上個(gè)世紀(jì)90年代初，海南上千家房地產(chǎn)公司和來(lái)自全國(guó)各地的地產(chǎn)炒家，通過(guò)“擊鼓傳花”方式將地皮和樓房輪番炒作，造成巨大的房地產(chǎn)“泡沫”，其后隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的收緊，“泡沫”較終破裂。

　　從此以后，似乎隔斷時(shí)間，有關(guān)“海南重蹈房地產(chǎn)泡沫覆轍”的說(shuō)法就會(huì)浮出水面。2010年上半年，有關(guān)“國(guó)際旅游島利好急劇催生海南房地產(chǎn)泡沫”的報(bào)道炒了一陣子。但人們過(guò)了一陣子發(fā)現(xiàn)，在發(fā)展優(yōu)勢(shì)旅游地產(chǎn)和保障房后，海南的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)越來(lái)越健康。近日，有關(guān)《海南房地產(chǎn)泡沫破滅，潛在供應(yīng)量需消化10年》的報(bào)道又開(kāi)始出現(xiàn)。海南還不會(huì)不會(huì)重蹈房地產(chǎn)泡沫覆轍？記者對(duì)此進(jìn)行了一番調(diào)查。

　　“海南樓市泡沫破滅”論又起

　　近日，有國(guó)內(nèi)知名媒體報(bào)道，在海南樓市年初即上演價(jià)格血拼的背后，是海南樓市居高不下的庫(kù)存，以及可供10年消化的可怕供應(yīng)量。報(bào)道引述一家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，截至2012年11月，海南商品房庫(kù)存量較少的三亞仍需要2年消化，海口樓市庫(kù)存消化周期則需要50個(gè)月，文昌需要46個(gè)月，瓊海需要61個(gè)月，較嚴(yán)重的陵水需要101個(gè)月。未來(lái)3至5年，海南包括在售、庫(kù)存和準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的合計(jì)潛在供應(yīng)量達(dá)到1.079億平方米。

　　這樣的調(diào)查結(jié)果似乎有現(xiàn)實(shí)支撐。媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從三亞到海口，尤其是澄邁、陵水、文昌等市縣，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始以低價(jià)沖擊市場(chǎng)的新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目層出不窮，在售老盤(pán)甚至以6.4折價(jià)格“跳水”。在國(guó)家宏觀調(diào)控大背景下，人們對(duì)樓市觀望心態(tài)本來(lái)就很嚴(yán)重。這樣的報(bào)道，立即在短期內(nèi)占據(jù)網(wǎng)絡(luò)新聞明顯位置，出現(xiàn)了《海南房地產(chǎn)泡沫幻滅，價(jià)格血拼背后是10年庫(kù)》、《海南房地產(chǎn)泡沫破滅，特價(jià)房?jī)H2000多一平米》等不同標(biāo)題轉(zhuǎn)載報(bào)道。

　　不過(guò)，記者從原作者報(bào)道中，并沒(méi)有看到有關(guān)海南樓市將“崩盤(pán)”的字眼。

　　1月9日，記者在原作者的微博上看到，作者在昨天即發(fā)出微博澄清：本報(bào)今日刊發(fā)由本人采寫(xiě)的一篇標(biāo)題為《潛在供應(yīng)可消化10年，海南樓市上演價(jià)格戰(zhàn)》的報(bào)道，但被網(wǎng)媒竄改為《海南樓市泡沫破滅，潛在供應(yīng)量需賣10年》并大量轉(zhuǎn)載，兩者的專業(yè)判斷顯然大相徑庭，對(duì)此表示氣憤和無(wú)奈。

　　海南不會(huì)重蹈房地產(chǎn)泡沫覆轍

　　海南省住建廳有關(guān)人士表示，目前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際潛在供應(yīng)總量約5000萬(wàn)平方米，而非市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的過(guò)億平方米，海南樓市供需關(guān)系正在逐漸改善。相關(guān)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在一定的重復(fù)統(tǒng)計(jì)情況，很多擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒(méi)有形成實(shí)際潛在供應(yīng)。

