從3月30日北京出臺(tái)17號(hào)文落實(shí)“國五條”細(xì)則算起，北京樓市進(jìn)入“限價(jià)”時(shí)代已整整4個(gè)月。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，“限價(jià)”以來的4月-7月，北京共有104個(gè)新盤入市，新增房源24211套。其中7月新增房源套數(shù)較多，21個(gè)項(xiàng)目開盤共達(dá)7211套，并涌現(xiàn)了中建·國際港、頭開·熙悅山等“日光盤”，開發(fā)商似乎已越來越熟悉“限價(jià)”政策下的“拿證”之道。

　　游戲規(guī)則突變，“限價(jià)”收緊

　　“自從實(shí)施‘一房一價(jià)’后，申報(bào)預(yù)售證時(shí)就要滿足房價(jià)管控指標(biāo)，但過去沒有現(xiàn)在這么嚴(yán)。”本周，多名北京開發(fā)商告訴記者，2012年每次新申請(qǐng)預(yù)售證的房源提價(jià)5%-10%，基本都能順利獲批，即使有時(shí)候區(qū)縣住建委認(rèn)為一些房源價(jià)格偏高，也會(huì)讓開發(fā)商準(zhǔn)備材料說明或進(jìn)行實(shí)地考察，“從沒有說(價(jià)格太高就)不給證。”

　　但4個(gè)月前，北京市落實(shí)“國五條”細(xì)則出臺(tái)后，一手樓盤“限價(jià)”驟然收緊，“誰不接受限價(jià)就不發(fā)證”成為明文規(guī)定。

　　3月30日，北京市下發(fā)17號(hào)文，其中在“加強(qiáng)商品房銷售管理”中明文規(guī)定：要求市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門“提高商品房預(yù)售許可門檻、加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格引導(dǎo)”，“對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格”、“周邊在售項(xiàng)目價(jià)格”、且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

　　4月10日，北京市住建委主任楊斌在“頭都之窗”公開表示：“誰不接受指導(dǎo)價(jià)就不發(fā)證”，宣告游戲規(guī)則驟變。

　　而今年上半年北京樓市領(lǐng)漲全國，不少樓盤估價(jià)時(shí)預(yù)計(jì)，再次開盤時(shí)單價(jià)至少可漲上千元，一些開盤間隔時(shí)間長的項(xiàng)目甚至想跳漲六七千元，這使背負(fù)“穩(wěn)定區(qū)域房價(jià)”政治任務(wù)的各區(qū)住建委壓力大增。

　　在此期間，政府以價(jià)格審批指導(dǎo)的方式，幫購房者和開發(fā)商“砍價(jià)”，希望達(dá)到調(diào)控房價(jià)的目的；而對(duì)于“不聽話”的開發(fā)商，政府不核發(fā)預(yù)售證，不準(zhǔn)其銷售。暫不缺錢的開發(fā)商們則“討價(jià)還價(jià)”：一方面比起“少漲”，更多地選擇了“暫時(shí)不賣”；另一方面則想出各種隱蔽的“漲價(jià)”辦法，來滿足政府的數(shù)字要求。

　　限住了價(jià)格，但難解供求矛盾

　　在政府和開發(fā)商為“限價(jià)”博弈階段，弱勢(shì)的購房者面臨的是的看漲預(yù)期和供應(yīng)短缺，購房恐慌油然而生，“限價(jià)”似乎成了一件“吃力不討好”的事；而購房者似乎也感覺到，隨著7月的供應(yīng)量的增加，限價(jià)似乎也不那么“鐵板”。

　　“本來單價(jià)報(bào)25000元，住建委只準(zhǔn)23000元，較終我們溝通了兩個(gè)月，以24000元/平米拿證。”近期一位剛開盤的開發(fā)商表示，主要是同區(qū)域的另一個(gè)現(xiàn)房項(xiàng)目把賣價(jià)拉高，住建委就“放行”，而一般同區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目只要“放松”一個(gè)，其他項(xiàng)目也會(huì)“受益”。

　　但更多的開發(fā)商仍然認(rèn)為“限價(jià)”政策沒有放松，也普遍認(rèn)為政策確實(shí)對(duì)抑制房價(jià)過快上漲起到了一定作用，但同時(shí)也加大了供應(yīng)矛盾和一些新問題，比如以精裝修拆分來規(guī)避限價(jià)，反而增加了購房者的頭付比例。

