“我這套房將近200平方米，現(xiàn)在一個月租7000元，一年租滿了8萬4，租金想漲也漲不上去了?？晌乙u的話，能賣480萬元，就算450萬元，一年存銀行利息還3%呢，光利息就13萬多，比房租多，還省心。”簡單這么一算，胡女士決定把一套東五環(huán)的房子賣了。據鏈家地產監(jiān)測，由于今年房價漲幅明顯超過房租漲幅，較近，由租轉售業(yè)主增多。

　　房價相當于60年租金

　　胡女士決定把房子賣了之后，和中介一說，沒想到還很搶手，不到1周時間，就以475萬元的價格賣了出去。“以前出租，就覺得挺麻煩的，房客住著，總有各種各樣的事兒，怎么一年也要跑幾趟，但因為感覺房價會漲，一直沒舍得賣。現(xiàn)在，都這個價格了，再漲能漲多少？還是賣了合適。”胡女士這樣說。

　　胡女士還算了另一筆賬。以她的這套房子的售價475萬元，要租的話，按目前租金，即使是1個月都不空置的話，也需要60年左右才能收回來。“我這房子都購10年了，再租60年，70年產權就到期了，而且出租是按季度付，都是零錢，不方便理財；而出售，我拿到的是一次性的現(xiàn)金。”胡女士的算盤打得啪啪響。

　　據胡女士透露，房子賣了之后，她打算把這筆錢做信托，保守一些，每年8%的回報還是有的，一年可以有35萬元左右的回報。對于房價升值的問題，胡女士也想過：“房價再漲，每年還能漲幾十萬嘛？應該挺難的。”

　　租金沒有房價漲得快

　　現(xiàn)在，有胡女士這樣想法的人不少。目前正在出售馬甸橋附近陽光麗景3號樓一套房子的黃女士介紹說，她這套房子140平方米左右，報價910萬元；而租金即使這兩年漲了不少，1個月較多只能租到13000元左右，一年不過15.6萬元，算下來，也要58年才抵得上售價。而她回憶，2003年，她剛購房時，這套房總價120萬元左右，當時月租金就能租到4000元到6000元，相當于20年租金就能購一套房。2009年，她的一個鄰居出售同戶型房源，賣了630萬元；她那時的月租金是10000元，相當于50年租金能購一套房。

　　根據鏈家的監(jiān)測，目前，不少區(qū)域房源的售價都相對于租金的50倍左右，比如交道口菊兒胡同，當前成交均價6萬元左右，月租金為90元/平方米，需要出租55年左右；雙井地區(qū)，成交均價3.2萬元，月租金為80元/平方米，需要出租40年左右；天通苑地區(qū)，成交均價1.6萬元，月租金為29元/平方米，需要出租46年；大興西紅門，成交均價1.9萬元，月租金30元/平方米，需要出租52年。

　　租轉售房源增多

　　鏈家地產市場研究部張旭介紹，按照國際“合理”的租售比，售價應該是年租金的10到20倍之間，但這個指標在中國早已失靈。2009、2010年時，北京房屋售價就達到了年租金的45倍左右。去年，房價未漲，房租補漲，這個倍數(shù)回調了一些。但今年又有擴大趨勢。

　　鏈家地產監(jiān)測，今年11月，二手房成交均價23998元，今年以來累計漲幅為16%；當前平均單位月租金為53.4元，累計漲幅為8.6%。房價上漲的幅度要明顯大于租金的漲幅。

　　這導致了由租轉售業(yè)主明顯增多。從今年新增房源掛牌的情況看，新增掛牌房源中在租房屋的比例不斷走高。11月該比例為35.4%，比10月份上漲2.2個百分點。去年調控較為深入的四季度，出售房源中在租的比例僅在30%左右。

　　張旭認為，在出售房源中正在出租的房源比例增多，可以側面反映出市場火熱下，部分租賃業(yè)主心理預期變化，一些租賃房源正在轉向購賣市場。一方面，隨著年底暖冬的到來，房價上行越發(fā)顯著，整體租金回報率相對降低，且目前租賃市場當前正值淡季，租金難以上漲，促使由租轉售情況再度增加。另一方面，房價走出低谷，正逐漸接近調控前的水平，去年那些由售轉租的業(yè)主逐漸恢復出售意愿。

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　　富人購房意愿上升

　　較新公布的交銀中國財富景氣指數(shù)顯示，國內高收入家庭的不動產投資意愿正持續(xù)上升。

　　分析報告稱，在此次調研中，面對國內房產持續(xù)調控，年收入30萬元以上的高收入家庭購房意愿仍在繼續(xù)上升，而且隨著近期國內房市的復蘇，不少10萬至30萬年收入的家庭重新恢復其對不動產的投資，且未來計劃增持的小康家庭數(shù)量也有所上升。

　　報告指出，對于高收入家庭來說，由于目前投資渠道較少，投資房產的意愿居高不下。而中等收入家庭，對于房價非常敏感。建議未來執(zhí)行房地產政策時，應有其他政策配套，做到“低端有保障，中端有支持，高端有調控”。

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