1988年，廣東深圳、東莞、佛山等城市的工業(yè)化熱潮已經(jīng)如火如荼，城鎮(zhèn)建設(shè)風(fēng)生水起，現(xiàn)代廠房和高樓大廈取代了昔日的莊稼地和舊平房，漁村變城市的傳奇幾乎每個月都在上演，但珠海次大規(guī)模的城鎮(zhèn)化這一年才剛剛從三灶鎮(zhèn)啟動。

    總面積約96平方公里的三灶鎮(zhèn)，交通閉塞、孤懸海上，連到珠海市區(qū)都要靠擺渡，工業(yè)基礎(chǔ)近乎為零，城鎮(zhèn)化開發(fā)起步又晚，缺乏資金，決策者們只能另辟蹊徑，開始了用土地來運作資本，繼而完善基礎(chǔ)設(shè)施，再引入工業(yè)。輪房地產(chǎn)熱悄無聲息地來了，但很快又因宏觀調(diào)控戛然而止。

    三灶鎮(zhèn)的次開發(fā)，也是珠海次大規(guī)模的城鎮(zhèn)化建設(shè)之路，雖然迂回、曲折甚至充滿迷惑與爭議，但不少當(dāng)?shù)馗刹繌娬{(diào)，這一時期珠海所建設(shè)的大交通、大機場、大港口大格局奠定了未來幾十年的發(fā)展基礎(chǔ)。得益于此，三灶鎮(zhèn)在十幾年后破繭成蝶，于2006年一般預(yù)算內(nèi)財政收入突破一個億，位居珠海15鎮(zhèn)之頭。

    珠海三灶孤懸海上

    上世紀(jì)80年代中期的三灶，只是隸屬于香洲區(qū)的一座小島，當(dāng)時沒有大橋連接，只有一班的渡輪，島上的1.2萬村民極少與外界往來。就是這樣的一座小島，時任珠海市委書記梁廣大決定大開發(fā)，1988年12月三灶管理區(qū)成立，動手要建大機場、大港口，還有連通市區(qū)的大橋。

    上世紀(jì)八十年中到九十年代初這段珠海波西區(qū)大開發(fā)時期，到珠海投資后遭遇調(diào)控，顆粒無收債務(wù)纏身的眾多投資人中，李鐵生是一個典型。她后來始終沒能恢復(fù)元氣，除了躲債，很長一段時間都在珠海市實驗中學(xué)高中部當(dāng)清潔工，給學(xué)生刷洗衣物。“這都是生活所迫，沒辦法。”李鐵生說，80年代當(dāng)很多人連彩電都看不上，她已經(jīng)全身品牌，出入豪車了，當(dāng)初沒想到會這么快就淪落下來，除了她隨身攜帶的老照片，人們已經(jīng)從她身上看不出她曾經(jīng)是中國較早一批富起來的百萬富翁。2007年，政府終于償還了一百多萬工程款，她的生活才好轉(zhuǎn)起來。

    故事從1988年說起。

    1988年之前，總面積約1700平方公里的珠海，絕大部分仍保持碧草連天、炊煙裊裊的田園景象，城市幾乎只限于16.8平方公里的特區(qū)范圍內(nèi)。以至于事隔多年，原珠海三灶鎮(zhèn)鎮(zhèn)委副書記、現(xiàn)年58歲的梁關(guān)好回憶1986年1月21日次踏上珠海三灶鎮(zhèn)時，心中的那份震驚至今仍揮之不去。

    “當(dāng)時真的連死的心都有了。”梁關(guān)好不無幽默地說，當(dāng)時他剛退伍，被分配到三灶鎮(zhèn)，那時三灶還是區(qū)公所，只是隸屬于香洲區(qū)的一座小島，由于珠海大橋尚未建成，他輾轉(zhuǎn)珠海橫琴，乘一艘小渡船上島，只有一班船，由于交通不便，島上約1.2萬村民與外界少有往來，幾乎都以種田和捕魚為生，“環(huán)境很差，我也是珠海人，但之前都從未到過三灶，聽說分到了三灶，心里當(dāng)時很不情愿”。

    1988年，同為特區(qū)的深圳等城市發(fā)展均一日千里，速度之快、規(guī)模之大震撼世界，時任珠海市委書記梁廣大決定開發(fā)珠海西部地區(qū)(特區(qū)位于珠海東部)，把這片沉睡的土地喚醒，于同年12月成立了三灶管理區(qū)，下轄三灶、紅旗、平沙、南水四個鎮(zhèn)，總陸地面積約447平方公里，是原珠海特區(qū)面積的幾十倍。

