政府部門對小產(chǎn)權(quán)房的打擊力度正在加大。4月9日，國土部公布了5起國土資源領(lǐng)域違法違規(guī)案件的查處結(jié)果。其中包括沒收北京市延慶縣張山鎮(zhèn)上郝莊村委會違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房。而此前的3月底和2010年7月，北京房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)和懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)，均有開發(fā)商因為開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房而被追究刑事責(zé)任，基層干部被撤職。

　　但這未能斬斷小產(chǎn)權(quán)房的利益鏈。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房依舊在銷售，一些小產(chǎn)權(quán)房項目還想好了應(yīng)對之策，以簽訂長期租賃合同代替以前的購賣合同。

　　新對策：出售變出租

　　在北京某房產(chǎn)網(wǎng)站，有一則頗為奇怪的“帖子”：“（出售）沙河北大橋啟航公寓，8萬3，起租40年。”表面上看，這個標(biāo)題前后矛盾，既然出售為何又談起租？原來，這則出售廣告的后面，還有一句新鮮的介紹語，“您在43年內(nèi)，不用擔(dān)心房租漲價，因為您就是房子的主人，再沒有被迫搬家的煩惱，也沒有購商品房的貸款壓力。”

　　在傳聞國家將全面清理小產(chǎn)權(quán)房的政策風(fēng)口期，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商們便想出了以長期出租的方式代替銷售。

　　以啟航公寓為例，出租只是形式，購房者仍需一次性付款，一套45平方米的小戶型需要一次性付款16萬元，享受40年使用權(quán)。

　　據(jù)代理銷售的中介人員告訴記者，“出租與出售實際上并沒有實質(zhì)區(qū)別，只不過是把購購小產(chǎn)權(quán)房簽的出售合同換成了出租合同，同樣是一次性付款，房子的產(chǎn)權(quán)也還是歸開發(fā)商或當(dāng)?shù)卮逦幼∧晗抟彩?0年。如果遇到拆遷，同樣能享受拆遷補(bǔ)償。”

　　這并非個案。北京垡頭南站有一片的“小產(chǎn)權(quán)房集中區(qū)”。近期風(fēng)聲漸緊，這里的新舊小產(chǎn)權(quán)都急于出手，但出售的方式也變成了長期出租。

　　一位小產(chǎn)權(quán)房銷售經(jīng)紀(jì)人直接告訴記者，“這就是鉆政策的空子。出租的方式更安全，但這就是變相購賣，不必?fù)?dān)心后續(xù)的麻煩問題。今后如果遇到拆遷，拆遷利益也歸你。”該經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)銷售的，是一套房齡3年的二手房，面積為48平方米，總價35萬，要求一次性付款。

　　北京垡頭南站位于北京東南五環(huán)，距離東四環(huán)僅十時辰車程，附近的村莊近幾年在此興建了成片的小產(chǎn)權(quán)房，租售情況頗為不錯。

　　據(jù)本報記者調(diào)查，北京通州、昌平等區(qū)域在售的小產(chǎn)權(quán)房，不少都在用以長期出租方式代替銷售。但也還有繼續(xù)公開對外出售的小產(chǎn)權(quán)房項目。

　　房山區(qū)周口店的紅蘋果樂園小區(qū)，也是一個典型的小產(chǎn)權(quán)房項目，早已是現(xiàn)房，售價3600-4000元/平方米，每套總價35萬左右，聲稱有70

　　年產(chǎn)權(quán)，大部分已入住，還剩100多套，需要一次性付款，產(chǎn)權(quán)屬周口店村。

　　記者表示出了對國家可能清理小產(chǎn)權(quán)房的擔(dān)心，上述項目銷售人員表示，“近期的確有人來查過小產(chǎn)權(quán)情況，但只是查查手續(xù)，并沒有說要清理。”不過該銷售人員坦承，未來不保證國家會出臺新的政策，屆時如果需要辦理“相關(guān)手續(xù)”，則需要遵從國家政策，而他并不能擔(dān)保能為購房者辦理“相關(guān)手續(xù)”。

　　這位銷售員轉(zhuǎn)而向記者極力推薦位于通州宋莊的蘇鄰小筑小產(chǎn)權(quán)房。該項目是北京的一家小建筑公司開發(fā)的，價格便宜，一套70平方米的小產(chǎn)權(quán)房，40年居住權(quán)，總價17萬-34萬。還剩120套，銷售員催記者要購趕快。

　　“往后拖越被動”

　　國土部是負(fù)責(zé)清理小產(chǎn)權(quán)房的主管部門之一。但記者致電國土部相關(guān)負(fù)責(zé)人，他們均不愿意對此表態(tài)。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究主任樓建波認(rèn)為，處理小產(chǎn)權(quán)房的問題很復(fù)雜也很麻煩，也并不是以國土部一個部門就可以推進(jìn)。“小產(chǎn)權(quán)房要分情況。比如，用地雖然都是集體土地，但有集體建設(shè)用地，有村民宅基地的，也有占用基本農(nóng)田的。占用基本農(nóng)田的肯定要拆。如果建設(shè)用地規(guī)劃和施工都有許可，又是在集體建設(shè)用地上開發(fā)的，從項目手續(xù)角度上看，就不能都說是違法違規(guī)建設(shè)。”

　　“建在集體建設(shè)用地上，正規(guī)的規(guī)劃和施工手續(xù)都辦了，我個人不傾向于把它叫做小產(chǎn)權(quán)房。因為它是有產(chǎn)權(quán)的。集體經(jīng)濟(jì)組織出面投資建設(shè)的房子，除了不能賣以外，是有產(chǎn)權(quán)的，它屬于集體所有”。樓建波說，對小產(chǎn)權(quán)房要區(qū)別對待、分類處理。

　　據(jù)了解，北京延慶張山鎮(zhèn)被處罰的小產(chǎn)權(quán)項目，屬于報批手續(xù)不全的問題。張山鎮(zhèn)上郝莊村委會和北京廣澤投資咨詢有限公司在未取得任何批準(zhǔn)的情況下，違法占地動工建設(shè)。截至2011年7月，共違法占地113.63畝，主要為集體建設(shè)用地、林地，建設(shè)樓房51棟。

　　頭都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院院長符啟林認(rèn)為，“治理小產(chǎn)權(quán)房較主要的難點，是小產(chǎn)權(quán)房的利益主體，已經(jīng)多元化，很難厘定清楚。”

　　“小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商賺了錢就跑了，公司注銷了就找不到了。小產(chǎn)權(quán)房的購房群體，包含各個層面，甚至還有外國人，韓國人、美國人也購。我碰到一個大連人，他在一個果園蓋小產(chǎn)權(quán)房，一畝地蓋一個別墅，很多韓國人購。”不過，符啟林認(rèn)為，如果由國務(wù)院多個部委聯(lián)合查處違法違規(guī)占地開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，可能會有一些作用，因為它涉及多個部門。

　　符啟林說，小產(chǎn)權(quán)房問題積累了十幾年，到清理的階段了，“否則將越來越復(fù)雜，往后拖越被動。”

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