您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新聞 > 左小蕾:樓市又到了火山口
左小蕾:樓市又到了火山口
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:觀點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng) 閱讀 776 次
近期關(guān)于房地產(chǎn)市場回暖的公開信息很多,甚至有回暖已成定局的論調(diào)。房地產(chǎn)回暖的信息可能放出很多錯誤信號。“穩(wěn)增長”如果導(dǎo)致樓價反彈,重復(fù)2009年保增長帶來房地產(chǎn)價格的膨脹,投機(jī)需求的卷土重來,可能帶來經(jīng)濟(jì)和社會更大的不穩(wěn)定。
房地產(chǎn)市場回暖有兩個特征。個特征,主要是“剛需”購房釋放。“剛需”的定義,是指沒有價格彈性或者價格彈性很小的房屋需求。嚴(yán)格意義上來說,“剛需”是指套房的購購需求。只有這類需求才可能不論價格漲跌都不會改變。在大中城市,新居民的居住需求才是真正的“剛需”。但不論是新畢業(yè)留城的大學(xué)畢業(yè)生,還是城鎮(zhèn)化過程中進(jìn)城的農(nóng)民工,在數(shù)十倍的價格和收入比之的“剛需”是無法釋放的。所以,報道的所謂“剛需”,恐怕還是投資或者投機(jī)性的需求了。在對套以上的購房的限購的政策沒有改變的情況下,這些非套房的購購大幅增長,可能是對調(diào)控政策的挑戰(zhàn)。
個特征是樓價悄悄上漲。有報道顯示,二手房市場一些業(yè)主報價后,因為注意到有意愿購房者增加,馬上會提高報價,幾天之內(nèi)就上漲數(shù)萬元。
形成市場化的商品均衡價格,需要供給,需求和效用化三大條件的約束,以投資投機(jī)為主的房地產(chǎn)市場屬于資產(chǎn)類市場。投資投機(jī)需求沒有效用化的約束,投資是以價格差異為“賺錢”的目標(biāo),賺錢“效用”無限大,市場價格不可能通過實際供求決定。“賺錢需求”在意價格不斷上漲,價格需求彈性極高,有推動價格不斷上漲的強(qiáng)烈動機(jī),從而破壞了價格理論中效用達(dá)到滿足度后需求下降的假設(shè)。賺錢需求屬于效用無限大,不可能出現(xiàn)與這種無限需求達(dá)到均衡的“供給”水平。理論和實踐都說明,以投資為主的房地產(chǎn)市場不可能靠增加供給來調(diào)整價格形成穩(wěn)定的均衡價格水平。特別是在銀行信貸的支持下,銀行不斷向“賺錢需求”提供的信貸,杠桿化放大了投機(jī)資金供給,給了價格上漲源源不斷的動力。如果不斷增加“賺錢需求”的房屋的“供給”,只可能把價格越推越高。
如果房地產(chǎn)價格反彈,不僅上一輪房地產(chǎn)泡沫帶來的還未解決的亂象繼續(xù)惡化,還可能造成實體經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)空心化,進(jìn)一步增大金融風(fēng)險,加大收入分配差距。
去年發(fā)生的不少溫州老板由于資金鏈斷裂而跑路惡性事件,調(diào)查顯示大多都因為投資了房地產(chǎn)或相關(guān)資產(chǎn)市場。如果房地產(chǎn)價格反彈,各方資金包括銀行資金,特別是逐利性強(qiáng)的民間資金立即會蜂擁而至。須知,實業(yè)投資的資本平均利潤一般在10%左右,房地產(chǎn)價格反彈很容易引導(dǎo)投入實體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的資金變身房地產(chǎn)投資,甚至動用本該支持主業(yè)運(yùn)行的銀行貸款投向房地產(chǎn)以求高回報。如果是為了穩(wěn)增長而放松房地產(chǎn)調(diào)控政策,靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長,結(jié)果勢必加劇經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性矛盾,加大產(chǎn)業(yè)空心化的風(fēng)險。
不管價高價低或者主要是投機(jī)性需求,假如購房者是用100%的自有資金,真金白銀購房,并沒有銀行資金的杠桿化,那房地產(chǎn)回暖應(yīng)該沒有風(fēng)險。但如果投機(jī)購房是套取銀行資金,則房地產(chǎn)回暖就非??赡茉杏碌姆康禺a(chǎn)泡沫,較后帶來銀行的風(fēng)險甚至危機(jī)。有報道顯示,近期銀行的壞賬率普遍上升,壞賬來源都與上一輪房地產(chǎn)信貸以及與房地產(chǎn)相關(guān)的地方融資平臺有關(guān)。
