中國金融四十人論壇網(wǎng)站日前發(fā)布的由國家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司司長徐林等人撰寫的課題報告《土地制度改革與新型城鎮(zhèn)化》(以下簡稱《報告》)稱，應(yīng)大幅擴大城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃，允許地方政府發(fā)行市政債，改革建設(shè)用地供地方式，地方政府賣地收入歸。這份《報告》是中國金融四十人論壇內(nèi)部重大課題《深化經(jīng)濟體制改革領(lǐng)域一攬子方案》之子課題，對土地制度改革與新型城鎮(zhèn)化提出八條建議。課題組成員包括國家發(fā)改委、中國人民銀行等重要決策部門的官員和國內(nèi)知名經(jīng)濟學(xué)家。

　　報告認為，在當(dāng)前建設(shè)用地供給模式下，政府直接參與征地、賣地，一方面導(dǎo)致土地價格高企，房地產(chǎn)價格上漲；另一方面政府財政過度依賴土地收入，政府行為被土地“綁架”。審計署的調(diào)查顯示，2010年底政府性債務(wù)大概有40%左右是要靠土地收益來償還的。

　　這份報告的執(zhí)筆人之一是國家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司司長徐林，他參與了目前還在制定中的城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，但報告也強調(diào)“文中觀點僅代表筆者個人學(xué)術(shù)觀點，并不必然代表供職單位意見。”

　　焦點一　三“藥方”改革土地供應(yīng)方式

　　對于今后土地供應(yīng)方式，報告提出了三個改革方案。

　　方案一是改革土地招投標拍賣制度為零地價或低成本價供地，購房者購房時支付的房價不含地價或僅含低成本地價，但持有后每年需按房產(chǎn)市場價格的一定比例繳納房產(chǎn)稅。報告指出，零地價供地并不意味著土地?zé)o償使用，而是將過去一次性收取改為未來長期逐年收取。報告根據(jù)2008年全國35個大中城市房地產(chǎn)開發(fā)成本的測算，假設(shè)住宅用地成本(包括征地成本)占土地價格75%，成本地價降低土地價格25%，可降低房價7.5%-12.5%。

　　方案二是地方政府的賣地收入歸。在具體操作上可采取逐步過渡的方式，初期按一定比例上繳，分成比例也可以考慮城市類型差別。用分成的土地出讓金建立城市土地平衡基金，基金用于鼓勵城市發(fā)展保障房以及多層次房屋市場。這個方案對現(xiàn)行征地制度變動較小，但土地價格不一定能夠下降，而且會增加政府和地方政府之間的協(xié)調(diào)成本，地方政府事權(quán)和財權(quán)不匹配的問題會加劇。

　　方案三是政府退出征地，實現(xiàn)建設(shè)用地供給市場化。

　　焦點二　大幅擴大城鎮(zhèn)建設(shè)用地

　　根據(jù)這項研究測算，2020年，城鎮(zhèn)工礦用地總量將突破11萬平方公里，大大突破了國土資源部土地利用總體規(guī)劃中2020年城鎮(zhèn)工礦用地達到10 .65萬平方公里的控制目標。未來城鎮(zhèn)化道路必須尋找土地制度改革的新思路。

　　報告為新型城鎮(zhèn)化提出的條土地制度改革建議就是大幅擴大城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃。

　　“頭先需改變嚴守耕地紅線的思路。在過去若干年內(nèi)，堅守18億畝耕地紅線的政策在保護耕地、確保糧食安全等方面發(fā)揮了重要作用，但嚴控土地供給的管理方式造成土地資源的價格扭曲，而且還導(dǎo)致城鎮(zhèn)建設(shè)用地供給緊張。”報告認為，不能只用耕地面積來衡量，還要看耕地的質(zhì)量和污染情況，以及在污染土地上生長出來的糧食質(zhì)量。

　　據(jù)介紹，美國、日本建成城市用地分別占國土面積的3.1%和4.2%，而我國僅為0 .33%，其中居住面積占比僅為0 .11%。報告認為，我國城市居住用地至少有10倍以上擴張空間。城鎮(zhèn)建設(shè)用地供給增加，可降低地價。

