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房地產(chǎn)基金抓大放小” 青睞穩(wěn)定收益
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:中國(guó)證券報(bào) 閱讀 649 次
隨著樓市調(diào)控持續(xù),一些房地產(chǎn)私募基金悄然轉(zhuǎn)變了投資風(fēng)格,從投向中小開(kāi)發(fā)商“救火保命”追求高收益,轉(zhuǎn)向追求穩(wěn)定收益。房地產(chǎn)基金人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,多數(shù)房企依然面臨融資難題,一些有實(shí)力的龍頭房企已經(jīng)開(kāi)始為將來(lái)的市場(chǎng)做準(zhǔn)備,房地產(chǎn)基金越來(lái)越多地謀求與大房企開(kāi)展合作,甚至向保障房項(xiàng)目靠攏。
瞄準(zhǔn)大房企
“我們不找機(jī)會(huì)主義者。”房地產(chǎn)基金德信資本高端經(jīng)理劉聰說(shuō),他說(shuō)的“機(jī)會(huì)主義者”是指一些中小開(kāi)發(fā)商。在劉聰看來(lái),前些年依靠信貸杠桿開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商僅是因?yàn)楫?dāng)時(shí)市場(chǎng)充滿機(jī)會(huì)。“中小開(kāi)發(fā)商普遍缺乏行業(yè)積累,前幾年信貸寬松房?jī)r(jià)上漲時(shí)集中拿地,現(xiàn)在項(xiàng)目資金鏈緊張。這樣的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很高,我們避而遠(yuǎn)之。”
雖然數(shù)據(jù)顯示近期房地產(chǎn)投資增速放緩,但房地產(chǎn)基金對(duì)此感受并不明顯,仍然是眾多開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相爭(zhēng)取的對(duì)象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,1-4月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較上年同期增長(zhǎng)18.7%,1-2月這一數(shù)據(jù)還是27.8%。
“目前缺錢(qián)的項(xiàng)目都是去年開(kāi)工的,因此房地產(chǎn)投資增速下滑對(duì)我們業(yè)務(wù)發(fā)展并沒(méi)有影響。”劉聰說(shuō)。半年來(lái),劉聰轉(zhuǎn)戰(zhàn)南北,到處考察可以投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目。目前,二三線城市頻頻出現(xiàn)的停工項(xiàng)目為房地產(chǎn)基金提供了大量投資機(jī)會(huì)。身處賣(mài)方市場(chǎng)的地位,房地產(chǎn)基金對(duì)項(xiàng)目越發(fā)挑剔。像德信這樣的房地產(chǎn)基金已經(jīng)很少接觸那些只有一兩個(gè)項(xiàng)目、資金鏈瀕臨斷裂的中小開(kāi)發(fā)商,目標(biāo)轉(zhuǎn)向大型開(kāi)發(fā)商。
“其實(shí)和大開(kāi)發(fā)商合作,我們并沒(méi)有什么籌碼,他們可以申請(qǐng)信托,在香港上市的開(kāi)發(fā)商還能向海外發(fā)債。但與大開(kāi)發(fā)商合作比較穩(wěn)健,也有助于拓展我們的影響力,我們對(duì)投資者也好交代。”
雖然數(shù)據(jù)顯示開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)貸款的需求有所放緩、住宅開(kāi)工量有所下降,但劉聰做出的預(yù)測(cè)是,大型房企要開(kāi)始行動(dòng)了。“你沒(méi)注意到那些大型開(kāi)發(fā)商近期在拿地嗎?上半年開(kāi)工減少,意味著兩年后很可能供應(yīng)不足,大型房企不是機(jī)會(huì)主義者,我們?cè)敢鈱彆r(shí)度勢(shì)地開(kāi)展合作。”
試水保障房
另一家房地產(chǎn)基金K8黃金灣正在尋求參與保障房建設(shè)的機(jī)會(huì)。K8黃金灣董事長(zhǎng)申威介紹,他們正在和某省政府接觸,洽談參與保障房建設(shè)。
K8黃金灣參與保障房建設(shè)的原因很可能是其募集到的資金偏向保守。申威介紹,市場(chǎng)上有兩種資金,一種資金追求高收益,如溫州資金;另一種資金偏保守,如部分山西、陜北資金。“溫州資金追求的高收益,只有那些借‘救命錢(qián)’的小開(kāi)發(fā)商能夠提供,那些項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)太大,我們不敢接觸。”而風(fēng)格保守的資金較注重安全,于是K8黃金灣想到了保障房。
房地產(chǎn)基金參與保障房的方式是提供項(xiàng)目的啟動(dòng)資金。據(jù)介紹,保障房項(xiàng)目只有具備一定的條件才能申請(qǐng)政策性貸款,而很多地方政府啟動(dòng)資金捉襟見(jiàn)肘。于是,房地產(chǎn)基金就以啟動(dòng)資金的形式參與到保障房中來(lái)。
申威介紹,由于保障房本身并無(wú)可觀利潤(rùn),房地產(chǎn)基金提供的啟動(dòng)資金也只能獲得“象征性”回報(bào)。“地方政府為我們提供的年收益在10%左右,我們只能為投資者提供相當(dāng)于基準(zhǔn)貸款利率的收益。”事實(shí)上,這一收益對(duì)民間資金缺少吸引力,“投資者也僅僅是出于配置考慮”。
雖然個(gè)別保守的房地產(chǎn)基金已經(jīng)接受保障房這樣的低收益投資,但還是有聲音質(zhì)疑房地產(chǎn)基金是另一種“高利貸”。德信資本和K8黃金灣都表示他們的融資成本不超過(guò)20%。河山資本董事長(zhǎng)曹少山認(rèn)為:“不能否認(rèn)這個(gè)新興的行業(yè)中的確有些人在做類(lèi)似事情,但不能因此就否認(rèn)整個(gè)行業(yè)存在的價(jià)值。多數(shù)參與者還是在追求穩(wěn)定合理的收益,監(jiān)管過(guò)度恐怕會(huì)限制行業(yè)自身的優(yōu)勝劣汰。”
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