“以資產(chǎn)價格泡沫為特征”的經(jīng)濟(jì)危機(jī),是上世紀(jì)90年代以來世界上發(fā)生的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的特征。比如,日本的危機(jī)、亞洲危機(jī),2008年爆發(fā)的美國危機(jī),近期西班牙銀行的危機(jī),實際上都是銀行的房地產(chǎn)信貸危機(jī),并非國家債務(wù)危機(jī)?;赝鼛资陙肀l(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī),多半都是房地產(chǎn)作為投資品推動資產(chǎn)價格過度膨脹致使泡沫破滅而引發(fā)的。
正因為如此,樓價反彈,房地產(chǎn)投資再次贏得暴利,那些用不合法手段套取銀行資金的群體,將獲取大大超過市場資本平均收益的回報率。這將大幅度拉開與一般收入群體的收入差距,也拉大與一般實體經(jīng)濟(jì)投資的收入差距。對于真正的房屋“剛需”群體,這無疑雪上加霜,也將大大沖擊并抵消由城鎮(zhèn)化帶來的農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)增長。
由此可知,“房地產(chǎn)回暖顯示房地產(chǎn)價格觸底反彈”、“穩(wěn)增長房產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)放松”等觀點(diǎn),實際上是仍停留在房地產(chǎn)是投機(jī)和投資為主的市場定位上。這個定位存在極大的困惑。因為這隱含了房地產(chǎn)調(diào)控只是促使樓價階段性下降的意思,而這完全背離了引導(dǎo)房地產(chǎn)市場回歸居住為主的基本屬性、促使樓市回到正常發(fā)展水平的宗旨。
筆者為此認(rèn)定,當(dāng)下應(yīng)努力使引導(dǎo)房地產(chǎn)市場回歸居住為主的調(diào)控先進(jìn)目標(biāo)長期化,制度化,可行的辦法是實施房產(chǎn)稅,短期政策是限購不如限貸。只要銀行不向套以上的購房者提供信貸,非“剛需”購房勢頭再旺也不會有太大風(fēng)險。至于穩(wěn)增長,應(yīng)在穩(wěn)定有效投資增長上做足文章。
作者介紹
大家都在看
- 1招商樂城國際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價16000元/m2 71862
- 2海南那么美哪里安家好? 65289
- 3一位北京老人在海南購房的真實感受 講的太好了! 64841
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57741
- 5瓊海市第十二屆科技活動籌備工作會議 57571
- 6臺灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56188
- 7在海南買房哪個城市好?哪個城市更適宜居?。?/a> 50954
- 8轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 50947
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風(fēng)景區(qū) 50811
- 10瓊海和文昌哪個地方好一點(diǎn)? 50453
更多大家關(guān)注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學(xué)院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國海南·?;◢u
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南海花島展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣
猜你喜歡
- 左小蕾:GDP增速回落符合調(diào)控預(yù)期
- 政策動向:第二波房產(chǎn)調(diào)控銀行貸款或為重點(diǎn)
- 左小蕾:不能讓房地產(chǎn)泡沫毀了中國經(jīng)濟(jì)
- 左小蕾:不能讓房地產(chǎn)泡沫毀了中國經(jīng)濟(jì)
- 解讀公報:改革已列出清單 房地產(chǎn)新政指向新時代
- 專家:地產(chǎn)剎車有利中國經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展
- 專家解讀上海重慶房產(chǎn)稅 稱有助調(diào)節(jié)收入分配
- 購房人的糾結(jié)季:部長說房價要降 購房還是觀望?
- 地產(chǎn)剎車 專家:政府要“不怕疼”縮小一點(diǎn)GDP
- 銀監(jiān)會節(jié)后嚴(yán)查貸款炒股住房按揭貸款成重點(diǎn)
- 月供增加投資型購房壓力上升 樓市明年可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)型
- 嚴(yán)厲調(diào)控再深一步 樓市回暖戛然而止