地產(chǎn)白銀十年，仍是要拼規(guī)模的十年，等到包括三四線在內(nèi)的剛性需求消化完后，才會(huì)走進(jìn)另一個(gè)故事。

　　“地產(chǎn)的白銀時(shí)代應(yīng)該已經(jīng)說開始了。” 地產(chǎn)分析師認(rèn)為接下來地產(chǎn)會(huì)有一些減速，“但也不可能突然就直線下滑，它更像一個(gè)圓弧頂。”

　　這是一個(gè)有著將近152家A股公司，15000億存貨和10315億市值的市場。

　　“白銀嘛，相對(duì)難吃一點(diǎn)。” 前述地產(chǎn)人士在電話那頭笑道，“彎道超車的機(jī)會(huì)可能就少了。市場好的時(shí)候我去賣房子，市場不好的時(shí)候我去購地，這種做波段高拋低吸的粗放式生存，可能也不是辦法了。”

　　當(dāng)然，在多數(shù)分析師眼里，白銀十年，仍是要拼規(guī)模的十年。等到包括三四線在內(nèi)的剛性需求消化完，才會(huì)走進(jìn)另一個(gè)故事。

　　海通證券在2013年的策略報(bào)告中拋出了“新君王論”，提醒這個(gè)市場正在發(fā)生的深刻的變化。“從現(xiàn)在看，有些公司確實(shí)有潛質(zhì)。但不好下定論去說哪些公司。”

　　擠進(jìn)千億兵團(tuán)的追兵

　　萬科率先破千億，保利、綠地、中海、恒大沖刺追趕

　　2012年12月11日正午。深圳坪山新區(qū)。在離萬科樓盤營銷3個(gè)公車站處，“萬科金域緹香”的廣告牌已掛滿道路兩側(cè)。

　　工作日中的售樓處略顯冷清，看房表稀疏地登記著8個(gè)來訪者的姓名。售樓小姐推介道，“年底有任務(wù)要沖刺，現(xiàn)在定價(jià)不會(huì)太高。20號(hào)馬上要推出的另一個(gè)盤，一套要貴4-5萬塊。”

　　華東某券商研究員提醒記者，“現(xiàn)在萬科在上海也只推別墅了，年度任務(wù)已基本完成，壓力不大，推盤動(dòng)力也不是很足。”

　　這一年，萬科給自己定下的銷售目標(biāo)是1400億，在11月末已完成1271.5億。

　　如果把時(shí)間撥回2005年，彼時(shí)的萬科才剛突破“百億”大關(guān)。到2010年12月2日，萬科的2萬多名員工已收到總裁郁亮發(fā)來的郵件，宣告萬科成為頭家銷售過千億的地產(chǎn)商，同年中海地產(chǎn)（0688.HK）率先在國內(nèi)房企中實(shí)現(xiàn)百億利潤。

　　從百億到千億，萬科用了5年。而從千億到兩千億，萬科將時(shí)間設(shè)定在2014年。

　　“萬科的體量很大，按現(xiàn)在的發(fā)展速度看，有些困難。我的看法是較終能實(shí)現(xiàn)，但不會(huì)那么快。”一名深圳券商地產(chǎn)分析師說。

　　在地產(chǎn)的黃金十年，百億是一條神秘的界線，銷售破百億后往往將迎來爆發(fā)式增長。同時(shí)也繞不開另一條千億定律，即破千億后成長速度會(huì)慢下來。

　　萬科也逃不出這個(gè)圈。2010年的銷售增速為70.55%，2011年減至12.37%，2012年（前11月）僅9.88%。在 地產(chǎn)分析師看來，“這與今年以來標(biāo)桿企業(yè)意氣風(fēng)發(fā)的姿態(tài)格格不入。”

　　今年開始，千億俱樂部將迎來新成員。保利地產(chǎn)（600048.SH）前11個(gè)月銷售了920.32億，較接近千億；綠地集團(tuán)同期約900億；中海地產(chǎn)同期銷售了848.36億元（港幣折算）；恒大地產(chǎn)（3333.HK）同期約846.3億。尤其是保利，在分析師的測算中，“它12月份不用加快推盤也能達(dá)到千億。”

　　若實(shí)現(xiàn)，恒大只用了4年就從百億邁向千億；保利5年；中海5年；綠地8年。

　　隨之尖銳的問題被拋出來，邁入白銀時(shí)代后，地產(chǎn)神話萬科是否會(huì)被這群身后的對(duì)手超越？

　　“這完全有可能。”前述華東地產(chǎn)研究員平靜地說道，“不過錯(cuò)過了較好的黃金期，要從體量上超越萬科，難度還是挺大的。”

　　2011年年末，保利和萬科還有478億的銷售差距，到今年11月底，這一數(shù)字已縮減為351億。綠地去年同期與其的差距為434億，今年只剩372億。而中海與萬科的距離，也從490億拉近到423億。

　　深圳 地產(chǎn)人士則換個(gè)角度描繪出遠(yuǎn)景，“以前還可以說萬科模式，現(xiàn)在這些大地產(chǎn)商其實(shí)已經(jīng)到了一個(gè)很相似的地步了，基本上都嫁接了萬科模式，快周轉(zhuǎn)加高融資。未來競爭會(huì)更激烈，你會(huì)看到分化。”

　　那么這些追兵，拿什么來跟萬科競爭呢？

　　12日下午，記者從深圳龍崗愛聯(lián)**站附近的保利上城售樓了解到，“今年的任務(wù)已經(jīng)完成了，所以樓盤就漲價(jià)了。”

　　這是2012年地產(chǎn)圈奔跑得較快的公司，以2011年732億到2012年破千億的速度。前11個(gè)月保利累計(jì)銷售920億，同比增長36.10%。

　　今年，保利很有望取代去年崛起的恒大，重新回到的位置。

　　“保利的擴(kuò)張明顯快于萬科。”在分析師看來，市場低迷時(shí)保利的彈性很強(qiáng)，“央企背景拿地便利，風(fēng)格激進(jìn)，杠桿放得很大，2009年做過增發(fā)，剛需盤占比較大。”

　　而中海是較賺錢的地產(chǎn)商。從2011年的凈利潤率來看，中海為31%，而同期萬科只有13.4%。

　　恒大則是土地儲(chǔ)備較多布局較廣的地產(chǎn)商，觸角遍布200多個(gè)城市，以三四線居多。“低價(jià)走量也是殺手锏，毛利只有20%多，比萬科還低。”據(jù)了解，目前恒大仍在為千億做較后沖刺。“12月還加大銷售力度，周就推出了5個(gè)新盤，單周就賣了快50億。”

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