在樓市調(diào)控政策的作用下，以商業(yè)公寓為代表的商業(yè)地產(chǎn)受到眾多房企和社會(huì)資本的青睞，商業(yè)地產(chǎn)投資呈幾何式增長(zhǎng)。但是，在表面的繁榮背后，商業(yè)地產(chǎn)面臨培育期長(zhǎng)、同質(zhì)化嚴(yán)重、人才桎梏、融資渠道單一等問(wèn)題，種種跡象顯示，商業(yè)地產(chǎn)已然進(jìn)入了發(fā)展瓶頸。

　　培育期—商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必經(jīng)之路
　　眾所周知，商業(yè)項(xiàng)目是存在一定培育期的，也就是我們業(yè)內(nèi)通常所稱的“養(yǎng)商期”。所謂培育期，即商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)初期所經(jīng)歷的一段“艱難期”，在此期間，項(xiàng)目將呈現(xiàn)出人流少、租金收益低等現(xiàn)象，就目前情況來(lái)看能正確理解和面對(duì)的開(kāi)發(fā)商不多。
　　此種現(xiàn)象在不成熟商圈內(nèi)的新興商業(yè)項(xiàng)目上體現(xiàn)得尤為明顯，其重要原因主要有二：頭先，從消費(fèi)者層面分析，大多數(shù)消費(fèi)者具有前往成熟商圈內(nèi)知名商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行購(gòu)物的消費(fèi)習(xí)慣，而非成熟商圈內(nèi)的新興商業(yè)項(xiàng)目則需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間來(lái)培育屬于自己的忠實(shí)消費(fèi)者。其次，從商戶角度分析，無(wú)論大型連鎖品牌類商戶或自由品牌類商戶，在新店選址時(shí)都愿意進(jìn)駐成熟類商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目，以求得能夠獲得成熟商圈內(nèi)成熟的商業(yè)氛圍以及較大的人流量的支持。綜合以上兩點(diǎn)原因，新商業(yè)項(xiàng)目的過(guò)渡期呈現(xiàn)出人流及租金情況均不佳的狀況。
　　于是，如何能夠順利度過(guò)培育期，使得新生的商業(yè)項(xiàng)目逐漸步入“良好運(yùn)營(yíng)”的正軌，無(wú)疑是操盤商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)需要研究的課題之一。正所謂“良好的開(kāi)始是成功的一半”，在開(kāi)業(yè)初期的一段艱難時(shí)期內(nèi)，若開(kāi)發(fā)商能夠從硬件及軟件雙方面對(duì)項(xiàng)目給予足夠的支持，扶持其平穩(wěn)度過(guò)培育期，使得商業(yè)項(xiàng)目逐漸走向成熟，其品牌結(jié)構(gòu)及租金收益等自然會(huì)得到提升。
人才桎梏—-商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)新困境
　　近兩年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的井噴趨勢(shì)帶來(lái)了人才的巨大缺口。根據(jù)上海道生智行業(yè)研究搜集的數(shù)據(jù)分析，全國(guó)目前在建和擬建商業(yè)體(CBD、SHOPPINGMALL、旅游地產(chǎn)、酒店、購(gòu)物、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、奧特萊斯)項(xiàng)目2219個(gè)，僅商業(yè)體后期營(yíng)運(yùn)人才缺口都在2萬(wàn)人以上。
　　商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比住宅更復(fù)雜，涉及到定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷售、營(yíng)銷、招商、經(jīng)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)，這就要求商業(yè)地產(chǎn)人才能身兼數(shù)職，一肩扛起。但在實(shí)際操作中，商業(yè)地產(chǎn)的銷售和商業(yè)經(jīng)營(yíng)往往是脫節(jié)的，顧此失彼。大部分從地產(chǎn)行業(yè)出身的人只懂銷售，但對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)卻缺乏基本的了解，較后只能導(dǎo)致項(xiàng)目銷售火爆而經(jīng)營(yíng)清淡。而從一些招商或經(jīng)營(yíng)管理公司招聘來(lái)的人才，雖然熟知商業(yè)行業(yè)，卻不了解商業(yè)地產(chǎn)。另一部分則是由住宅地產(chǎn)”轉(zhuǎn)制而來(lái)”，不了解商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)，存在著“商業(yè)地產(chǎn)＝商業(yè)經(jīng)營(yíng)”的誤區(qū)。
　　在人才嚴(yán)重緊缺的局面下，流動(dòng)性過(guò)大，也造成了很多困境和問(wèn)題?，F(xiàn)在很多二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要對(duì)整個(gè)前期、中期、后期的流程都熟悉，全程能運(yùn)作下來(lái)的人才，但一方面，他們喜歡挖大的品牌公司的人才，而這些大公司的員工往往專業(yè)化程度很高，這也意味著他們無(wú)法接觸到全部工作流程；另一方面，也是較關(guān)鍵的，人才流動(dòng)的節(jié)奏性太快，使得人才質(zhì)量嚴(yán)重降低。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不像住宅地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)完畢后就完了，而需要三五年的孵化、調(diào)整期，但現(xiàn)在很多人才根本沒(méi)來(lái)得及做完一整個(gè)項(xiàng)目，有的只做了前期招商，甚至只做了調(diào)研規(guī)劃，人就被挖走了。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)杰出操盤手—鴻偉摩爾董事長(zhǎng)楊建偉表示缺乏具有較高專業(yè)水準(zhǔn)的商業(yè)地產(chǎn)高端人才和職業(yè)經(jīng)理人已經(jīng)成為制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。
同質(zhì)化嚴(yán)重—制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新瓶頸
　　據(jù)中國(guó)購(gòu)物產(chǎn)業(yè)資訊發(fā)布的報(bào)告顯示，到2011年底，東莞將擁有購(gòu)物69家，建筑面積350萬(wàn)平方米；沈陽(yáng)將擁有購(gòu)物71個(gè)，建筑面積超過(guò)700萬(wàn)平方米；石家莊將擁有購(gòu)物22家，建筑面積接近230萬(wàn)平方米；貴陽(yáng)將擁有購(gòu)物43家，建筑面積接近200萬(wàn)平方米。統(tǒng)計(jì)還顯示，珠海、中山、?？?、銀川、西寧5個(gè)三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達(dá)83.9%，其中城市綜合體形態(tài)的購(gòu)物占比較高。