    此前因在珠海斗門白藤湖開發(fā)出中國個農(nóng)民度假村的鐘華生被梁廣大相中，擔(dān)任三灶管理區(qū)書記兼區(qū)長。盡管比梁關(guān)好晚來三灶兩年，但鐘華生多年后向南都記者回憶，當(dāng)時三灶依然十分荒涼、交通閉塞，發(fā)展滯后，并無起色。

    不過，因為幾乎沒有任何工業(yè)和交通基礎(chǔ)，當(dāng)時幾乎沒有人看好這次大開發(fā)。鐘華生說，還沒上任，很多人就跑出來反對，說市區(qū)還沒搞完，西區(qū)怎么建，很多親戚朋友也勸鐘華生不要來三灶管理區(qū)，接這個爛攤子，而當(dāng)時珠海財政吃力，市里面只給了三灶管理區(qū)40萬元的啟動經(jīng)費，而且拖了四個月才下?lián)埽_發(fā)資金都需要自籌，如此大的開發(fā)怎么啟動，還要建大機場、大港口，錢從哪里來?

    “梁廣大也問怎么辦，我說不怕，只要你放權(quán)，就可以調(diào)錢。”鐘華生回憶。

    空手套錢

    初創(chuàng)的三灶管理區(qū)一窮二白，玩起了土地的資本運作，面向全國“賣地”籌款，當(dāng)年全國不少報刊上都刊登過“今日借你一杯水，明日還君一桶油”的廣告，來購地建房的投資者趨之若鶩，“大家就是拼了命去購地皮，炒地皮，建房子，當(dāng)時根本沒想過這些房子究竟賣給誰，給誰住?”過來人回憶當(dāng)年，認(rèn)為當(dāng)時盲目樂觀，都覺得政府搞的項目不可能垮。三灶鎮(zhèn)在房地產(chǎn)熱下迅速籌集了10億元啟動資金，以至于后來連梁廣大都自我解嘲：“西區(qū)玩的是空手道”。

    沒人想到，珠海歷史上輪大規(guī)模的城鎮(zhèn)化建設(shè)熱潮是從三灶鎮(zhèn)的幾間簡陋茅棚開始的。這股熱潮后來席卷全國，改變了許多人的命運。

    作為西區(qū)大開發(fā)的樞紐，三灶管理區(qū)辦公室設(shè)在三灶鎮(zhèn)，但因為辦公經(jīng)費遲遲沒有下?lián)?，沒有辦公場所，鐘華生于是先向紅旗和平沙兩個農(nóng)場借了十萬元，在三灶鎮(zhèn)金海岸建了幾間茅棚辦公，并一直用到了1999年。

    由于基礎(chǔ)條件太差，缺水、缺電，加上交通太過閉塞，當(dāng)時從三灶出去要先走泥路，再走水道，花上大半天時間，工業(yè)項目進不來。珠海西區(qū)大開發(fā)注定無法復(fù)制深圳、東莞的模式，先引入工業(yè)項目，聚集大量工人，然后大規(guī)模建房，依靠土地開發(fā)，循序漸進發(fā)展城鎮(zhèn)化。

    外無借鑒，內(nèi)無糧草，一窮二白的三灶管理區(qū)另辟蹊徑，玩起了土地的資本運作，在三灶圍海造地4平方公里，連同金海岸一同推向市場，面向全國“賣地”，來籌集修路、修大港口的巨額資金。作為“領(lǐng)頭羊”的鐘華生此時也將媒體利用到了有效，在全國報刊上喊出了“今日借你一杯水，明日還君一桶油”的口號，來購地建房的投資者頓時趨之若鶩。

    一位已退任的三灶管理區(qū)工作人員表示，當(dāng)時來購地的人全國各地，幾乎哪一個省份都有，有的是看到報紙來投資的，有的是親戚朋友介紹的，大家排著隊來交錢，蔚為壯觀。梁關(guān)好回憶，原來三灶鎮(zhèn)只有一條幾百米長的舊街，但到了1992年左右，就變成了好幾條街城區(qū)范圍擴大了好幾十倍，政府提供的商住用地供不應(yīng)求，很多投資者就找到村民，由前者出錢、村民出地一起合作建房，房屋建成后，兩層留給村民，五層給投資者。

