八月的海南樓市風(fēng)云變幻，樓市成交量起伏不定。而在樓市價格趨于穩(wěn)定的背景下，房產(chǎn)商如何展開“金九銀十”期間的房產(chǎn)營銷，也成了眾多購房者的熱切關(guān)注點之一。而在“房產(chǎn)稅”預(yù)期逐漸升溫的背景下，“金九銀十”期間開發(fā)商還將面臨更加嚴(yán)峻的考驗。

　　購房者期待“金九銀十”

　　在針對海南購房者置業(yè)心態(tài)的的較新調(diào)查中，大多數(shù)購房者認(rèn)為，開發(fā)商會在“金九銀十”期間拼力一搏，而他們也愿意在此時出手購房。近七成購房者認(rèn)為現(xiàn)在購房的原因在于，自身有迫切的購房需求，不得不購;另外，政府調(diào)控力度加強(qiáng)，開發(fā)商優(yōu)惠幅度也將大大增加。隨著海南樓市調(diào)控的深入，投資投機(jī)需求的購房者在逐漸減少。調(diào)查顯示，近七成購房者表示購房是出于剛需自住的原因。

　　商報記者在走訪?？谑懈鞔髽潜P時發(fā)現(xiàn)，有近半數(shù)的購房者希望在“金九銀十”期間，開放商能夠直接降價。

　　小徐是東北人，七年前來海南念書。后來，他留在了?？诠ぷ?。他告訴記者，這幾年自己也攢夠了錢，就想購套房，居有定所。但是，從他打算購房開始，?？诜績r始終保持在7000-8000元每平米。朋友告訴他，“金九銀十”期間開發(fā)商可能會有動作。他說，只期待一個好消息，就是開發(fā)商能夠直接降價。

　　莫讓“噱頭”成購房動機(jī)

　　購房車，看到這樣一則樓盤宣傳廣告，不知購房者們會作何感想。不得不說，如此誘惑之下確實吸引了部分購房者。

　　28日，商報記者走訪時發(fā)現(xiàn)，在海口市濱海大道的部分公交站臺，各類廣告牌都悄然掛上了“購房車 金九巨惠”的廣告。記者看到，不時有等公交車的市民拿出手機(jī)拍下這則“誘惑力十足”的廣告;更有甚者，直接撥通該樓盤營銷的客服電話咨詢。

　　金九銀十襲來，?？诒姸鄻潜P打出“促銷牌”。“凡購購一套98萬元精裝修兩室一廳商品住房，即可獲一輛新款轎車”。諸如此類的樓盤營銷廣告屢見不鮮。而有房產(chǎn)商甚至打出了“購房免物業(yè)費，還省內(nèi)一周游”的廣告。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，相對于其他優(yōu)惠，這一促銷活動也只是羊毛出在羊身上，促銷力度有限，僅僅是一個促銷噱頭而已，從購房裝修、家電，到購房車，房產(chǎn)商的廣告越來越吸引購房者。在海南樓市價格趨于穩(wěn)定的階段，更多的房產(chǎn)商將營銷廣告的放在“附加產(chǎn)品”上。

　　開發(fā)商的“算盤”可謂精打細(xì)算。但據(jù)調(diào)查，近七成的購房者表示，更愿意接受直接降價，一口價、特價房源和折扣優(yōu)惠的促銷形式。

　　投機(jī)退出 價格戶型成關(guān)鍵

　　8月較后一周，海南樓市成交量出現(xiàn)了大幅下跌。而8月24日-8月26日這三天，也成了2012年海南樓市成交的新低。業(yè)內(nèi)人士分析，8月本就是淡季，成交量不高屬于很正常的現(xiàn)象。另外，由于“天時”不利，極大的影響了海南樓市的成交量。自進(jìn)入8月以來，暴雨、臺風(fēng)、酷熱將眾多的購房者擋于島外。

　　業(yè)內(nèi)人士分析海南樓市時指出，“剛需盤”未來會呈現(xiàn)穩(wěn)中有漲的趨勢。但是漲幅不會太大。他指出，“十八大”即將召開的政治背景讓房產(chǎn)商不敢急于出手。“金九銀十”期間，政府出臺調(diào)控政策的可能性并不能完全排除。開發(fā)商也不愿意“鋌而走險”。

　　面對即將到來的“金九銀十”，眾多開發(fā)商將如何吸引購房者?海南金手指營銷總監(jiān)劉勁松說，未來樓市開發(fā)這一塊，將更加注重配套、空間、物業(yè)等戶型功能的提升。他表示，產(chǎn)品很重要，尤其是價位合適、實用功能強(qiáng)的戶型已經(jīng)成為市場需求，而這類戶型的發(fā)展成為主流也是必然趨勢。記者了解到，目前眾多開發(fā)商在開發(fā)40-60平米小戶型時，就設(shè)計成兩室一廳的格局。這樣的戶型既適合居家生活，也適合招待朋友。

　　據(jù)記者走訪統(tǒng)計數(shù)據(jù)，35%的購房者考慮價格因素，34%的購房者考慮配套環(huán)境因素，只有少量的購房者表示會考慮地段的因素。

　　他提到，隨著購房投資和投機(jī)功能的下降，未來的海南樓市將更加注重戶型功能。定價和實用性是購房者選房的兩大原因。據(jù)了解，?？?、澄邁、瓊海地區(qū)的樓盤正是在價位適當(dāng)、配套較好的情況下，被眾多購房者作為購房頭選。

