海南房產(chǎn)網(wǎng)：較新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京房?jī)r(jià)走勢(shì)仍保持上漲的趨勢(shì)，這對(duì)將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)設(shè)定在“與2012年相比保持穩(wěn)定”的北京市政府來說，無疑充滿壓力。政府政策只有和對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的整體調(diào)整相結(jié)合，才有望將房?jī)r(jià)趨穩(wěn)或下滑。

        一位接近北京住建委的人士透露，不久前，北京一位市專業(yè)對(duì)住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人“發(fā)了一通火”，并責(zé)成住建委想辦法控制住房?jī)r(jià)。

　　為應(yīng)對(duì)來自市專業(yè)及房?jī)r(jià)控制目標(biāo)方面的壓力，北京市住建委采取了“史上較嚴(yán)厲的價(jià)格管制”，不僅涉及期房，連現(xiàn)房也要限價(jià)。

　　“現(xiàn)在政府什么都管，游戲規(guī)則是政府制定的，我們也沒辦法。”一家知名房企高層告訴記者，“政府實(shí)際上較在乎紙面上的數(shù)據(jù)，至于房企通過一些手段來變相漲價(jià)，比如把精裝修拆分，簽兩個(gè)合同，政府并不怎么關(guān)心，但房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不能漲上去。”

　　頻繁召集開發(fā)商開會(huì)

　　“從4月中旬到現(xiàn)在，住建委幾次召集開發(fā)商開會(huì)，要么座談要么約談，我們現(xiàn)在沒事就往住建委跑。” 一位不愿具名的開發(fā)商告訴記者。

　　北京房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國，讓相關(guān)主管部門備感壓力。一位接近北京市住建委的人士告訴記者：“住建委已經(jīng)立下軍令狀，在二季度要讓房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)有所改觀。”

　　京版“國五條”細(xì)則已經(jīng)明確提出，“全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。”

　　用北京市住建委主任楊斌的話來說：“納入限價(jià)房序列管理”是一個(gè)全新概念，主要是針對(duì)中等收入家庭，滿足自住、改善型需求的商品房。不過，這一提法提出至今仍然沒有具體的細(xì)化政策出臺(tái)，為此，住建委多次召集開發(fā)商、研究機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)專家座談?dòng)懻摗?/p>

　　“每次開會(huì)的內(nèi)容基本都差不多，討論的主要話題一個(gè)是樓盤限價(jià)，一個(gè)是土地。”上述開發(fā)商對(duì)記者表示，“大體意思是要落實(shí)北京‘國五條’細(xì)則中關(guān)于限價(jià)房的政策。”

　　用這位開發(fā)商的話來說，北京市住建委希望能找出一個(gè)“既能合理拉低成交價(jià)格，又能盡量減少傷害開發(fā)商積極性”的實(shí)施辦法。“說白了，政府的目的是既想讓開發(fā)商降價(jià)還想動(dòng)員開發(fā)商拿地。”

　　不過，開發(fā)商們對(duì)此熱情并不高。上述開發(fā)商表示：“現(xiàn)在房企在開發(fā)、銷售過程中受到的限制太多，利潤(rùn)空間被一壓再壓，所以每次我們?cè)谧〗ㄎ_會(huì)，較后都變成了開發(fā)商的訴苦會(huì)。”

　　而上述接近北京市住建委的人士告訴記者，作為“國五條”地方細(xì)則較嚴(yán)厲的城市，北京的思路是“希望在商品房開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)都體現(xiàn)‘價(jià)格管控’的要求，將限價(jià)落實(shí)到土地出讓、開發(fā)商報(bào)價(jià)、預(yù)售審批等各個(gè)方面”。

　　按照北京市的限價(jià)要求，原則上新開盤項(xiàng)目的定價(jià)不超過區(qū)域均價(jià)、已開盤項(xiàng)目定價(jià)不超過前期銷售平均價(jià)格、當(dāng)月銷售價(jià)格不超過上月銷售平均價(jià)格，已經(jīng)成為獲得預(yù)售許可的重要條件。

　　記者了解到，在開發(fā)商向住建委申報(bào)銷售價(jià)格時(shí)，預(yù)售價(jià)格和預(yù)計(jì)成交價(jià)格也都要向住建委報(bào)備，如果樓盤的成交均價(jià)高于開發(fā)商先前上報(bào)的預(yù)計(jì)成交價(jià)格，那么后期住建委將通過其他方式對(duì)該樓盤進(jìn)行處罰。

　　“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”效果存疑

　　“目前比較明確可以實(shí)施的，是按照比例逐步增加限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)地塊，”上述接近北京市住建委的人士對(duì)記者表示，“一方面這樣的做法已經(jīng)有先例，實(shí)施起來相對(duì)容易;另一方面短期內(nèi)效果也比較明顯。”

　　不過，5月8日北京市國土局公布的239宗年內(nèi)頭批擬供應(yīng)地塊中，并未涉及“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊。據(jù)了解，由于“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”一類房源目前的銷售管理政策仍在討論中，因此很有可能會(huì)在地塊出讓時(shí)決定是否采用限價(jià)政策。

　　“一季度由于住宅市場(chǎng)銷售情況良好，開發(fā)商的資金壓力獲得了一定程度的緩解，購地?zé)崆橐灿兴謴?fù)。”中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示。

　　不過，業(yè)內(nèi)分析人士表示，即使逐步增加“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊，較初的推地區(qū)域也將集中在房山、大興等郊區(qū)。對(duì)于“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式來說，目前來看，仍然存在分配和管理上的問題。

　　事實(shí)上，2011年初出臺(tái)的“國八條”就曾提出推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地，北京也在當(dāng)年曾試點(diǎn)過“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的出讓模式。

　　但由于房?jī)r(jià)較低，在這類商品房的分配上，效果卻并不理想。這也讓業(yè)內(nèi)對(duì)未來北京“限價(jià)房擴(kuò)容”對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效果存在疑問。

　　2011年4月，北京頭個(gè)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”中小套型普通商品房項(xiàng)目——房山長(zhǎng)陽國際城開盤銷售，但不久之后業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，原規(guī)劃2394套限價(jià)商品房的長(zhǎng)陽國際城項(xiàng)目，1594套房源售罄，還有800套房源“按兵不動(dòng)”，施工進(jìn)度相同卻“暫不具備銷售條件”，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)認(rèn)為這800套房源被房山區(qū)政府截留。

　　“目前在限價(jià)房的分配上以及限價(jià)房二次入市后的管理上，政府還沒有一個(gè)有力的措施或手段進(jìn)行管控，使得很多限價(jià)房較終變成權(quán)力尋租的渠道。”業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波表示，“住建委目前出臺(tái)的限價(jià)措施預(yù)計(jì)在短期內(nèi)能夠見到效果，一段時(shí)間之內(nèi)可以拉低成交價(jià)格，但是長(zhǎng)期效果如何，還要看政府對(duì)政策的執(zhí)行力。”

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