上周五國家統(tǒng)計局公布了上半年中國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，二季度GDP回落至7.6%，創(chuàng)下了三年以來的新低。而從企業(yè)普遍的反響來看，當(dāng)前企業(yè)經(jīng)營困難，利潤出現(xiàn)負(fù)增長，特別是早前盈利狀況較好的國有企業(yè)上半年利潤也同比下降了11.6%，顯示微觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行甚至更差。全球經(jīng)濟(jì)低迷之時，IMF亦下調(diào)了明年全球經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期。

　　決策層對于經(jīng)濟(jì)增長的擔(dān)憂顯而易見，即使在二季度7.6%GDP公布以后， 總理仍舊在四川調(diào)研時表示“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)還沒有形成穩(wěn)定回升態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)困難可能還會持續(xù)一段時間，應(yīng)加大政策預(yù)調(diào)微調(diào)的力度”，便是佐證。正如筆者早前所提到的，穩(wěn)增長的關(guān)鍵是在于穩(wěn)投資，現(xiàn)在看來這已經(jīng)成為了廣泛共識。

　　關(guān)鍵在于，2009年經(jīng)濟(jì)刺激方案主要依靠的是基建和房地產(chǎn)投資兩部分。而如今情況大又有不同，當(dāng)前企業(yè)產(chǎn)成品庫存較高，產(chǎn)能過剩的矛盾更為突出。而嚴(yán)厲的房地產(chǎn)限購政策并未動搖之下，僅推出了鼓勵剛性需求的政策，便導(dǎo)致房地產(chǎn)量價齊升。房地產(chǎn)銷售上漲帶動相關(guān)家用電器和音像器材、家具類、建筑及裝潢材料類等消費，支持消費與增長。而房價回升與調(diào)控目標(biāo)相悖，剛需旺盛、供給承壓之下，未來房價也存在上漲壓力，而這也是決策者無法容忍的。如此來看，房地產(chǎn)已成為宏觀調(diào)控的關(guān)節(jié)點，未來政策走勢如何值得探討。

　　房地產(chǎn)市場進(jìn)入了博弈階段

　　6月以來，受剛性需求的釋放、降息等利好政策，6月住宅銷售額比5月環(huán)比上漲了41%，房地產(chǎn)銷售市場逐步回暖。而銷售回暖也帶動了相關(guān)消費增加。6月社會消費品零售總額同比名義增長為13.7%，比5月下降了0.1個百分點。而剔除價格因素，6月社會消費品零售總額實際增速為12.1%，比5月提高了1.1個百分點。其中，房地產(chǎn)相關(guān)消費極為搶眼，家用電器和音像器材、家具類、建筑及裝潢材料類消費一改以往下降趨勢，6月同比增長分別為9.5%、28.7%、29.3%，比5月增速分別回升了9、6.8和6個百分點。

　　但是，房地產(chǎn)供給方面的數(shù)據(jù)仍然不佳。1-6月固定資產(chǎn)投資同比增速為20.4%，比1-5月提升了0.3個百分點。而房地產(chǎn)投資卻仍舊低迷，1-6月房地產(chǎn)投資增速下滑至16.6%，比1-5月下滑1.9個百分點，達(dá)到金融危機(jī)以來的新低。住宅開工面積同比增速從1-5月的-8.2%繼續(xù)下滑至-10.7%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金仍然緊張，來自國內(nèi)貸款部分的增速從1-5月的8.5%下降到8.1%。開放商拿地更為謹(jǐn)慎，1-6月土地購置面積從1-5月-18.7%下降至-19.9%，成交款從-10%下降至-13.3%。總之，新開工、資金來源與土地購置都顯示未來供給面可能承壓。

　　如此看來，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策已進(jìn)入較后博弈階段，其發(fā)展是宏觀調(diào)控的關(guān)鍵。銷售量回升是決策層樂于見到的，而房地產(chǎn)投資不斷下滑卻讓人略有疑問，擔(dān)憂未來投資能否獲得趨勢性反彈。而面對強(qiáng)勁的剛性需求釋放，供給面的承壓，無疑為房價回歸走向合理價位增加了不確定因素。

