在房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)不變、也不進行明顯調(diào)整的中性假設情景下，房地產(chǎn)銷量增速有望在2012年三四季度平穩(wěn)回升。房地產(chǎn)新開工和投資增速三季度觸底、四季度企穩(wěn)回升，全年增速有望保持在15％—20％之間。對于房地產(chǎn)在下一階段是會成為投資的下拉力量還是向上的動力，不同的回答事實上意味著需要采取不同的宏觀應對措施。具體而言，這取決于以下幾個因素：

　　一、這部分取決于房地產(chǎn)銷量的階段性回暖能否持續(xù)并且轉(zhuǎn)化房地產(chǎn)新開工的增加。

　　，房地產(chǎn)庫存和企業(yè)資產(chǎn)負債率處于歷史高位，本輪房地產(chǎn)去庫存和去杠桿周期的延續(xù)時間可能長于以往，這是一個負面因素。以在建銷售比衡量，全國層面的庫存消化壓力仍然巨大，即使是“招寶萬金”這樣的房地產(chǎn)上市企業(yè)，庫存余額和資產(chǎn)負債率都處于歷史高水平，這預示著房地產(chǎn)企業(yè)的去庫存和去杠桿過程仍將延續(xù)。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)先策略是“以銷定產(chǎn)”，防止資金鏈的流動性風險，適當收縮土地購置節(jié)奏，從而減少資金壓力。下一階段，房地產(chǎn)去庫存的速度關(guān)鍵取決于當前銷量回暖的趨勢在多大程度上得以延續(xù)。

　　，2012年6月和7月的兩次降息對居民剛性需求部分的住房購購力的提升以及房地產(chǎn)銷售的季節(jié)性因素都將可能導致下半年銷售將好于上半年，這有助于推動房地產(chǎn)新開工下滑的趨勢在未來1—2個季度得以企穩(wěn)回升。從中國房地產(chǎn)市場波動的歷史數(shù)據(jù)分析，通常在房地產(chǎn)投資中，在建面積的貢獻率為70％左右，新開工的貢獻度在30％左右，但是由于在建面積相對穩(wěn)定，房地產(chǎn)新開工對投資的邊際影響更為明顯，而房地產(chǎn)新開工又在很大程度上取決于銷售進展，從歷史數(shù)據(jù)觀察兩者時滯通常為1—2個季度，即房地產(chǎn)銷售觸底之后1—2個季度房地產(chǎn)新開工會見底。如果這一歷史波動規(guī)律依然有效，則從當前的情況判斷，房地產(chǎn)銷售在2012年一季度應當已經(jīng)階段性見底，進一步考慮到季度性因素，歷史上“金九銀十”的季節(jié)性作用使60％的銷售量集中在下半年，而2012年由于上半年銷售處于負增長狀態(tài)，下半年的銷售占比有可能超過60％，這使得未來兩個季度的銷售同比增速提升幅度可能更高于歷史水平。

　　二、這取決于東部省市的房地產(chǎn)投資增加能否對沖中西部省市的投資下滑。

　　從區(qū)域分布來看，東、中、西部房地產(chǎn)銷售占全國的比重大致為50％、25％、25％，房地產(chǎn)投資占全國的比重大致為60％、20％、20％。由于2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控對東部省市的沖擊更大，這也導致該區(qū)域房地產(chǎn)銷售和投資下滑的幅度更大，這也是2012年以來房地產(chǎn)投資回落的區(qū)域原因之一。

　　目前來看，隨著2012年6月和7月兩次降息效應的釋放以及部分地方政府對剛性需求的適度政策支持，東部省市房地產(chǎn)銷售已率先于2012年一季度觸底，如果此前的運行邏輯得以繼續(xù)，則房地產(chǎn)投資也可能于二三季度企穩(wěn)回升，但是考慮到中西部在三季度仍有較大可能維持當前的下滑態(tài)勢，總體上，房地產(chǎn)投資在三季度企穩(wěn)、四季度回升的概率較大。

　　三、一個總判斷：在房地產(chǎn)調(diào)控政策力度不加碼的前提下，下半年房地產(chǎn)投資有望企穩(wěn)回升。

　　綜合而言，基于當前房地產(chǎn)調(diào)控政策對于高房價和財富分配負面影響、以及社會影響等的謹慎態(tài)度，預期下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)不會出現(xiàn)明顯變化，在此前提下，房地產(chǎn)市場的調(diào)整動力和波動將更多地來源于自發(fā)性的、階段性的被抑制剛性需求的逐步釋放等，這使得房地產(chǎn)銷量增速在2012年一季度觸底的基礎上，如果延續(xù)此前中國房地產(chǎn)市場波動的規(guī)律，則房地產(chǎn)銷量在二季度由負轉(zhuǎn)正基礎上有望在三四季度企穩(wěn)回升。

　　伴隨銷量的回升，從此前的房地產(chǎn)波動規(guī)律看，房地產(chǎn)新開工和投資增速也可能有望在三季度觸底、四季度企穩(wěn)回升，全年房地產(chǎn)投資增速有望保持在15％—20％之間。這種判斷的變數(shù)來自于房價的階段性、局部性反彈會引發(fā)更為嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策力度加碼，如果這種情況出現(xiàn)，預計房地產(chǎn)投資增速有可能繼續(xù)回落到10％以下，這就需要在其他領(lǐng)域的投資、以及內(nèi)需領(lǐng)域采取更大的對沖措施，來促進宏觀經(jīng)濟的企穩(wěn)回升。

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