據(jù)報告，中國人民銀行決定，從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。

　　這也是近三年以來存款準備金率的第三次下調(diào)，上一次是在2012年2月24日。本次存準率下調(diào)，大型金融機構(gòu)存款準備金率將至20.00%，中小金融機構(gòu)也將至16.50%，驗證了自2011年12月5日時已經(jīng)進入存準率的下調(diào)的周期通道。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，央行再次下調(diào)存準率主要基于三方面原因：

、“降準”后適當(dāng)釋放市場“流動性”，保證宏觀經(jīng)濟“穩(wěn)重有進”。

　　在本次沒有下調(diào)之前，大型金融機構(gòu)存準率為20.5%的高位水平，市場“流動性”較為緊張，對于現(xiàn)在國內(nèi)整體經(jīng)濟發(fā)展及保證穩(wěn)定增長來講，有可能不是太有利。當(dāng)前第三次下調(diào)存準率對于經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長具有重要意義。

、前4月CPI同比增速放緩，通脹預(yù)期降低，為“降準”提供了基礎(chǔ)的市場環(huán)境。

　　2012年4月份，全國居民消費價格總水平同比上漲3.4%，比3月份3.6%相比出現(xiàn)略微回調(diào)，總體上來看，近期CPI重回3時代，CPI同比增速呈現(xiàn)出企穩(wěn)的態(tài)勢，通貨膨脹將得到進一步緩解。與此同時，按照現(xiàn)在CPI的同比增速態(tài)勢，全年CPI同比增長目標控制在4%的問題也不大，也為“降準”提供了基礎(chǔ)的市場環(huán)境。

第三、中小微企業(yè)生存面臨困境，需要更多資金支持這些企業(yè)的生存和發(fā)展。

　　第四、從房地產(chǎn)行業(yè)角度來說，“去投資化”的常態(tài)化樓市調(diào)控政策取得明顯的成效，全國各大城市房價全部停漲，部分城市房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)一定程度回調(diào)，投資性投機性需求基本上被擠出房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得一定成效也為“降準”提供了基礎(chǔ)的市場環(huán)境。

　　那么，“降準”之后，對于中國房地產(chǎn)市場影響如何？應(yīng)該從哪些方面解讀“降準”對于購房者、開發(fā)商、甚至整體市場的影響？

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，在CPI增速企穩(wěn)，并且已經(jīng)處于低位增長的市場背景下，房價過快上漲勢頭已經(jīng)遏制，并且多地個案樓盤價格出現(xiàn)回調(diào)正在逐漸回歸其價值。在這樣的市場背景下，房產(chǎn)只是一個資產(chǎn)保值的產(chǎn)品，短期內(nèi)不可能出現(xiàn)大幅升值的現(xiàn)象，對于樓市投資客來講還不具備大規(guī)模進入的市場條件，因此，當(dāng)前仍然是以“自住需求”為主的市場。在以“自住需求”為主的市場背景下，當(dāng)前CPI同比增速放緩及房價出現(xiàn)回調(diào)，“降準”之后基本上為樓市“刺激剛需”的“差別化”政策出臺及執(zhí)行創(chuàng)造了市場條件。

　　筆者認為，“降準”之后更有利于頭套房“自住需求”置業(yè)者入市。當(dāng)前，工商銀行等個別銀行之所以收緊頭套房貸款，將頭套房貸款利率回歸基準，一定程度上也和當(dāng)前整體市場的信貸額度有一定的關(guān)系。“降準”之后，各銀行會擁有更多的信貸額度，對于“刺激剛需”的“差別化”信貸政策繼續(xù)執(zhí)行提供了政策及實際的信貸額度支持。

　　但是，對于開發(fā)企業(yè)來講，由于調(diào)控政策仍然偏向“去投資化”，開發(fā)企業(yè)仍然不會從短期內(nèi)仍然不會從“降準”之后獲得融資的直接便利，開發(fā)企業(yè)的資金鏈較為緊張的狀況不可能因為本次“降準”而改觀，開發(fā)企業(yè)只能想法設(shè)法繼續(xù)關(guān)注頭套房的“自住需求”，通過對于整體市場調(diào)控政策趨勢大勢來把控整個整個房地產(chǎn)市場的需求，通過“自住需求”來完成企業(yè)資金回籠，在相對艱難的調(diào)控環(huán)境中實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

　　從市場的角度而言，從近期全國房地產(chǎn)市場成交量變化趨勢來看，2012年3月樓市成交量回暖之后，4月以來的多地樓市成交量呈現(xiàn)下滑跡象，5月份的市場成交量也沒有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的跡象，后市仍存在一定的市場不確定性因素，因此，整體市場仍然需要樓市“刺激剛需”政策出臺。

　　“降準”之后為樓市“刺激剛需”的“差別化”信貸政策出臺及執(zhí)行創(chuàng)造了市場條件。當(dāng)前在政府、開發(fā)商、購房者市場博弈過程中，各地方政府與其找借口出臺“救市”政策，不如迎合現(xiàn)在調(diào)控以“自住需求”為主的市場大局，在這樣的市場背景下出臺“刺激剛需”入市的政策，政策層面給予自住需求購房者更多的支持，以維持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　因此，在“降準”之后，各地可以針對自住需求進一步出臺“差別化”信貸政策，鼓勵自住需求入市，比如對于頭套房置業(yè)者有一定的稅費補貼；對于人才類購房需求給予積極的落戶及稅費優(yōu)惠政策；在公積金貸款、商業(yè)貸款對于頭套房置業(yè)者的進一步的定向?qū)捤?，降低購房者入市的門檻等。

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