　　在一線城市，世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)顯示，2010年，北京商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量和吸納量分別達(dá)到了的123萬(wàn)平方米和100萬(wàn)平方米，比2009年分別增長(zhǎng)了355%和357%。據(jù)其監(jiān)測(cè)，2011年北京將有近20個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目入市，總建筑面積達(dá)120萬(wàn)平方米。此外，2011年第四季度和2012年，預(yù)計(jì)分別還將有6個(gè)新項(xiàng)目和15個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)入北京市場(chǎng)，總建筑面積超過(guò)148.3萬(wàn)平方米，總體新增供應(yīng)量仍處于高位。此外，上海、廣州、深圳等地商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量也在直線飆升。
現(xiàn)在很多城市、很多開(kāi)發(fā)商都在規(guī)劃城市綜合體，雷同現(xiàn)象比較普遍，很多購(gòu)物在外觀、內(nèi)部設(shè)計(jì)等方面差異很小，這樣就造成千城一面的局面。顯然，這種以購(gòu)物為主要形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在數(shù)量上大躍進(jìn)的同時(shí)，其商業(yè)模式?jīng)]有創(chuàng)新、推出的產(chǎn)品大同小異，也成為制約其發(fā)展的關(guān)鍵所在。
　　融資多元化—商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新需要
　　目前在我國(guó)，由于歷史的原因，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品中房地產(chǎn)信貸占了絕大部分；但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定規(guī)模以后，單一的房地產(chǎn)信貸所遇到的問(wèn)題就愈加明顯了。事實(shí)上2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資相繼涌現(xiàn)自有資金加上銀行貸款融資方式、自有資金加上信托計(jì)劃融資方式、股權(quán)融資加上銀行貸款融資方式等融資模式。房地產(chǎn)發(fā)展確實(shí)需要多元化和多層次的資本市場(chǎng)的融資渠道來(lái)支持，以化解或者分解單一靠銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。因此我國(guó)房地產(chǎn)金融面臨的主要問(wèn)題，不是房地產(chǎn)信貸政策松緊問(wèn)題，而是房地產(chǎn)融資渠道寬窄的問(wèn)題，多元化融資是國(guó)家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇。
　　當(dāng)前政府實(shí)行的金融緊縮政策，加上銀行加強(qiáng)審查貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向銀行貸款的融資渠道縮小了，傳統(tǒng)的融資渠道已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的需要。而房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度緊密集性行業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金，在目前情況下如果不借助于各種融資手段，開(kāi)發(fā)商將寸步難行。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式的優(yōu)劣，也直接影響著融資成本的大小，密切關(guān)系到開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的大小和開(kāi)發(fā)效益的好壞。因此，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)需要尋找新的多元化融資渠道。在國(guó)內(nèi)，盡管由于立法、體制及信用等級(jí)等方面的滯后于限制，房地產(chǎn)融資還不夠暢通，但房地產(chǎn)信托、基金及上市融資等多元化渠道也已出現(xiàn)端倪。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)改變單一依靠銀行信貸融資模式，為避免危機(jī)的出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)投資要加快渠道的拓展，使資金來(lái)源多元化。
結(jié)語(yǔ)
　　盡管如此，很多業(yè)內(nèi)人士依然看好商業(yè)地產(chǎn)。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員—鴻偉摩爾董事長(zhǎng)楊建偉認(rèn)為，不是不能做商業(yè)地產(chǎn)，問(wèn)題是怎么做。開(kāi)發(fā)商要對(duì)自己的資源、土地、資金和后期的運(yùn)營(yíng)能力有一個(gè)理性的判斷，才能進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，關(guān)鍵看開(kāi)發(fā)商、政府做具體項(xiàng)目的資源是否是足夠的，是不是匹配、是不是符合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)環(huán)境和商圈的環(huán)境，也就是自己的準(zhǔn)備是不是充分。
楊建偉提醒，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)形式，開(kāi)發(fā)商要有理性的預(yù)期，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)本該通過(guò)后期的經(jīng)營(yíng)、租金回報(bào)、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身的增值來(lái)體現(xiàn)，而不是以商業(yè)地產(chǎn)的商鋪銷售實(shí)現(xiàn)銷售回報(bào)為。金融產(chǎn)品多元化和資本市場(chǎng)將是商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展和長(zhǎng)期回報(bào)的原動(dòng)力。

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