　六、對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)如何將地價計入房產(chǎn)原值

　　宗地容積率大于0.5的，按應(yīng)稅房產(chǎn)（指按原值計稅的地上房產(chǎn)，下同）建筑面積除以容積率計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。公式為：計入房產(chǎn)原值的地價=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積÷容積率×土地單價；

　　宗地容積率低于或等于0.5的，按應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。公式為：計入房產(chǎn)原值的地價=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價。

　　例一，某宗土地上房產(chǎn)總建筑面積為5000平方米，其中企業(yè)擁有的應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積為3000平方米，另外該宗土地面積1000平方米，地價200萬元（土地單價2000元/平方米），宗地容積率為5，則計入房產(chǎn)原值的地價=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積÷容積率×土地單價=3000平方米÷5×2000元/平方米=120萬元。

　　例二，某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價1000元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米（假定均為應(yīng)稅房產(chǎn)），宗地容積率為0.4，因此，計入房產(chǎn)原值的地價=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價=8000平方米×2×1000元/平方米=1600萬元。

　　七、劃撥土地計入房產(chǎn)原值的問題

　　當(dāng)前有部分企業(yè)（主要是老的國有企業(yè)）的土地仍是無償劃撥的，企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的價款為零。此外，近年來隨著國有企業(yè)改制，部分劃撥土地雖以國家授權(quán)經(jīng)營、作價入股等方式對土地進行了價值評估，這種評估價值不屬于取得土地使用權(quán)支付的價款，不需要計入房產(chǎn)原值。

　　八、新建商品房、二手房用地價格計入房產(chǎn)原值的問題

　　由于新建商品房、二手房是連房帶地一并交易，銷售價格中已含有該房產(chǎn)相應(yīng)分割的土地價格并全額計入房產(chǎn)原值，因此不需再重新將地價計入房產(chǎn)原值。

　　海南省地方稅務(wù)局

　　二〇一三年九月九日

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