　　開發(fā)商或集中推盤

　　記者從海南房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會獲悉，截至昨日，海南商品住宅9月預(yù)計共有4個項目開盤，同比去年9月開盤量有明顯下跌，4個預(yù)開樓盤均為純新盤。

　　今年6月8日和7月6日，央行先后兩次宣布下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，這一樓市利好政策在降低購房者還貸壓力的同時，也使購房者普遍產(chǎn)生了恐慌心理，擔(dān)心樓市會重演2009年的房價大反彈，所以開始“恐慌性”入市。6月份的海南樓市整體市場都有明顯復(fù)蘇，市場再現(xiàn)量價齊升。對開發(fā)商而言，樓市寒冬終于融化在了今夏的驕陽中，樂觀情緒開始出現(xiàn)。

　　但是不難發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在利好政策的影響下，推盤熱情也并未十分高漲，7月預(yù)開盤的7個樓盤中，僅有3家如期開盤，其他樓盤均延期。雖然樓市回暖已是業(yè)界共識，但開發(fā)商依然表現(xiàn)出信心不足，不愿意選在淡季開盤，而是看準(zhǔn)“金九銀十”以及同期舉辦的海南房交會的有利時機(jī)集中推盤，預(yù)計十月將會迎來開盤的高峰期。

　　預(yù)售擬取消或拉動房價

　　山東披露有意率先試點商品房現(xiàn)房銷售的消息，讓商品房預(yù)售制度是否應(yīng)該取消的討論再度升溫。有媒體報道稱，山東省將總結(jié)改進(jìn)商品房預(yù)售管理辦法，選擇有條件的開發(fā)項目開展商品住房現(xiàn)房銷售試點。

　　山東省此番試點所指的現(xiàn)房，是指消費者在購購時已經(jīng)通過交付標(biāo)準(zhǔn)的各項驗收、可以正式入住的物業(yè)。這種現(xiàn)房銷售已不再需要銷售許可證，而要查看房產(chǎn)證。

　　“全現(xiàn)房銷售將是一個長期的改革過程，暫時還不具備取消預(yù)售制的地區(qū)，應(yīng)該建立制度堵住預(yù)售制的漏洞。如嚴(yán)格實施預(yù)售資金監(jiān)管，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入門檻，完善房地產(chǎn)信用檔案和個人信用體系、提高行業(yè)公信力等。”《全現(xiàn)房銷售試點應(yīng)積極推進(jìn)》一文這樣寫道。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，內(nèi)地的政策并不完全等同于海南的政策，而且該政策目前在山東也只是處于“試點期”。他說，取消商品房預(yù)售制度在全國并不具有普遍性。短期內(nèi)，該政策影響不到海南。他表示，未來“現(xiàn)房銷售”若在海南施行意味著海南房價將再次出現(xiàn)上漲。原因在于，屆時開發(fā)商的成本至少會上漲10%。

　　房產(chǎn)稅試點擴(kuò)容再出考題

　　從今年7月底以來，國家稅務(wù)總局組織來自全國36個省市的71名稅務(wù)系統(tǒng)工作人員，在中國人民大學(xué)培訓(xùn)房地產(chǎn)估價技術(shù)，這種估價技術(shù)將在未來的房產(chǎn)稅征收中用于稅基的計算。這意味著，圍繞房產(chǎn)稅試點的擴(kuò)容，和地方有關(guān)部門正在密集進(jìn)行技術(shù)準(zhǔn)備。

　　房產(chǎn)稅試點擴(kuò)容已是大勢所趨。眾多市場人士認(rèn)為，“限購令”傷及剛性需求和改善型需求，應(yīng)以房產(chǎn)稅取而代之。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅的開征技術(shù)日漸成熟，技術(shù)問題已不是征稅的障礙。近期多個地方政府的土地出讓收益下滑，導(dǎo)致地方財政壓力增大，這可能將加快房產(chǎn)稅試點擴(kuò)容的步伐。

　　消息頻傳，又屢遭相關(guān)單位否認(rèn)，這是房產(chǎn)稅試點擴(kuò)容的現(xiàn)狀。有分析指出，房產(chǎn)稅改革的推出，關(guān)乎調(diào)整與地方財稅關(guān)系、抑制投機(jī)和 性住房消費、調(diào)節(jié)收入差距的全局。房產(chǎn)稅試點擴(kuò)容的復(fù)雜程度可想而知。此間，有關(guān)房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的傳言甚囂塵上，但該政策始終未能“落地”，而媒體近期頻頻報道，關(guān)于計稅辦法的相關(guān)培訓(xùn)此前一直在進(jìn)行，按評估價征收或是房產(chǎn)稅擴(kuò)圍試點的風(fēng)向之一。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房產(chǎn)稅將減少地方政府對“賣地”的依賴。一些地方政府一直對“土地財政”有依賴性，賣地收入占財政收入的一半以上。開征房產(chǎn)稅，政府不再將賣地作為財政收入的主要來源，土地的價格或?qū)⒒貧w理性。同時，減少地方政府對“土地財政”的依賴，逼迫地方政府更加注重城市配套與社區(qū)服務(wù)，穩(wěn)步提升存量房地產(chǎn)價值。但可以預(yù)見的是，未來政策一旦全面施行，海南樓市將面臨新一輪考驗。

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