    投資熱催生了房地產(chǎn)熱。鐘華生說，當(dāng)時西區(qū)云集了來自全國各地的建筑大軍5萬多人，處處都是建房的工地。這一數(shù)字比三灶鎮(zhèn)當(dāng)時的原住民多出近4倍

    珠海建筑商王燕也是1990年代被吸引到三灶炒房、炒地皮的投資者之一?；貞洰?dāng)年，她的感受是“瘋狂”。“當(dāng)時三灶明明沒有什么工業(yè)，也沒有幾個人，但大家就是拼了命去購地皮，炒地皮，建房子，當(dāng)時根本沒想過這些房子究竟賣給誰，給誰住?”王燕說，現(xiàn)在看來，當(dāng)時改革開放不久，大家都沒有風(fēng)險意識，以為政府搞的項目不可能垮，盲目樂觀。

    梁關(guān)好介紹，當(dāng)時就看到大家都忙著建房，一棟棟房子建好，可幾乎都沒人住，都空置在那里。

    到了1992年，三灶的房地產(chǎn)熱達到了瘋狂的地步。一塊地原來政府賣出去一兩萬，經(jīng)過層層倒手，可以賣到十幾萬，房價隨之飆升，這一年，三灶的房價超過了2500元，而當(dāng)時國人的工資普遍只有兩三百塊錢，一年的收入才能購到一平米房子。房價與收入比接近10比1，即便過去21年，三灶鎮(zhèn)目前的房價也大多在7000元/平米左右，而對比珠海在崗職工2012年4041元的平均工資，房價與收入比為1.7：1，仍遠(yuǎn)不及當(dāng)年。

    改革開放后，中國波房地產(chǎn)熱就這樣洶涌而至，如滔天巨浪席卷了包括珠海三灶在內(nèi)的沿海經(jīng)濟特區(qū)。一夜炒房致富的故事通過報紙以及人們的口口相傳如同瘟疫般迅速擴散，越來越多的人被感染，也加入到炒房者的行列。

    王燕說，炒一塊地皮能掙十幾萬，一夜間就能成萬元戶，當(dāng)時不少內(nèi)地縣城的校長、政府機構(gòu)都眼紅不已，截留教師工資或是政府資金，來三灶炒房、炒地皮，很多人沒空實地查看，在規(guī)劃圖紙上挑一塊地，天就把錢打入賬戶，然后等著地皮上漲倒手賣掉，很多人多年后才知道，自己購的那塊地還是一片 大海，“當(dāng)時不少銀行礙于政策規(guī)定，不能直接投資，還找到我，求著我從他們那貸款炒房，好從中獲利”。

    依靠土地的運作，在那個物資仍然十分貧乏，萬元戶就足以自傲的年代里，三灶鎮(zhèn)在很短的時間內(nèi)就籌集了10億元的啟動資金。以至于后來連梁廣大都自我解嘲：“西區(qū)玩的是空手道”。

    燒錢建設(shè)

    近乎失控的炒房熱并非政府的初衷，頂多只是城鎮(zhèn)化的一個副產(chǎn)品。原三灶管理區(qū)一名工作人員說，當(dāng)時通過土地運作，只是為了籌集城鎮(zhèn)化開發(fā)所需要的龐大建設(shè)資金，修大港口、大機場、把路建好，通過創(chuàng)造“五投資環(huán)境”，進而引進大項目、大企業(yè)。該名工作人員介紹，此前，政府也下過大力氣去招商[簡介較新動態(tài)]引資，辦廠創(chuàng)收，很多投資者高高興興來了，結(jié)果一看三灶只有羊腸小道的爛土路、喝的是咸水、經(jīng)常停電，都敗興而歸。果不其然，在通過土地資本運作籌得啟動基金并投入到基礎(chǔ)建設(shè)中后，三灶也受到了投資者青睞并有一波工業(yè)大發(fā)展，1993年，三灶鎮(zhèn)年產(chǎn)值突破了一億元。

    為解決三灶長期交通閉塞，懸于海上，往返珠海市區(qū)都要乘船的問題，1991年2月11日，珠海在工商部門注冊成立了珠海市珠海大橋建設(shè)有限公司，開工建設(shè)橫跨磨刀門水域、

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