較近兩月各主要城市成交量急升，令樓市回暖趨勢(shì)升溫。大多分析及統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均表明，近期樓市成交多集中在剛需盤。通過調(diào)控壓抑了較長時(shí)間的剛需一旦爆發(fā)，房價(jià)或許又將進(jìn)入上漲通道。

　　在這個(gè)節(jié)骨點(diǎn)，很多人想到了2011年開始建設(shè)的千萬套保障房。如果這些保障房全部入市，如今的樓市和房價(jià)走勢(shì)將發(fā)生什么樣的變化？對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在廣州、上海等地進(jìn)行了調(diào)查。

　　子平（化名），上海人，今年34歲，未婚，稅后月收入超過8000元，即將遷入位于上海青浦徐涇的一套房子。上述房屋總建筑面積為68平方米，按照21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，如果在商品住宅市場(chǎng)購購，總價(jià)至少100萬元以上。然而，子平僅支付了48萬元就住進(jìn)了該房。

　　子平是國家保障房開發(fā)計(jì)劃的受益者。由于保障房開工量的急劇增長，上海的經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)門檻一降再降，家庭人均月收入5000元，人均財(cái)產(chǎn)15萬元，也可以申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房。子平的父母因而成功申請(qǐng)購購到一套經(jīng)濟(jì)適用房一定程度上，已經(jīng)有一部分剛性需求的購房人群轉(zhuǎn)而選擇購購以經(jīng)濟(jì)適用房為代表的各種保障類住房。

　　根據(jù)計(jì)劃，“十二五”期間建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套，2011年計(jì)劃建設(shè)1000萬套，2012年計(jì)劃建設(shè)700萬套。然而，保障房對(duì)普通商品房市場(chǎng)的沖擊，或許并沒有想象中那么厲害。經(jīng)濟(jì)適用房是目前對(duì)普通商品住宅市場(chǎng)沖擊的一類保障性住宅，但根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的調(diào)研，全國范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資額占商品住宅比重持續(xù)下降，2010年降至3.1%，成為歷年較低。

　　資金制約保障房供應(yīng)

　　中國指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延彬告訴記者，北京、上海等一線城市在開發(fā)建設(shè)包括經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的保障房時(shí)，要比其他城市積極得多。2011年上海開工的保障房套數(shù)達(dá)到22萬套，而同期北京是20萬套，均大體完成了當(dāng)年度的保障房開發(fā)計(jì)劃。今年，上海預(yù)計(jì)開工的保障房有16萬套，北京則達(dá)到16.58萬套，與國家的經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展計(jì)劃相適應(yīng)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院的《2011~2012年保障住房年報(bào)》顯示，2011年全國新開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程住房1043萬套（戶），截至2011年11月份，大部分省份開工率已經(jīng)超過100%。

　　相比巨大的保障房開工量，當(dāng)年度保障房竣工量卻不多。2011年基本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程住房432萬套，其中，有1/3主體結(jié)構(gòu)基本完成，1/3進(jìn)入樓層施工，1/3完成基礎(chǔ)施工，基本符合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求。

　　上述年報(bào)稱，這是因?yàn)楸Ｕ戏靠⒐ち渴芄て诘挠绊?。一般而言，保障房的合理工期為兩年半左右，因?011年保障房竣工工程中99%都是由2009年結(jié)轉(zhuǎn)過來的。按照這一施工進(jìn)度，今年竣工銷售的保障房將比去年更多。

　　資料顯示，2010年，全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房實(shí)際開工590萬套，明年竣工的保障房數(shù)量將更為龐大，對(duì)普通商品住宅市場(chǎng)的沖擊顯然也會(huì)更大。

　　同時(shí)，保障房建設(shè)所需資金規(guī)模巨大，通過上海易居房地產(chǎn)研究院測(cè)算，預(yù)計(jì)2012年保障性住房建設(shè)所需資金在2.5萬億元左右。然而，由于地方政府對(duì)保障房建設(shè)的預(yù)算較少、土地出讓收入有下滑的態(tài)勢(shì)、地方融資平臺(tái)債務(wù)進(jìn)入集中償還期，融資可能受到一定掣肘，資金壓力嚴(yán)峻。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院方面由此認(rèn)為，2012年能否按期完成保障性住房700萬套以上的新開工量和500萬套以上的竣工量，資金難題是的不確定性。

　　保障房開始沖擊剛需

　　2010年8月，上海市政府決定在全市推出經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)供應(yīng)工作，并調(diào)整放寬了申請(qǐng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，其中家庭人均月可支配收入限額由2300元調(diào)整為2900元，家庭人均財(cái)產(chǎn)限額由7萬元調(diào)整為9萬元。

　　2011年3月，上海市政府再次放寬經(jīng)適房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，將3人及以上申請(qǐng)家庭人均月可支配收入限額由2900元調(diào)整為3300元，家庭人均財(cái)產(chǎn)限額由9萬元調(diào)整為12萬元。2人及以下申請(qǐng)家庭的收入和財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步上浮10%。
　　
　　在申請(qǐng)門檻不斷下降后，可以購購經(jīng)濟(jì)適用房的人群已經(jīng)慢慢向普通住宅的購購群體靠攏。

　　早在今年3月，易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁、克而瑞信息技術(shù)有限公司董事長丁祖昱就曾表示，上海的經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)提高至家庭人均月收入5000元。這意味著如果一戶家庭是三口人，其中只有兩個(gè)人工作，家庭收入總額達(dá)到15000元，也符合經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)時(shí)，他認(rèn)為，保障房的大量供應(yīng)，必然會(huì)沖擊剛性需求。

　　他的預(yù)言隨后果然實(shí)現(xiàn)。事實(shí)上，子平的父母也正是在今年3月份以后申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房，并獲得批準(zhǔn)。而除了子平外，其他的一些具有上海戶籍、月收入在萬元以內(nèi)的人群也在等待經(jīng)濟(jì)適用房這個(gè)餡餅落入自己口中。

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