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20%個(gè)稅政策“懸空” 給房企吃下一顆定心丸
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 481 次
“國五條”地方細(xì)則今年3月出臺以來,除北京市以外,有關(guān)“二手房交易個(gè)稅按個(gè)人所得的20%征收政策,在許多地方并沒有明確實(shí)施時(shí)間,因而一直處于“懸空”狀態(tài)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,新一輪房地產(chǎn)的調(diào)控難度很大,一方面不能放松現(xiàn)行的政策導(dǎo)向;另一方面,不解決股市等資本市場長期不景氣的問題,不解決地方政府長期依賴土地財(cái)政的問題,恐怕難以厘清資本追逐利潤所帶來的樓市異化問題。
增稅“言之鑿鑿”,地方“聽之藐藐”
按照“國五條”規(guī)定,“稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合,對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的,應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”。
從3月底至今,北京、廣州、深圳等35個(gè)城市發(fā)布了各自的實(shí)施細(xì)則。針對20%個(gè)稅政策,除北京明確規(guī)定自4月1日起實(shí)施外,絕大多數(shù)城市重申了國務(wù)院文件的要求,并未說明何時(shí)開始實(shí)施;合肥、南京、鄭州等地則干脆連提也沒有提及。
如今,有關(guān)增加個(gè)稅的政策可謂是“草色遙看近卻無”:人人謂之有,實(shí)則未嘗有。
“我們辦理的二手房交易,沒有征收過20%的個(gè)稅,個(gè)稅還是按照房屋總價(jià)的1%或2%征收。”有熱點(diǎn)城市二手房中介負(fù)責(zé)人告訴記者。一城市房地產(chǎn)部門負(fù)責(zé)人告訴記者,此政策何時(shí)實(shí)施,“目前沒有時(shí)間表”。
為何出現(xiàn)這一現(xiàn)象?據(jù)了解,一些城市房屋登記系統(tǒng)時(shí)間不長,存在不少“大齡房源”,諸如老公房、房改房等,核價(jià)難度很大;由于“陰陽合同”不同程度地存在,公平核價(jià)并不容易。此外,住房購購、裝修和使用過程中,涉及多項(xiàng)支出,若要準(zhǔn)確界定“轉(zhuǎn)讓所得”,也有難度。
據(jù)分析,一些地方對個(gè)稅政策帶來的沖擊力準(zhǔn)備不足。今年3月,有的地方出現(xiàn)“離婚潮”,爭議矛頭直指增加個(gè)稅政策。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說,這些年房價(jià)早已翻番,增加個(gè)稅政策一旦實(shí)施,殺傷力很大,對其影響要有充分的估計(jì)。
房價(jià)環(huán)比上升,“地王”再度回歸
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,今年4月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲1.00%,自2012年6月以來連續(xù)第11個(gè)月環(huán)比上漲。
國家統(tǒng)計(jì)局中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測3月進(jìn)行的中國百名經(jīng)濟(jì)學(xué)家信心調(diào)查顯示,對于未來六個(gè)月全國平均房價(jià)趨勢,8%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期“上升10%以上”,比上季度增加7個(gè)百分點(diǎn)。
值得注意的是,新的“地王”再度回歸。5月6日,廣州白云同寶路土地的出讓經(jīng)歷了近200輪爭奪,成交的樓板價(jià)高達(dá)每平方米25597元,溢價(jià)率達(dá)到1145%。4月以來,廈門、長沙、天津等地都出現(xiàn)了高溢價(jià)地塊。
“20%個(gè)稅等政策‘懸空’,倒是給房企吃下一顆定心丸。”一知名房企負(fù)責(zé)人告訴記者。
據(jù)了解,2010年至2012年,每年供地完成率均不到七成。國土部門公布的數(shù)據(jù)顯示,今年全國住房用地計(jì)劃供應(yīng)15.08萬公頃。供地計(jì)劃能完成幾成,尚待觀察。
嘉華(中國)投資有限公司副董事谷文勝建議,各地的年度供地計(jì)劃不能是一本“籠統(tǒng)賬”,而應(yīng)細(xì)化到每季度、每月、每一幅地,才能穩(wěn)定市場預(yù)期,也便于房企制定拿地計(jì)劃,促進(jìn)市場理性競爭。
海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為,房價(jià)堅(jiān)挺,“地王”回歸,會增加政府調(diào)控的難度,但是,既定政策又不能走過場,還要保持一定的嚴(yán)肅性和權(quán)威性,可見政府調(diào)控面臨著兩難的處境。
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究執(zhí)行主任陳杰說,一方面要嚴(yán)格執(zhí)行限購、限貸政策;另一方面要加快使已建成的保障房投入供應(yīng),而相應(yīng)的考核、問責(zé)等程序也要及時(shí)跟進(jìn),發(fā)揮實(shí)效。
撬動銀根地根,建立“長效機(jī)制”
業(yè)內(nèi)人士分析,我國股市、基金等資本市場長期低迷,不能實(shí)現(xiàn)多數(shù)人的資本“保值增值”的愿望,加上土地財(cái)政的無可替代性因素,地方經(jīng)營土地的沖動難以遏制,以至于樓市“保值增值”的作用明顯,因而資金不斷涌入這一市場。
今年3月27日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議強(qiáng)調(diào),要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控,財(cái)稅改革要拿出方案,循序漸進(jìn)。金融改革要在推動利率和匯率市場化、發(fā)展多層次主板市場方面推出新的舉措。加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制,加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)。
記者了解到,針對“長效機(jī)制”的相關(guān)調(diào)研正有序進(jìn)行,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是本屆政府樓市調(diào)控的“關(guān)鍵一招”。
業(yè)內(nèi)人士指出,建立房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制,不能只一味地限制房價(jià)及購房需求,而應(yīng)該在加快土地供應(yīng)、改革“土地財(cái)政”等方面作出制度安排。
顧云昌等人建議,要調(diào)整財(cái)稅體系和地方事權(quán)體系,加快建立替代稅種、加大轉(zhuǎn)移支付力度,“多予少取”,使地方政府的土地依賴切實(shí)降低。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為,必須遏制樓市作為“投資品屬性”的不斷膨脹。
該院研究發(fā)現(xiàn),商品房量價(jià)水平與貨幣政策的周期性變化密切相關(guān),寬松的貨幣政策會刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,引發(fā)房價(jià)上漲;緊縮的貨幣政策會抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,引發(fā)房價(jià)下跌或上漲幅度趨緩。
“與其試圖撇清房價(jià)與貨幣政策的關(guān)系,不如采取切實(shí)可靠的行動來遏制房價(jià)過快上漲,并建立健康的資本市場、豐富人們投資渠道,來為樓市合理‘減壓’。”陳晟如是說。
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