剛剛進(jìn)入7月，我國大部分地區(qū)就迎來持續(xù)酷熱天氣，京城更是打破了60年同期氣溫較高紀(jì)錄。而與此形成鮮明對比的卻是股市、樓市的低迷——上證綜指半年跌幅近三成，至今仍在2400點上下掙扎；樓市成交量與年初的火爆相比更是跌至冰點。蟄伏于這兩大投資與投機市場的資金，一時間似乎進(jìn)入了深度冬眠。

　　有人說，股市無起色，證明樓市調(diào)控尚未真正見效；也有人說，房價下跌之日將是股市迎來回暖之時。個中理由，不一而足。如果單從資本的逐利本性來分析，這樣的判斷或有一定道理。但當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢錯綜復(fù)雜，置身輿論漩渦中的房地產(chǎn)行業(yè)，因為在GDP中所占的比重高，同時與百姓的切身利益息息相關(guān)，其復(fù)雜程度又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了股票市場，因此，任何一種單一分析作出的判斷和得出的結(jié)論，都很難給當(dāng)前樓市亂象以精準(zhǔn)合理的解釋。

　　房地產(chǎn)新政的實施，讓如脫韁野馬一般狂飆的房價暫時止住了腳步，也讓越吹越大的房產(chǎn)泡沫懸在了半空中。但是，對于此輪調(diào)控落拳點的范圍有多大、持續(xù)時間有多長，期間是否會出現(xiàn)反復(fù)，人們尚存在不同看法。有人擔(dān)心政策執(zhí)行不力成為“空調(diào)”，有人懷疑政府調(diào)控信心；有人憂慮房價下跌拖垮中國經(jīng)濟(jì)，有人警告泡沫不滅將引發(fā)更大危機。于是，有人想“出貨”，有人想“抄底”，但更多的人則是處于觀望當(dāng)中。

　　事實上，“新國十條”頒布近3個月以來，各地樓市異常冷清的成交情況已經(jīng)對政策作出了應(yīng)激反應(yīng)。統(tǒng)計顯示，6月份北京、上海、廣州和深圳成交量同比分別下降75%、67%、67%和76%，成交套數(shù)僅相當(dāng)于去年同期的1/4。另有來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，6月成交環(huán)比5月也下降了14.9%，并且這一走勢短期內(nèi)恐難以改變。

　　樓市的低迷反映在購賣雙方的僵持，而這一膠著狀態(tài)也恰恰證明：政府調(diào)控措施還遠(yuǎn)未取得實效，因為房價還高高在上，樓市泡沫仍未刺破。不過，一個好的現(xiàn)象是，公眾對未來房地產(chǎn)走勢的心理預(yù)期已經(jīng)發(fā)生改變。某機構(gòu)近日發(fā)布的一項今年二季度購房者消費調(diào)查研究表明，有六成購房者認(rèn)為未來房價將下跌。這與去年底、今年初大多數(shù)人看多樓市而急于入市的心態(tài)有了明顯不同。與此同時，來自官方的聲音也支持了這一判斷。先是住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示“各地要加強調(diào)控政策落實力度，絕不能松勁”，后有國土部部長預(yù)測“房地產(chǎn)市場一個季度以后將面臨全面調(diào)整”。一位從事地產(chǎn)研究的專家則明確表示，房價會從今年四季度一直跌到明年一季度。不過，對于價格回落到什么程度，各方都表示“很難說”。

　　很明顯，預(yù)測房價的跌幅是件吃力不討好的事，同時也沒有太大意義。它與CPI和股價不同。CPI一旦偏離預(yù)定目標(biāo)，政府可以相機調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策；股價的高低則完全由市場說了算，雖然股價大跌會讓企業(yè)市值縮水、投資者血本無歸，但對經(jīng)濟(jì)運行不會帶來直接威脅。而房地產(chǎn)則不同，在一個成熟的、具有消費品屬性的住房市場中，人們可以用租售比、價格收入比等指標(biāo)衡量房價的合理性；但在一個開發(fā)商攫取暴利、投資客靠炒房發(fā)財、地方政府視土地為財政收入重要來源的市場上，“存在即是合理的”，房價只不過是各方博弈的結(jié)果，并且波幅巨大。更何況，房地產(chǎn)與諸多行業(yè)有著千絲萬縷的聯(lián)系，并深深影響到銀行信貸資金安全。也正因為此，政府在對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控時不得不慎之又慎，而調(diào)控之手一旦松勁，樓市就會在各個利益集團(tuán)的助推下制造出更大的泡沫。

　　其實，政府調(diào)控樓市的根本目的并非將房價打壓在某個具體價位上，或者一定回落某一百分比，而是建立一個公平、透明、競爭充分的市場，讓房地產(chǎn)回歸其居住的本來屬性，而不是成為一部分利益群體的賺錢機器。然而，在一些關(guān)鍵問題沒有得到根本解決之前，這場樓市調(diào)控的攻堅戰(zhàn)注定是艱難的，甚至是長期的。

　　頭先，被視為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，在過去依靠投資拉動GDP高速增長階段無疑發(fā)揮了重要作用，但在促進(jìn)消費擴大內(nèi)需的新形勢下，其對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)開始減弱，特別是房價高企對居民消費形成擠出效應(yīng)，其負(fù)面作用開始顯現(xiàn)。同時，由于在經(jīng)濟(jì)中所占比重過大，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇曲折超預(yù)期、宏觀調(diào)控面臨“兩難”情況下，其對經(jīng)濟(jì)運行的影響和對政策的干擾都在加大。因此，如果不加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，改變“依靠拆遷、賣地、蓋房子拉動GDP”的發(fā)展方式，樓市調(diào)控將很難取得實效。

　　另一方面，在土地財政體制下，地方財政過于依賴出讓土地收入和相關(guān)稅收，這使得政府對樓市的調(diào)控很容易在執(zhí)行過程中走形。以北京為例，有數(shù)據(jù)顯示，2009年北京土地出讓金收入超過900億元，占財政收入的比重高達(dá)45%，對GDP的貢獻(xiàn)為8%。在這一體制安排面前，地方政府不僅沒有讓房價回落的動因，甚至樂于看到地價推高房價的景象。特別需要注意的是，去年以來，地方政府債務(wù)日益龐大，已對商業(yè)銀行信貸構(gòu)成威脅。要想使這一潛在風(fēng)險得到化解，很重要的一點就是改變土地財政現(xiàn)狀，擴大地方財政收入來源，以釜底抽薪令土地價格降溫。

　　在當(dāng)前流動性龐大、資金炒作氛圍濃厚的情況下，還必須看到，調(diào)控政策要有堵還要有疏。如果實體經(jīng)濟(jì)不能持續(xù)回暖，企業(yè)盈利前景不甚樂觀，壟斷行業(yè)門檻依然高筑，面對通脹風(fēng)險，這些資金很難從樓市撤出。“新國十條”雖然封堵了新資金的進(jìn)入，但對于盤踞在樓市中、寄望于房產(chǎn)升值的投資、投機者來說，并沒有太多的鉗制。而且，對于有著剛性需求的眾多購房者，除非供給得到有效擴大，否則在投資需求受到抑制的同時，其剛性需求也無從釋放。

　　說到底，樓市調(diào)控是一個各方利益博弈的過程，房價回歸理性僅是調(diào)控取得成效的一個方面，關(guān)鍵還在于解決經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)運行中的深層次矛盾。當(dāng)前樓市已進(jìn)入膠著期，無論調(diào)控政策還是執(zhí)行力度都不能松動，否則不僅功虧一簣，甚至?xí)哉麄€經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定作代價。

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