　　未來房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)政策如何調(diào)整？

　　新形勢下，未來房地產(chǎn)政策與宏觀調(diào)控政策又將如何？筆者認(rèn)為，房價有上漲態(tài)勢之下，房地產(chǎn)政策短期內(nèi)不會有太大改變。例如，7月降息雖然下調(diào)了金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動下限，而對于個人住房貸款利率浮動區(qū)間卻未作調(diào)整，便足以說明房價與銷售有所回升之時，打壓房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求的目標(biāo)并未動搖。

　　而未來要真正促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，需要努力走出以下幾個誤區(qū)。

　　，當(dāng)前房價泡沫對中等和以下收入家庭確實存在，但豪宅市場反而泡沫較小。不應(yīng)采取一刀切的調(diào)控政策，而應(yīng)在執(zhí)行房地產(chǎn)政策之時，注重其他政策的配套實施，如加快落實收入分配制度改革、增加中低端收入群體的轉(zhuǎn)移支付；加快金融市場改革、規(guī)范資本市場、拓寬投資渠道等等；

　　，促使調(diào)控依據(jù)更加清晰。房地產(chǎn)調(diào)控以房價作為標(biāo)的，而當(dāng)前房價統(tǒng)計的混亂，使得決策層政策缺乏公信力；

　　第三，改變近幾年房地產(chǎn)政策時而過緊，時而過松，變化幅度過大的現(xiàn)象。畢竟缺少長效機(jī)制的建立，多變甚至幾近反轉(zhuǎn)的政策對企業(yè)、銀行、乃至實體經(jīng)濟(jì)都極為不利。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)投資下滑之時，穩(wěn)增長需要更多的穩(wěn)投資措施加快推進(jìn)。具體來看，包括以下幾個方面：

　　一是加快投資項目的審批。從國家發(fā)改委5月21日單日審批100余個項目便可見這已付諸實踐。同時，有人擔(dān)憂目前依靠投資的政策是又一輪“四萬億”。但現(xiàn)在來看，上一輪名為“四萬億”的刺激政策，較后落實下來恐接近“十萬億”。而且，早前金融危機(jī)，為了恢復(fù)信心，很多項目是臨時審批的。而今年恰逢“十二五”年，十二五規(guī)劃中每年的固定資產(chǎn)投資超過四萬億。去年為防止通脹，緊縮政策持續(xù)了較長時間，很多項目的審批與開工被拖延下來。因此此時并非新項目上馬，而僅需加快已有儲備項目的審批和開工，就能達(dá)到較好效果。

　　二是應(yīng)該鼓勵民間資本進(jìn)入包括金融，交通，鐵路和醫(yī)療等行業(yè)，盡快落實非公36條細(xì)則。根據(jù)國家發(fā)改委的表態(tài)，中國政府將為合格的私人投資項目提供一定的補(bǔ)貼和貸款貼息，并以入股或提供融資擔(dān)保的形式支持私營風(fēng)險投資公司。另外，幫助合格的民間投資項目獲得國際金融機(jī)構(gòu)信貸都具有積極意義。

　　三是進(jìn)行項目評估，對具有盈利能力地方政府投資平臺項目，應(yīng)給予一定支持。早前銀監(jiān)會已經(jīng)提出了一些具體的要求，包括：通過信貸投放力度促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；加大對出口信貸的支持；有選擇性地支持“鐵公基”項目，確保鐵路、公路、機(jī)場、水利等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的推進(jìn)；對于各地保障房建設(shè)，要繼續(xù)保證信貸支持力度，便是對投融資平臺支持的體現(xiàn)。

　　另外，貨幣政策方面，通脹下行為降息創(chuàng)造了空間，而海內(nèi)外經(jīng)濟(jì)普遍疲軟之時，預(yù)計全球貨幣政策將集體走向?qū)捤??？紤]到今年FDI下降、貿(mào)易順差回落、歐美形勢不確定性較大等原因，下半年外匯占款會繼續(xù)減少，需要繼續(xù)下調(diào)準(zhǔn)備金率以對沖外匯占款下降的影響。筆者預(yù)計，下半年還有一次降息與兩次存款準(zhǔn)備金率下調(diào)。

　　總之，筆者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)政策進(jìn)入博弈階段，房價與銷售有所回升之時，打壓房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求的目標(biāo)不會動搖，未來拉動投資將更加依賴“鐵公基”和保障房等基礎(chǔ)建設(shè)投資。下半年，更加積極的刺激政策將是中國經(jīng)濟(jì)的主題，也是確保中國經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)軟著陸的關(guān)鍵。

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