去濟(jì)州投資的中國開發(fā)商有兩類，一類是真的開發(fā)項目，一類是為了囤地投機(jī)

　　[ 即使?jié)莸耐恋貎r格因為越來越多中國開發(fā)商的涌入而水漲船高，但如果與同樣以海島風(fēng)光著稱的海南地價相比，前者仍然只有后者的幾分之一，甚至更低 ]

　　濟(jì)州島，這座韓國的島嶼，因漁業(yè)和旅游觀光業(yè)而聞名。漢拿山噴薄的巖漿，堆積出奇特的地貌，太平洋季風(fēng)則帶來充沛的雨水和茂盛的植被。如今，中國開發(fā)商已經(jīng)是這座島嶼0.1%面積土地的新主人。

　　三年前，中國開發(fā)商開始踏足這里，到目前為止，他們在濟(jì)州購下的土地達(dá)到180萬平方米。這支浩浩蕩蕩的中國地產(chǎn)大軍中，有綠地集團(tuán)這樣的大型房地產(chǎn)公司，也有來自哈爾濱、南通、青島等地的中小開發(fā)商。

　　他們到這里的目的只有一個：蓋房子，然后賣給中國的有錢人。

　　去年10月，綠地集團(tuán)總投資9億美元的“漢拿山小鎮(zhèn)”項目破土動工，這是個也是目前先進(jìn)一個在建的中國項目，占地1500畝，今年4、5月份即將開始預(yù)售。而另一家中國開發(fā)商——青島百通集團(tuán)計劃投資2200億韓元(約14億元人民幣)、占地超過800畝的為美觀光度假村，也計劃在今年3月開工。

　　“中國開發(fā)商像洪水一樣涌入濟(jì)州。”韓國的公民組織Citizens’ Coalition for Economic Justice濟(jì)州分支負(fù)責(zé)人Han Yung-cho對記者形容。

　　涌向濟(jì)州

　　2010年是一條分水嶺。在此之前，這座島嶼幾乎引不起任何中國開發(fā)商的興趣。但從2010年2月起，洪水的閘門被打開了。

　　為了振興當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，韓國出臺了一項新移民政策，外國投資者凡是在獲得濟(jì)州特別自治道知事批準(zhǔn)進(jìn)行開發(fā)的區(qū)域內(nèi)購購休養(yǎng)停留設(shè)施，達(dá)50萬美元或5億韓元以上，即可獲得恒久居留權(quán)。一些嗅覺靈敏的中國開發(fā)商很快便從中嗅到了商機(jī)。

　　“中國有錢同時有移民想法的人太多了，他們不在乎你提供什么樣的房子，他們只需要你提供一個讓他們花錢出手的理由。”一名中國開發(fā)商說。

　　50萬美元拿綠卡聽起來是一個很不錯的理由。相比投資其他移民目的地，濟(jì)州較低的門檻顯得格外實惠。這里距離上海只有500公里，中國游客還可以享受免簽待遇。

　　“當(dāng)初決定來濟(jì)州投資，較主要看中的就是這條50萬美元購房即可獲得綠卡的政策。”綠地集團(tuán)韓國投資開發(fā)有限公司總經(jīng)理助理董堅峰說，這家中國大開發(fā)商曾參股開發(fā)了一個俄羅斯項目，如今則要嘗試次在海外獨(dú)立開發(fā)項目。

　　“作為一家深受國內(nèi)調(diào)控影響的中小開發(fā)商，百通集團(tuán)來到濟(jì)州，是希望嘗試一下，找到一條出路。”負(fù)責(zé)為美觀光度假村項目開發(fā)的百通鑫源株式會社社長張凱昕解釋。

　　更重要的是，濟(jì)州廉價的土地?zé)o不讓這些中國開發(fā)商怦然心動。

　　董堅峰介紹，綠地漢拿山小鎮(zhèn)項目的樓板價大約2000元/平方米，當(dāng)初從韓國建設(shè)交通部下屬企業(yè)Jeju Free International City Development Center (下稱“JDC”)那里購到這些土地時，土地已經(jīng)做好平整。

　　百通集團(tuán)沒有與有政府背景的企業(yè)合作，而是從私人牧場主那里直接購購了超過800畝土地。“一畝地的價格大約6萬~7萬元人民幣。”張凱昕說。

　　如今，即使?jié)莸耐恋貎r格因為越來越多中國開發(fā)商的涌入而水漲船高，但如果與同樣以海島風(fēng)光著稱的海南地價相比，前者仍然只有后者的幾分之一，甚至更低。

　　一些早期進(jìn)入濟(jì)州的中國開發(fā)商見此情況，開始趁機(jī)囤地。但這樣的做法遭到當(dāng)?shù)鼐用竦姆锤?，也引起?dāng)?shù)卣年P(guān)切。

　　“來濟(jì)州投資的中國開發(fā)商有兩類，一類是真的開發(fā)項目，一類是為了囤地投機(jī)。”張凱昕說。

　　事實上，除了綠地集團(tuán)和百通兩家開發(fā)商的項目已經(jīng)動工或即將動工，其他中國開發(fā)商在拿地后一直沒有動靜。由于濟(jì)州島并沒有類似中國國內(nèi)兩年閑置不開發(fā)政府便有權(quán)收回土地的法規(guī)，這里的土地均為私人恒久產(chǎn)權(quán)，除非在較初的開發(fā)合同中寫入開工期限的條款，否則濟(jì)州政府拿這些囤地的中國企業(yè)也沒有更多辦法。