　　焦點三　提高容積率尊重人口流動規(guī)律

　　城鎮(zhèn)化本來應(yīng)該是土地使用更集約的過程，但中國過去幾十年的城鎮(zhèn)化卻出現(xiàn)土地使用粗放程度不斷惡化的現(xiàn)象。報告披露的數(shù)據(jù)顯示，從2000年到2010年，全國人均城鎮(zhèn)工礦用地從130平方米提高到142平方米，城市建成區(qū)人口密度下降，從每平方公里7700人下降到7000人。而農(nóng)村閑置用地并沒有因為農(nóng)民進城而減少，報告估計目前農(nóng)村閑置用地規(guī)模達到185萬—285萬公頃，相當(dāng)于現(xiàn)有城鎮(zhèn)用地的1/4到1/3。

　　報告呼吁改變城市規(guī)劃理念，提高目前城市的土地容積率。據(jù)介紹，我國一線城市容積率估計為1.76，相比其他發(fā)達城市的容積率偏低，城市承載能力有限。報告建議，政府要尊重人口向大城市集中的自然規(guī)律，通過改革戶籍制度、完善社保等方式放松對人口流動的管理。

　　背景資料

　　中國金融四十人論壇

　　成立于2008年，主要由40位40歲上下的金融專家和政府機構(gòu)成員組成，旨在為政府、金融機構(gòu)及專家學(xué)者提供一個金融領(lǐng)域的高端研究平臺，其研究小組成員長期就宏觀經(jīng)濟等社會熱點問題展開課題研究。現(xiàn)任論壇常務(wù)理事會主席是全國政協(xié)副主席、原國家開發(fā)銀行董事長陳元。

　　八條建議

　　大幅擴大城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃

　　改變嚴守耕地紅線的思路，從保證實物耕地總量紅線轉(zhuǎn)向保證以產(chǎn)量加權(quán)的土地當(dāng)量紅線，實現(xiàn)全國范圍內(nèi)土地占補平衡。建立土地“當(dāng)量”制度，包括土地“當(dāng)量”評估、交易和投融資體系是一種具體的實現(xiàn)方式。

　　改革建設(shè)用地供地方式

　　報告提出三個改變供地方式方案，一是改革土地招投標拍賣制度為零地價或低成本價供地；二是地方政府賣地收入歸；三是政府退出征地過程，實現(xiàn)建設(shè)用地供給市場化。初期可以考慮允許不同地區(qū)選擇不同方案進行試點，在實踐中積累經(jīng)驗，逐步優(yōu)化趨同。

　　允許地方政府發(fā)行市政債

　　征收房地產(chǎn)稅

　　在房地產(chǎn)稅具體設(shè)計上，可采取新老劃斷方式，也可對存量、增量房產(chǎn)統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅，可以允許不同地區(qū)選擇不同方案進行試點。從更深層次考慮，我國應(yīng)盡快研究建立與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)相適應(yīng)的地方稅收制度體系，啟動新一輪分稅制改革。

　　提高農(nóng)地和城市建設(shè)用地使用效率。

　　鼓勵耕地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)科技和農(nóng)業(yè)金融產(chǎn)品，加大水利工程等農(nóng)田整治力度，更加集約利用農(nóng)業(yè)土地，推動農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，提高農(nóng)地產(chǎn)出。通過轉(zhuǎn)變政府觀念、提高管理高密度人口能力、改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)技術(shù)水平等提高建設(shè)用地容積率。同時，推動盤活城鎮(zhèn)低效用地和農(nóng)村閑置建設(shè)用地。

　　轉(zhuǎn)變糧食自給觀

　　從國際經(jīng)驗看，糧食自給率維持在90%以上通常被認為是安全的。可將扣除大豆進口后的糧食進口量與國內(nèi)糧食總產(chǎn)量的比例控制在10%以下作為確保我國糧食安全的底線。在此基礎(chǔ)上，擴大農(nóng)業(yè)國際貿(mào)易與投資。

　　加強環(huán)境保護

　　可考慮拿出城鎮(zhèn)化收益的一部分用于環(huán)境保護。一是加快排污權(quán)、碳排放權(quán)等交易市場建設(shè)；二是積極發(fā)展綠色資本市場，建立改善環(huán)境的投融資體系；三是逐步開征環(huán)境保護稅。

　　保障失地農(nóng)民利益

　　改變現(xiàn)有土地征用收益分配格局，使土地增值充分反哺失地農(nóng)民和土地綜合占補平衡。在推進新型城鎮(zhèn)化過程中，應(yīng)充分考慮社會保障制度配套安排的重要性，把促進“農(nóng)轉(zhuǎn)非”人口的社會保障、就業(yè)和公共服務(wù)均等化等問題納入社會保障制度改革中予以整體考慮。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！