臨近年關(guān)，二手房市場“寒意”漸濃。拋盤量不斷攀高，多數(shù)業(yè)主以試探性掛牌出售，不斷加劇二手房成交的“寒意”。12月份，更多城市發(fā)出繼續(xù)限購的信號，讓本來已經(jīng)寒冷的房地產(chǎn)市場前途更加低迷。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局較新數(shù)據(jù)顯示，11月全國70個(gè)大中城市房價(jià)繼續(xù)回落，又有15個(gè)城市加入了環(huán)比價(jià)格下降的行列，同比價(jià)格下降的城市也有所增加。隨著房地產(chǎn)市場的降溫，各地二手房市場也逐漸進(jìn)入“寒冬”。

　　購房者觀望情緒濃厚

　　與新房市場一樣，觀望為近期二手房市場的主要表象，多地二手房交易市場都呈現(xiàn)出價(jià)量齊跌的態(tài)勢。目前一二線城市無論是新開的樓盤還是正在出售的樓盤，都出現(xiàn)了看房人少、成交低迷的情況，進(jìn)入12月份以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)購房者觀望房價(jià)和開發(fā)商觀望地價(jià)的“雙觀望”狀態(tài)。更值得關(guān)注的是，購房者對房價(jià)下行的感受遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)那么直接，樓市觀望局面還將繼續(xù)。

　　“冬季本來就是銷售淡季，加上今年的房地產(chǎn)調(diào)控很嚴(yán)厲，年末開發(fā)商紛紛加緊推盤，有的新樓盤價(jià)格更是降得厲害，如今購新房和購個(gè)二手房的價(jià)格相差無幾，何況目前炒房的人看到這種市場行情都開始退出了，這些都無疑給自年初以來本就冷清的二手房交易市場雪上加霜?！奔颜\房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說道。

　　樓市政策的不斷緊縮，二手房交易量的大幅下降，讓許多房產(chǎn)中介苦不堪言，小中介現(xiàn)倒閉關(guān)門潮，大中介現(xiàn)裁員潮。二手房交易是房產(chǎn)中介收入的主要來源，此次樓市變動對二手房交易市場的影響可以說是對房產(chǎn)中介較嚴(yán)酷的打擊。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在調(diào)控高壓態(tài)勢下，短期內(nèi)市場成交難有明顯改變，房產(chǎn)中介關(guān)店潮在明年仍將持續(xù)。二三線城市，雖然沒有處于風(fēng)口浪尖，可是受限購的等一系列政策的影響，也是“步步驚心”。

　　一二手房倒掛成交遇冷

　　近期，開發(fā)商低價(jià)開盤項(xiàng)目不斷蔓延。低價(jià)開盤使得部分城市一手房、二手房形成明顯的價(jià)格倒掛。以北京為例，一般想購二手房主要是貪圖地段好，生活配套齊全，現(xiàn)在北京的一些地方相同地段內(nèi)的二手房價(jià)格都比一手房貴不少。

　　“現(xiàn)在市場不好，您的房子看房、問房的人不少，但就是價(jià)格太高，談不攏。這套房子掛牌也快兩個(gè)月了，您是不是考慮一下調(diào)低一些價(jià)格……現(xiàn)在成交的二手房本來就不多，您可以看看我們店里的數(shù)據(jù)，成交的都是低價(jià)的?！?2月初，位于朝陽區(qū)青年路的一家二手房中介業(yè)務(wù)員正在給二手房業(yè)主打電話勸降。

　　交易下降使二手房價(jià)格浮動加劇，近期租轉(zhuǎn)售等，加上購房者的觀望使得二手房大增。甚至部分城市一手房遠(yuǎn)超二手房，二者比例甚至高達(dá)1∶6。這樣的比例說明一二手房成交倒掛，二手房受到冷落的尷尬。

　　對于為何會出現(xiàn)這種倒掛現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國家“限購限貸”的樓市調(diào)控政策是一個(gè)重要原因，“國家的樓市調(diào)控政策，讓新房銷售量不斷走低，開發(fā)商為了盡快把房子賣掉，快速回籠資金，不得不大幅度降價(jià)促銷，從而把新房的均價(jià)拉到了一個(gè)相對較低的水平?！?此外，二手房的定價(jià)主體是個(gè)體業(yè)主，和開發(fā)商相比，他們對市場變化的反應(yīng)是相對滯后的，所以調(diào)整也會慢一拍，而且個(gè)體業(yè)主在資金要求方面并不高，并不急于回籠資金，也造成了他們不愿輕易降價(jià)賣房，他們完全可以用轉(zhuǎn)租待售的方式回籠資金。另外，“二手房業(yè)主不愿把房子賣掉還有一個(gè)原因是一旦把房子賣掉，他們一時(shí)間還很難找到更好的投資方式來對抗通脹?！?/p>

　　明年中介或轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)

　　“你好，先生，我是xx房產(chǎn)中介，近期我們接了一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的代理，商鋪的年回報(bào)率在8% 左右，請問你有興趣嗎？……”近期部分購房者會發(fā)現(xiàn)不少房產(chǎn)中介開始推銷商鋪投資。隨著二手房市場遇冷，直接導(dǎo)致部分房產(chǎn)中介公司開始轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　“眼下不少房產(chǎn)中介都在虧損，關(guān)門的也不在少數(shù)，甚至連產(chǎn)業(yè)鏈上的擔(dān)保公司都垮掉不少?！币晃幌嚓P(guān)網(wǎng)站負(fù)責(zé)人透露，在這種背景下，不少房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，將投向商業(yè)地產(chǎn)，試圖多元化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來降低破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。除了積極開拓本地商業(yè)地產(chǎn)外，不少大型中介機(jī)構(gòu)還借助網(wǎng)點(diǎn)、資源的優(yōu)勢，發(fā)動各地的城市分店來聯(lián)合代理，力求通過商業(yè)地產(chǎn)殺出一條過冬的“血路”。

　　據(jù)佳誠房產(chǎn)黃經(jīng)理介紹，目前該公司已經(jīng)開始調(diào)整業(yè)務(wù)方向，專門成立了商業(yè)地產(chǎn)顧問部門，專門商業(yè)地產(chǎn)市場提供運(yùn)營以及營銷代理服務(wù)。黃經(jīng)理表示，政策影響是比較大的，現(xiàn)在公司已經(jīng)裁員30%，開拓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和租房市場，將是該公司明年“過冬”的戰(zhàn)略之一。

　　“不過，雖然商業(yè)地產(chǎn)租賃及交易市場價(jià)值不小，但實(shí)際上這塊業(yè)務(wù)并不好做。商業(yè)地產(chǎn)對經(jīng)紀(jì)人專業(yè)水平要求比較高，想要進(jìn)軍這塊行業(yè)目前難度不小?！币粯I(yè)內(nèi)人士坦言。據(jù)了解“目前大量投資者的資金轉(zhuǎn)向三線城市，商業(yè)地產(chǎn)投資期比較長，關(guān)注這塊行情的客戶比較少。房產(chǎn)中介力拼商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一定程度上是無奈之舉，這種發(fā)展模式能否持久也值得探討。

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