城鎮(zhèn)化大潮之下，政策利好背后的大蛋糕已悄然被瓜分。
　　2013年初，恰逢全國樓市回暖、調(diào)控政策處于觀望期，中投發(fā)展有限責任公司（下稱“中投發(fā)展”）3個月內(nèi)在京津地區(qū)狂擲63.74億圈地，這家連官方網(wǎng)站都未建立的神秘公司因此引發(fā)市場的高度關注。
　　日前，中投發(fā)展董事會秘書馮文在非公開場合表示，該公司定位于成為“城市綜合運營商”，即前期協(xié)助政府進行市政規(guī)劃、城市定位，中期參與基礎設施的建設、施工，后期承擔城市管理、運營的職責。
　　“下一步的投資將在城鎮(zhèn)化相關的項目，如建材、基礎設施、市政建設、房地產(chǎn)、新能源等，投資開發(fā)海南、京津、鄭州新區(qū)等地。”馮文向記者透露。
　　2月1日和4日，中投發(fā)展總計斥資13.87億元，先后在京郊密云縣購得兩塊土地，合計建筑體量約38.5萬平方米。其中一塊是普通住宅用地，另一塊是包含養(yǎng)老功能的住宅用地。值得注意的是，這也是頭次將養(yǎng)老設施用地納入年度國有建設用地供應計劃。
　　綠城攀上中投公司
　　工商資料顯示，中投發(fā)展成立于2011年6月，經(jīng)營范圍主要包括：城市建設、基礎設施建設投資、養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)投資、股權投資、項目投資、投資管理咨詢、企業(yè)管理咨詢、受托資產(chǎn)有償管理、城市信息化建設投資等。
　　雖然成立時間只有短短兩年，但其顯赫的背景引人側目。
　　中投發(fā)展為中外合資公司，注冊資本20億元，綠城房地產(chǎn)、綠城陽光、中國建銀投資、美國黑石基金（Blackstone）分別出資4.8億元、1.2億元、12億元及2億元。
　　“主要會投一些城市建設、房地產(chǎn)開發(fā)的項目，包括一些綠城的項目。”在成立之初，中投發(fā)展總裁、原綠城集團副董事長羅釗明表示。
　　在四方股東中，建銀投資為國有獨資金融投資公司，為國家主權財富基金中國投資有限責任公司（簡稱“中投公司”）的實業(yè)投資平臺，綠城因此被指攀上“皇親國戚”。
　　在中投發(fā)展這一公司的設立中，綠城一方面攀上中投公司背景的建銀投資，另一方面又獲得全球私募基金黑石的支持。而中投公司與黑石亦關系匪淺，目前，中投公司持有黑石公司約12.5%的股票。
　　一位接近中投發(fā)展董事會的消息人士透露，與綠城合作雖不是直接由中投公司出面，但較終拍板人還是中投公司，中投公司借用其國內(nèi)投資平臺“建銀投資”進行落地，規(guī)避了相關部門的審批程序。
　　自成立以來，中投發(fā)展先后在北京、遼寧營口等地大手筆拿地。去年11月13日，中投發(fā)展（天津）濱海有限責任公司又以46.771億元，一舉拿下天津濱海新區(qū)商務區(qū)8宗地塊。
　　有業(yè)內(nèi)人士分析，綠城通過組建合資公司，從事國內(nèi)城鎮(zhèn)化建設投資業(yè)務，借助合作伙伴的實力幫助集團持續(xù)發(fā)展，與綠城當時緊張的資金鏈不無關系。
　　素以激進聞名的綠城，負債率一直高于同行，在2011年又遭遇了銷售受阻、負債率走高的嚴峻考驗，融資渠道不斷收緊，財務風險加速累積。其2011年6月末的凈資本負債率高達163.2%。
　　而較新公布的年報顯示，綠城在2012年末的負債率已經(jīng)大幅降低至49%。
　　率8%
　　隨著中投發(fā)展大規(guī)模的“圈地運動”，這條隱形的地產(chǎn)大鱷在公眾視野里慢慢現(xiàn)形。
　　2012年10月，光大銀行與中投發(fā)展簽訂全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，根據(jù)協(xié)議要求，光大將為其提供200億元的授信支持。
　　“銀行、私募基金、代建公司三方參與，結合其政府背景、品牌優(yōu)勢，因此，中投發(fā)展拿的項目，基本上都會是一些大規(guī)模的新城開發(fā)項目，在一定程度上還承擔了政府規(guī)劃職能，可以想像，一條綜合了建設開發(fā)和運營業(yè)務的城鎮(zhèn)化投資巨鱷在國內(nèi)初現(xiàn)雛形。”上述消息人士指出。
　　海口市發(fā)改委披露的政府工作信息顯示，2012年7月，海口市政府曾由市長率團赴京與中投發(fā)展洽談項目合作事宜，雙方在高品質(zhì)開發(fā)、土地一二級市場聯(lián)動開發(fā)、基礎設施配套建設、優(yōu)先啟動和分步實施核心片區(qū)開發(fā)等方面達成共識。
　　馮文向記者透露，目前中投發(fā)展的投資收益回報率在8%左右。
　　按照國土資源部規(guī)定，一級土地開發(fā)商可以得到的利潤為總投資額的8%，但更多利潤在于向二級開發(fā)商賣地過程中產(chǎn)生的增值部分?？梢酝茢嗟氖牵壳爸型栋l(fā)展的策略仍然是先進入一級市場，再進行一二級市場的聯(lián)動。
　　馮文透露：“中投發(fā)展還計劃在北京昌平地區(qū)建設運營科技園區(qū)一體化，通過建設標志性建筑引導園區(qū)功能定位。”這項被命名為“昌平新城科技商務區(qū)（TBD）”的項目開發(fā)面積達55平方公里。
　　另據(jù)記者了解，中投發(fā)展在北京接洽的項目包括北京昌平新城的行政功能區(qū)市政設施、密云新城開發(fā)以及亦莊商業(yè)綜合體開發(fā)三大項目。

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