　　JDC投資策略部法律主管Kim Yong-lg告訴記者，一家黑龍江的企業(yè)——奔馬集團(tuán)在拿地后遲遲沒有動作，JDC已經(jīng)協(xié)助濟(jì)州道道廳，前往企業(yè)中國總部考察其真實實力。“濟(jì)州道政府會繼續(xù)監(jiān)督并且支持這些企業(yè)盡早開工。”Kim Yong-lg說。

　　不確定的未來

　　在中國開發(fā)商眼中，濟(jì)州島的自然資源并不輸任何國內(nèi)旅游地。2002年，這里被選定為生物圈保護(hù)地區(qū)，2007年被選入世界自然遺產(chǎn)，之后又被聯(lián)合國教科文組織的三大環(huán)境保護(hù)制度收錄在案，成為世界上先進(jìn)獲得聯(lián)合國教科文組織自然科學(xué)領(lǐng)域“三冠王”的地方。濟(jì)州島同時也是眾多韓劇粉絲心目中的“勝地”。

　　然而在濟(jì)州開發(fā)房地產(chǎn)，究竟面臨多少風(fēng)險，又有多少勝算，這仍是一個懸念。

　　綠地漢拿山小鎮(zhèn)位于濟(jì)州南端的西歸浦市，北望海拔1950米的漢拿山，南眺太平洋。立項名稱是國際醫(yī)療健康城，分三期滾動開發(fā)，期銷售的是疊加別墅，二期將建成酒店、商業(yè)配套、醫(yī)療場所，三期開發(fā)的為獨(dú)棟別墅。

　　由于綠地集團(tuán)次來到韓國，在當(dāng)?shù)氐你y行并沒有信用記錄，因此項目啟動的資金全部來自集團(tuán)自有資金。選擇照搬國內(nèi)分期滾動開發(fā)的模式，正是出于現(xiàn)金流安全、降低風(fēng)險的考慮。

　　“雖然樓板價只有2000元/平方米，但項目的建安成本卻比國內(nèi)高出一大截。”董堅峰說，“大概每平方米需要18000元。”

　　由于濟(jì)州政府要求中國開發(fā)商必須將建筑工程承包給韓國本國企業(yè)，而韓國建筑工人的工資幾乎是中國建筑工的兩倍。

　　在項目承包給當(dāng)?shù)亟ㄖ毯?，?xí)慣快速周轉(zhuǎn)的綠地集團(tuán)也一直為工程的進(jìn)度感到頭疼。“集團(tuán)方面希望項目能夠再快點，可是在這里不像在國內(nèi)，韓國當(dāng)?shù)氐慕ㄖと瞬粫驗槟愣嗉铀麄児ゅX，就會同意加班作業(yè)。如果硬是提出趕工期，工會很可能就站出來罷工抗議，對項目進(jìn)度更加不利。”董堅峰說。

　　另一方面，濟(jì)州當(dāng)?shù)卣约昂献骰锇樵谥袊髽I(yè)遇到困難時，也缺少如何提供幫助的經(jīng)驗。所有問題都要各方摸著石頭去解決，連一些看似較基礎(chǔ)的小事，可能都會變成一個大麻煩。

　　“當(dāng)初，為了這個項目，綠地要從集團(tuán)抽調(diào)人手來到韓國公司，可是這些中方工作人員的簽證如何解決，濟(jì)州政府為這個問題花了幾個月時間研究相關(guān)法律，才得以完成。”董堅峰說。

　　相比綠地集團(tuán)，百通集團(tuán)目前遇到的麻煩則更為棘手。當(dāng)?shù)鼐用褚约肮駡F(tuán)體由于擔(dān)心項目可能對環(huán)境造成破壞，從去年底開始發(fā)起了持續(xù)的抗議活動。他們希望政府能夠更加嚴(yán)格地審批中國房地產(chǎn)項目。

　　“對于反對的聲音，你只能心平氣和地面對。”董堅峰說。

　　對百通集團(tuán)而言，項目是否盈利已不再是他們較看重的因素，較關(guān)鍵的是能夠順利進(jìn)行下去。“利潤不是我們的追求，我們的本意是想借這個機(jī)會，能夠拓寬投資渠道，嘗試一下度假村的模式。”張凱昕告訴記者。

　　但綠地集團(tuán)對韓國公司下達(dá)的命令卻是項目必須盈利。據(jù)董堅峰介紹，韓國房地產(chǎn)項目的平均利潤率遠(yuǎn)低于中國國內(nèi)。綠地集團(tuán)即將展開預(yù)售的疊加別墅，定價大約2.3萬元/平方米，扣除2000元/平方米土地成本以及18000元/平方米建安成本，盈利的空間大約還剩3000元/平方米。

　　“如果用足當(dāng)?shù)貙ν馍掏顿Y的稅收減免政策，項目的凈利潤率大概能到20%。”這是董堅峰對項目較樂觀的預(yù)計。當(dāng)然，結(jié)果還要等房子都賣出去后才知道。

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