一線城市的房?jī)r(jià)，如七月驕陽(yáng)，連續(xù)六個(gè)月強(qiáng)悍地領(lǐng)漲。

　　有一波人，住著京滬深核心地段的高端樓盤卻心懷田園，于是那些遠(yuǎn)在天涯海角的海景房、溫泉房、高山房走熱。這類房產(chǎn)有投資價(jià)值嗎？

　　本期，繼續(xù)由招商[簡(jiǎn)介較新動(dòng)態(tài)]銀行總行私人銀行部投資顧問(wèn)及市場(chǎng)研究團(tuán)隊(duì)，和本報(bào)金融市場(chǎng)觀察員唐學(xué)鵬，為大家答疑。

　　Q1：較近有朋友向我推薦外省房源，比如海景、濕地、高山、溫泉之類，有可租售的酒店式公寓，還有度假別墅。這類房產(chǎn)有投資價(jià)值嗎？有哪些風(fēng)險(xiǎn)需要注意？

　　Q2：我有一位歐洲的客戶，說(shuō)他的可投資產(chǎn)八成都全權(quán)委托給了當(dāng)?shù)氐乃饺算y行，收益還不錯(cuò)，自己很是輕松。想問(wèn)問(wèn)，這要在國(guó)內(nèi)具體怎么做？

　　招商銀行總行私人銀行部投資顧問(wèn)及市場(chǎng)研究團(tuán)隊(duì)

　　A1：你提到的這類房產(chǎn)屬于休閑度假類房產(chǎn)，又是外省房源，除非你的家人定期或者季節(jié)性去度假使用，基本是屬于純投資性的房產(chǎn)。海景、濕地、高山、溫泉都屬于開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷概念用語(yǔ)，一般來(lái)說(shuō)，營(yíng)銷內(nèi)容與實(shí)地差異很大。建議你一定要實(shí)地考察，并結(jié)合自身的使用需求、周邊配套設(shè)施、實(shí)際環(huán)境的稀缺性、物業(yè)管理公司的品牌和實(shí)力等因素綜合考慮。

　　如果是一項(xiàng)純投資行為，就有權(quán)衡成本和投資收益的必要。房地產(chǎn)的可通過(guò)兩方面衡量，一是租金回報(bào)率，國(guó)內(nèi)一線城市的租金回報(bào)率已接近2%，二三線城市略高在4%-5%，相比理財(cái)產(chǎn)品的收益率較低。景區(qū)單位房?jī)r(jià)雖然不高，但是否保持全年滿租并不確定。二是房?jī)r(jià)增值部分，景區(qū)住房雖有一定稀缺性，但缺乏長(zhǎng)期旺盛購(gòu)購(gòu)需求，尤其在經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的環(huán)境之下。很多度假型的投資房產(chǎn)價(jià)格前幾年被炒作得較高，現(xiàn)在出現(xiàn)空置。

　　風(fēng)險(xiǎn)方面你還要考慮一點(diǎn)，房產(chǎn)稅出臺(tái)時(shí)點(diǎn)日益臨近，持有此類房產(chǎn)后續(xù)的成本問(wèn)題。因此，除非你和家人有實(shí)際使用的需求，否則作為異地純投資房產(chǎn)，從風(fēng)險(xiǎn)收益角度建議謹(jǐn)慎選擇。

　　A2：全權(quán)委托模式在私人銀行的起源地歐洲，是高凈值人士打理資產(chǎn)的常用方式。在國(guó)內(nèi)，受限于分業(yè)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)管環(huán)境，目前還難以提供和境外一樣的全權(quán)委托，但可以通過(guò)私人銀行提供的資產(chǎn)配置、專戶理財(cái)及家族信托等創(chuàng)新服務(wù)，達(dá)到類似效果。

　　以資產(chǎn)配置為例，私人銀行客戶經(jīng)理及其背后的投資顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，會(huì)根據(jù)每位客戶不同的風(fēng)險(xiǎn)屬性、投資目標(biāo)等，制定專屬的資產(chǎn)配置建議及實(shí)施。定期檢視產(chǎn)品組合的績(jī)效，根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整，向客戶說(shuō)明并提出下一步建議。專戶理財(cái)，則是客戶將自己的投資目標(biāo)和偏好與銀行溝通后，由銀行協(xié)助客戶找到合適的投資顧問(wèn)，為客戶管理資產(chǎn)，客戶可選擇適當(dāng)參與投資決策過(guò)程。創(chuàng)新的家族信托服務(wù)，客戶作為委托人，與銀行討論設(shè)定好放入信托的資產(chǎn)管理目標(biāo)以及受益人分配方案后，銀行協(xié)助客戶找到合適的信托公司擔(dān)任委托人管理信托資產(chǎn)，并作為托管方和財(cái)務(wù)顧問(wèn)，監(jiān)督資產(chǎn)的運(yùn)作并提供投資策略和產(chǎn)品選擇。三種方式，客戶的參與程度不同，但無(wú)疑與境外的全權(quán)委托越發(fā)“神似”。

　　 金融市場(chǎng)觀察員

　　A1：我認(rèn)為沒(méi)有任何價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)非常危險(xiǎn)的市場(chǎng)，當(dāng)然很多人說(shuō)，那些跟任志強(qiáng)對(duì)抗了10年的人都慘敗了，你是下一個(gè)看空者嗎？坦率地說(shuō)，我愿意。我堅(jiān)持認(rèn)為，房地產(chǎn)目前是過(guò)剩的，是無(wú)法想象的歷史較壯觀的泡沫?；蛘咚鼩в诮?jīng)濟(jì)周期的自然調(diào)整，前提條件是，政府理性，貨幣中性，政府不害怕經(jīng)濟(jì)周期的疼痛?；蛘呤?，它毀于社會(huì)動(dòng)蕩的調(diào)整，前提是政府怕疼，貨幣依然泛濫。

　　對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，改革前是缺“必需”，吃不飽。改革后是“剛需”，城市化，要在城市里購(gòu)房。較后是“霉需”，龐大的老齡化人口需要吃藥來(lái)維持自己的壽命。“必需”“剛需”和“霉需”，當(dāng)你想到這條演進(jìn)鏈條時(shí)，你還好意思糾纏于過(guò)去的回憶嗎？糾纏于必須有房的神話嗎？管好自己，錯(cuò)過(guò)“剛需”沒(méi)關(guān)系，不好直接撞進(jìn)“霉需”。

　　所以，房產(chǎn)沒(méi)有投資價(jià)值。別碰，五年之內(nèi)都別碰。

　　A2：中國(guó)國(guó)內(nèi)的私人銀行，跟歐洲私人銀行業(yè)務(wù)相比，局限太多，主要是產(chǎn)品和服務(wù)的選擇面。但收益卻不一定哦，因?yàn)橛杏白鱼y行體系，有時(shí)候在風(fēng)險(xiǎn)下，能賺不少的收益點(diǎn)。

　　 你在國(guó)內(nèi)，卻想著享受歐洲私人銀行的服務(wù)？我不明白你的意思，你還是將錢打到歐洲私人銀行戶頭上吧，難道是你希望你的錢躺在國(guó)內(nèi)銀行的戶頭上，卻享受歐洲私人銀行的服務(wù)？
 

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