　　北京市房協(xié)秘書長陳志表示，目前北京房價(jià)還是由市場供求關(guān)系決定，由于土地供應(yīng)中住宅用地較少，又不斷拍出高價(jià)地，目前只能以控制房價(jià)過快上漲為主，還沒有找到更好的方法同時(shí)解決限價(jià)和推盤節(jié)奏的問題。

　　觀點(diǎn)“限價(jià)穩(wěn)住新盤漲價(jià)沖動(dòng)”

　　●楊少鋒(中投聯(lián)達(dá)(北京)投資有限公司董事長)

　　“如果沒有限價(jià)政策，北京總體供不應(yīng)求的趨勢(shì)沒有改變，房價(jià)還得上漲。而住宅限價(jià)，穩(wěn)住了新盤漲價(jià)的沖動(dòng)。短期看，價(jià)格的漲幅得到控制，但供應(yīng)少需求多，反過來又刺激了二手市場。今年下半年，隨著去年下半年新供地項(xiàng)目的入市，供應(yīng)量會(huì)有所增加，但供需不平衡的趨勢(shì)仍將延續(xù)，房價(jià)可能還會(huì)呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。”

　　“購房者難真正受益”

　　●某民營房企負(fù)責(zé)人

　　“限價(jià)政策其實(shí)是犧牲了開發(fā)商的利益，來換取政府對(duì)房價(jià)調(diào)控的‘數(shù)字要求’，但是開發(fā)商往往會(huì)想各種方法來和政府‘談判’，增加了很多灰色成本。比如想漲2000元，政府只允許漲價(jià)500元，那開發(fā)商寧愿花每平米500元的錢來和政府溝通，或以拆分精裝修或搭配車位等方式，完成漲價(jià)的目的，購房者處于弱勢(shì)，很難真正受益。”

　　拿證百態(tài)

　　自從北京“限價(jià)”以來，拿預(yù)售證成為不少開發(fā)商頭疼的問題。開發(fā)商申請(qǐng)預(yù)售證中的預(yù)售價(jià)格，都要經(jīng)過市住建委“價(jià)格聽證會(huì)”討論，拿不到預(yù)售證，市場熱情再高漲，開發(fā)商也只能望“市”興嘆。為了拿證，各家房企的推盤策略也迅速改變，可謂各出奇招。

　　故事1 普宅被嚴(yán)控，轉(zhuǎn)賣辦公及現(xiàn)房

　　開發(fā)商老李負(fù)責(zé)營銷的一個(gè)普通住宅項(xiàng)目去年年底一期開盤后，二期的預(yù)售證一直沒拿到。

　　據(jù)老李透露，為了嚴(yán)把價(jià)格關(guān)，市住建委專門成立了一個(gè)“價(jià)格聽證會(huì)”，由住建委五六個(gè)人組成，集體來決策是否通過申請(qǐng)預(yù)售證項(xiàng)目的價(jià)格。“在限價(jià)前，聽證會(huì)一是拿前一期價(jià)格對(duì)比，二是與周邊項(xiàng)目價(jià)格來對(duì)比，只要差距不太大，都會(huì)通過?，F(xiàn)在就只拿前一期價(jià)格對(duì)比，超出了，就鐵定被打回來”。老李說，價(jià)格審批非常嚴(yán)厲。

　　在此“鐵律”下，緊盯住建委網(wǎng)站新增的預(yù)售項(xiàng)目，研究其拿證價(jià)格，分析住建委政策風(fēng)向，成為老李每天必修的功課。通過把各項(xiàng)目與前一期價(jià)格的對(duì)比，為此老李也分析出了其中的規(guī)律：商業(yè)辦公、高端樓盤管控較松，普通住宅較為嚴(yán)格，兩期價(jià)格漲幅不超過10%。雖然也有一兩個(gè)國企背景的項(xiàng)目，前后兩期的漲幅超過10%，但也比市場售價(jià)要低，從而拿到預(yù)售證。

　　老李的項(xiàng)目正是受管制較嚴(yán)的普通住宅，頭期開盤價(jià)為每平米16000元左右，二期的申報(bào)價(jià)是2萬元，一到價(jià)格聽證會(huì)就被擋了回來。在預(yù)售證上突破不了的老李，決定想其他辦法。根據(jù)以上研究成果，老李決定先推辦公產(chǎn)品，一來可以沖業(yè)績，二來后期的升值空間也比不上住宅。至于一直申請(qǐng)預(yù)售證的普通住宅項(xiàng)目，老李決定干脆不賣了，“到時(shí)候直接賣現(xiàn)房，售價(jià)也會(huì)更高一些”。

