7月1日，國(guó)家稅務(wù)總局在其官網(wǎng)上掛出《關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知》(稅總發(fā)〔2013〕67號(hào))，要求各地稅務(wù)部門從四個(gè)方面抓好土地增值稅清算。據(jù)了解，這是國(guó)家稅務(wù)總局繼2007年、2010年之后，第三次就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算問題下發(fā)通知。此前兩次通知出臺(tái)，都曾引發(fā)市場(chǎng)震動(dòng)，時(shí)隔三年后，國(guó)家稅務(wù)總局再發(fā)通知，此次政策出臺(tái)又意在何為？

　　稅總承認(rèn)土增稅征管存在問題

　　2007年1月，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的一紙通知出臺(tái)，令當(dāng)時(shí)滬深股市房地產(chǎn)板塊聞聲色變——股價(jià)一度大幅下跌。2010年5月，國(guó)家稅務(wù)總局再發(fā)通知明確土地增值稅清算問題，這在當(dāng)時(shí)被看作是國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的信號(hào)。時(shí)隔三年，國(guó)家稅務(wù)總局再發(fā)通知，有何深意？

　　 我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為稅基，按照30%、40%、50%、60%四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收。至于如何征收土地增值稅，目前各地地稅部門主要采取三種方式：預(yù)征、清算、核定征收。

　　預(yù)征方式適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，一般預(yù)征率都較低；待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，稅款多退少補(bǔ)。清算時(shí)可以扣除免稅項(xiàng)目金額，如果扣除項(xiàng)目或者收入總額不能正確核算時(shí)，允許采取核定征收土地增值稅。

　　有稅務(wù)專家介紹，土地增值稅可調(diào)節(jié)土地增值收益，又由于三種征收方式的征收時(shí)點(diǎn)、適用稅率不同，因此，對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商來說，何時(shí)繳、爭(zhēng)取哪種方式繳、繳多少土地增值稅，不僅是影響房企稅后利潤(rùn)的一個(gè)重要因素，也會(huì)對(duì)資金鏈產(chǎn)生一定的影響。正因?yàn)槿绱?，一些房企?huì)利用種種手段鉆政策空子，或者不進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算，或者逃避土地增值稅清算的條件，達(dá)到遲繳和少繳土地增值稅的目的，這已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中普遍存在的現(xiàn)象。

　　雖然自2007年以來稅務(wù)部門加強(qiáng)堵塞這方面的漏洞，但在實(shí)際征管中問題依然存在。

　　今年5月，具有注冊(cè)會(huì)計(jì)師資格、注冊(cè)稅務(wù)師資格的李勁松律師就質(zhì)疑，29家上市房企2012年報(bào)反映，這些企業(yè)應(yīng)繳未繳土地增值稅總計(jì)高達(dá)640億元。為何會(huì)有這么一大筆應(yīng)繳未繳稅款掛在賬中？原因就在于這些房企的項(xiàng)目還沒有進(jìn)行結(jié)算或者達(dá)不到土地增值稅清算的條件。

　　對(duì)此，在此次下發(fā)的67號(hào)文中國(guó)家稅務(wù)總局也承認(rèn)，土地增值稅征收管理工作仍需進(jìn)一步規(guī)范，“特別是在土地增值稅清算工作、嚴(yán)格審核扣除項(xiàng)目、減少核定征收項(xiàng)目等方面還需要進(jìn)一步加強(qiáng)管理”。

　　積壓未清算項(xiàng)目將面臨清理

　　67號(hào)文明確要求主管稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全流程監(jiān)管，并提出2013年土地增值稅清算工作的，要求清算申報(bào)做到全覆蓋、無死角。67號(hào)文要求，要對(duì)近幾年積壓未清算的項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，督促企業(yè)限期自行清算，對(duì)拒不清算的要嚴(yán)肅處理。

　　通知還要求，要嚴(yán)格執(zhí)行核定征收規(guī)定，不得擅自擴(kuò)大核定征收的范圍，對(duì)不符合核定征收條件的，堅(jiān)決不得核定征收，對(duì)符合條件、確需核定的，要根據(jù)實(shí)際情況從嚴(yán)確定核定征收率，不搞一刀切；清算審核時(shí)要嚴(yán)格依照政策和規(guī)定執(zhí)行，不得擅自擴(kuò)大扣除項(xiàng)目范圍。

　　從通知看，稅務(wù)總局已經(jīng)對(duì)15個(gè)省市的這項(xiàng)工作進(jìn)行督導(dǎo)檢查，7月起還將對(duì)遼寧、黑龍江、河北、天津、四川、重慶等省市進(jìn)行督導(dǎo)。

　　“從嚴(yán)征收土地增值稅可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，起到調(diào)節(jié)收入分配的作用；可以有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過熱，減少房企拿地的沖動(dòng)；可以有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房企增加普通住房供給。”知名稅務(wù)專家、中翰國(guó)際轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅務(wù)服務(wù)聯(lián)盟發(fā)起合伙人王駿這樣評(píng)論。

　　王駿預(yù)計(jì)，近年來一直拖著沒有清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將會(huì)在今年夏季迎來一次“大掃尾”。

　　王駿還指出，加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的征管并不意味著是對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，因?yàn)?，目前影響房?jī)r(jià)較主要的因素并非是包括稅金在內(nèi)的成本，而是投資和投機(jī)需求、國(guó)際和國(guó)內(nèi)熱錢炒作、虛假宣傳與利益鏈條等多種因素的交織作用所致。

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