　　1月9日上午，?？谑蟹康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)召開(kāi)新聞通報(bào)會(huì)，?？谑蟹康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)戴開(kāi)權(quán)解釋，相關(guān)報(bào)道中所說(shuō)的是“海南樓市的潛在新房供應(yīng)量需要消化10年以上”，而“潛在新房供應(yīng)量”與“商品房庫(kù)存量”是兩個(gè)概念，不能混為一談。潛在供應(yīng)量指的是，包括官方公告的已出讓土地折合可建面積，再加上企業(yè)意向性拿地可建面積，只能作為潛在可售的參考。而庫(kù)存量是指已取得預(yù)證，并未售出的可售商品住宅面積。國(guó)家明確規(guī)定，商品房要有一定的庫(kù)存量，以避免供不應(yīng)求而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，從而達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)、降低房?jī)r(jià)的目的。根據(jù)較新統(tǒng)計(jì)，2012年海口市商品房新開(kāi)工面積262萬(wàn)平方米，銷售面積為266.1萬(wàn)平方米，商品房庫(kù)存量為463萬(wàn)平方米，處于可控的合理區(qū)位。

　　海南省委、省政府主要專業(yè)在接受央視等相關(guān)媒體采訪時(shí)均明確表示，海南不會(huì)再重蹈房地產(chǎn)泡沫覆轍。

　　專業(yè)的判斷，主要是基于對(duì)上個(gè)世紀(jì)90年代海南出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫原因深入研究后得出這一結(jié)論。他們認(rèn)為當(dāng)年有4個(gè)基本原因直接導(dǎo)致了海南房地產(chǎn)泡沫。頭先，當(dāng)時(shí)海南處于建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)初期，缺乏健全的法律法規(guī)和相關(guān)制度。當(dāng)時(shí)海南還沒(méi)有來(lái)得及對(duì)土地審批、土地轉(zhuǎn)讓和土地交易等行為“立規(guī)矩”就迎來(lái)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮；二是宏觀調(diào)控能力比現(xiàn)在要弱，當(dāng)年很多銀行都直接參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，沉淀的資金多數(shù)來(lái)自銀行；三是海南缺乏總體規(guī)劃和區(qū)域性規(guī)劃約束；四是市場(chǎng)需求不足。

　　但建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)20多年后，不僅有了比較健全的法律法規(guī)，同時(shí)省委、省政府也提高了應(yīng)對(duì)復(fù)雜經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的能力，處理問(wèn)題更加冷靜和理性。海南堅(jiān)持對(duì)土地合理利用規(guī)劃的控制，根據(jù)海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和環(huán)境承載能力來(lái)綜合考慮，實(shí)行有序用地，然后嚴(yán)格按照海南的總體用地規(guī)劃來(lái)實(shí)施，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的良性發(fā)展，海南不會(huì)再重蹈房地產(chǎn)泡沫的覆轍。　　業(yè)界看好海南房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力

　　于中國(guó)樓市來(lái)說(shuō)，2012年無(wú)疑是不平凡的一年：一面是國(guó)家調(diào)控重磅壓頂，一面是地方微調(diào)頻繁冒頭；一面是開(kāi)發(fā)商“搔頭弄姿”拼優(yōu)惠，一面是購(gòu)房者深陷觀望泥沼難入市起；樓市形勢(shì)多變、充滿未知……

　　但于?？跇鞘衼?lái)說(shuō)，一個(gè)不容忽視的數(shù)字顯示：2012年?？谑袖N售商品房266.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18%。記者在?？跇潜P(pán)較集中的西海岸采訪時(shí)了解到，因?yàn)槭芤嬗趰u內(nèi)客戶的紛至沓來(lái)，這里的一些樓盤(pán)銷售常常是門(mén)庭若市，成交十分活躍。在天倫譽(yù)海灣總經(jīng)理云天龍的眼里，2012年的?？谏唐贩夸N量大幅提升，一方面是價(jià)格已回歸到合理價(jià)位，吸引剛性需求積極入市抄底，另一方面反映出市場(chǎng)的信心在增強(qiáng)，越來(lái)越多的觀望者選擇出手。他認(rèn)為，2013年?？诘禺a(chǎn)市場(chǎng)供需將在保證剛性需求的總量上達(dá)到均衡，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信心正在逐步恢復(fù)，企業(yè)資金狀況逐步緩解，市場(chǎng)銷售和價(jià)格將平穩(wěn)回升，樓市復(fù)蘇跡象明顯。

　　戴開(kāi)權(quán)表示，為促進(jìn)?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，?？?013年將繼續(xù)貫徹國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，建立規(guī)范的房地產(chǎn)交易秩序，增加普通商品房有效供給，支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，實(shí)行商品房預(yù)售方案?jìng)浒钢贫龋^續(xù)加強(qiáng)商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)和“一房一價(jià)”工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加平衡健康發(fā)展。

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