　　故事2 拉大房源差異，新盤高價(jià)拿證

　　但對(duì)于大部分房企來說，住宅才是主力銷售產(chǎn)品。“新盤在頭次申報(bào)取證房源時(shí)，一方面要盡量爭取高價(jià)，另一方面就要拉大房源差異，適度拉低取證均價(jià)。”一家房企營銷負(fù)責(zé)人直言道，在政府新的游戲規(guī)則下，以前在中低端項(xiàng)目中使用的“一期相對(duì)低價(jià)入市——快銷——漲價(jià)”的營銷策略已失效。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍進(jìn)一步解釋，在住建委“一房一價(jià)”的預(yù)售要求下，多數(shù)項(xiàng)目在申請(qǐng)取證時(shí)期，就拉大了不同樓棟、不同戶型之間房源的差價(jià)。

　　這樣一來，在平衡整體取證價(jià)格、滿足“限價(jià)令”要求的同時(shí)，房企也掌握了更多的主動(dòng)性，更容易通過大戶型、景觀樓座等優(yōu)勢(shì)房源的推出，來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)格的走高。近期開盤的房山區(qū)純新盤鉑銘郡即是這種情況，6月頭期開盤價(jià)為11000元/平米，而7月加推二期房源時(shí)報(bào)價(jià)已達(dá)到14000元/平米。

　　故事3 高端樓盤“突圍”，需排隊(duì)、承諾

　　“一個(gè)高端樓盤獲批開盤，當(dāng)月的區(qū)域網(wǎng)簽價(jià)格就能被拉高幾千元，從而影響當(dāng)月的北京月度均價(jià)，區(qū)住建委會(huì)覺得壓力非常大，所以均價(jià)在4萬元/平米以上的高端項(xiàng)目每個(gè)月就批一兩個(gè)，每個(gè)高端項(xiàng)目都要排隊(duì)。”南城一個(gè)別墅開發(fā)商告訴記者，項(xiàng)目原本想6月開盤，但6月的高價(jià)房名額“給”了朝陽區(qū)一個(gè)項(xiàng)目，于是項(xiàng)目推遲到7月才拿到預(yù)售證。

　　而上述別墅項(xiàng)目較終獲批的較高價(jià)格突破6萬元/平米，成為大興當(dāng)?shù)氐膬r(jià)格標(biāo)桿。據(jù)知情人士介紹，審批價(jià)格為較高上限，項(xiàng)目需承諾簽約價(jià)格絕不突破“6萬”。據(jù)周邊的開發(fā)商介紹，該別墅開發(fā)商深耕區(qū)域10多年，和區(qū)政府的關(guān)系較為良好，加之項(xiàng)目位于四環(huán)，6萬元/平米價(jià)格不比一些位于五環(huán)外的別墅項(xiàng)目高，從而才能順利獲批。

　　記者了解到，此前6月取證的朝陽區(qū)一個(gè)純新盤別墅項(xiàng)目也采用了“承諾制”。該項(xiàng)目位于新熱板塊，也是區(qū)域內(nèi)先進(jìn)在售的別墅房源，6月獲得預(yù)售證的房源近300套，分布在40多個(gè)樓棟中，其中一些“ ”房源獲批的單價(jià)超過10萬元/平米，而較低的房源則為47000元/平米。

　　“這次拿證的房源確實(shí)比較多，這個(gè)證拿下來了以后(區(qū)住建委)壓力很大。”上述別墅項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人表示，公司拿證前提前測(cè)算了通盤的貨值、利潤等指標(biāo)，再安排房源申請(qǐng)，而為了順利拿證，公司給區(qū)住建委承諾了簽約的整體均價(jià)“非常合理”。

　　而考慮到該房企還有另一個(gè)在朝陽區(qū)的項(xiàng)目等待拿證，區(qū)住建委的口徑是：“這個(gè)項(xiàng)目要是賣超了，另一個(gè)項(xiàng)目就別想拿證了”。在上述因素作用下，雖然近期該區(qū)域拍出高價(jià)地，該項(xiàng)目的報(bào)價(jià)有小幅上漲，但還是比較“克制”。

　　故事4 多做書面材料，解釋漲價(jià)理由

　　開發(fā)商老王的項(xiàng)目可謂是當(dāng)下市場中的“幸運(yùn)兒”。去年9月，項(xiàng)目的取證價(jià)格是16500/平米，今年7月較新的預(yù)售證均價(jià)則達(dá)到18500元/平米。

　　實(shí)際上，該項(xiàng)目的開盤也是一推再推，較早說是5月份，后來又推到端午節(jié)，較終在7月中旬順利

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