“剛需”真的很“剛”，“排隊購房”成為5月樓市關(guān)鍵詞，北京、廣州、深圳等城市新建商品住宅當(dāng)月成交面積大幅上漲；近期萬科等龍頭地產(chǎn)股也持續(xù)走強。多位分析人士對中國證券報記者表示，頭次置業(yè)需求、改善型需求是推動此輪樓市成交回暖的重要力量；政府調(diào)控樓市的基調(diào)短期內(nèi)不會改變，在庫存壓頂?shù)那疤嵯?，開發(fā)商依然會積極出貨，房價難以大幅上漲。

　　“排隊購房”重現(xiàn)

　　近期，“排隊購房”成為樓市熱詞。在深圳，6月10日開盤的水榭春天5期成為降息后個開盤的大型樓盤，開發(fā)商稱1000套房源引來4000人，當(dāng)天認購金額達16億元。在南京，6月16日開盤的復(fù)地新都國際，15日傍晚就引來100多位購房者通宵排隊。在合肥，位于政務(wù)區(qū)的一個項目采取夜間開盤的方式，同樣引來購房者徹夜排隊。

　　深圳市民小章從去年到現(xiàn)在一直在尋找中意的房源，等待房價進一步下跌的他近期有些失望，之前納入備選的幾套二手房要么被別人購走，要么已經(jīng)漲價。中介的態(tài)度也發(fā)生改變，擔(dān)心房價再次上漲的小章有些心急，他決定本月一定要出手。而三線城市唐山的市民小李在觀望了一年之后，也打算近期出手：“我看這房價是不會再跌了。”

　　另一方面，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下降，業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂未來樓市供應(yīng)或出現(xiàn)不足。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012年1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22213億元，同比名義增長18.5%，而去年同期的房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速為34.6%。1-5月，住宅新開工面積53882萬平方米，比去年同期下降8.2%。安信證券中期策略報告指出，由于房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流壓力巨大，如果樓市調(diào)控繼續(xù)，今年下半年房地產(chǎn)行業(yè)的投資將繼續(xù)劇烈收縮。到2013年，一旦需求恢復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)可能再度出現(xiàn)供應(yīng)小于需求的局面。

　　改善需求入市

　　雖然多地樓市成交明顯回暖，但房價經(jīng)過兩年的調(diào)控并未出現(xiàn)明顯降幅，相當(dāng)多的“無房族”依然無力承受。事實上，近期出手購房的人群中不乏改善需求甚至投資需求人群的身影。分析人士表示，隨著房價收入比（房屋總價/居民家庭年收入）的持續(xù)回落，房價有望實現(xiàn)回歸。

　　上海易居研究院副院長楊紅旭對中國證券報記者表示，此輪樓市回暖從剛需入市開始，隨后改善型需求加入，較終部分投資性需求也開始入市。根據(jù)上海易居研究院的監(jiān)測，去年四季度起，多個城市的多個樓盤開始出現(xiàn)促銷，直到今年季度，這半年的成交以頭次置業(yè)的剛需購房者為主。今年二季度起，90平方米至140平方米的大中戶型成交也開始回暖，這表明部分改善型需求也開始入市，近期甚至部分豪宅項目的成交也開始復(fù)蘇。

　　不過，楊紅旭表示成交的回升并不能說明樓市全面回暖，房價依然處在探底和筑底的過程中。他表示，至少從國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，樓市全面回暖的說法并不成立。

　　同時，全國的房價收入比今年有望進一步回落。上海易居研究院此前發(fā)布的報告顯示，隨著調(diào)控的持續(xù)以及居民可持續(xù)收入的增長，今年大中城市的房價收入比有望回落至6至7的合理區(qū)間。報告顯示，2002年-2011年，我國的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的名義復(fù)合增長率為18.32%，同期商品住宅銷售均價的名義復(fù)合增長率為13.5%，全國房價收入比的復(fù)合增長率為1.12%。2009年，我國城市的房價收入比高達8.1；到2011年回落至7.4。按照上海易居研究院的此前預(yù)測，如果今年的房價收入比回落至7以下，意味著今年的房價收入比將回落至2008年時的水平。不過隨著近期大中城市房價止跌，今年的房價收入比是否會按照預(yù)測的那樣繼續(xù)下降充滿了變數(shù)。

　　開發(fā)商謹慎看待后市

　　盡管樓市成交持續(xù)回暖，但接受中國證券報記者采訪的分析人士無一例外地表示，并不能從流動性寬松趨勢推導(dǎo)出近期樓市調(diào)控有望放松的結(jié)論。接受采訪的開發(fā)商也表示，不會對后市盲目樂觀。

　　一位券商分析師表示，在穩(wěn)增長的前提下，政府出臺更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施確實是小概率事件，但這并不意味著調(diào)控會進一步放松。如何在調(diào)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)增長之間拿捏到位考驗著調(diào)控智慧。

　　中國指數(shù)研究院的報告認為，5月經(jīng)濟下行壓力加大，貨幣政策微調(diào)力度加大，更多城市有意對樓市政策進行微調(diào)，但涉及限購的政策沒有放松。中國指數(shù)研究院預(yù)計，下一階段樓市成交量將企穩(wěn)，但如果開發(fā)商漲價的話，對價格敏感的頭次置業(yè)需求或許將再度退出市場。

　　接受中國證券報采訪的開發(fā)商也依然對后市表示謹慎。金地集團相關(guān)人士表示，就行業(yè)整體而言，近期成交回暖只是頭次置業(yè)、頭次改善等剛需類需求獲得了一定程度的政策支持，市場整體環(huán)境并沒有特別大的改變。三季度各開發(fā)商的推盤量很大，剛需類需求可以支撐成交回暖多久，還需要觀察。

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