頭個(gè)公租房項(xiàng)目租金水平不便宜

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)通過旗下門店了解到，在馨寧公寓所處的徐匯華涇板塊，因華涇板塊交通、配套有待完善，與長(zhǎng)橋、梅隴等版塊相比屬于徐匯南區(qū)域租金水平較低的版塊。其二手房租金普遍不高、50-60平米全裝修1房月租僅為1600-1700元/月，部分60-70平米的兩房全配房源，其月租金更是僅約為2000元/月；而此次公布的華涇馨寧公寓租金水平，其主推戶型為房型中月租金較為低廉的40.24-42.43平米1房租金亦達(dá)1694-1896元/月，兩房月租金更達(dá)2533-2772元，不僅高于同板塊的房源外，且其租金水平已與長(zhǎng)橋、梅隴等區(qū)域類同。故即使其包含物業(yè)費(fèi)這類額外費(fèi)用在內(nèi)，但與周邊同面積房源月租金對(duì)比后，可知定價(jià)仍舊相對(duì)偏高。

　　而以華涇馨寧公寓為例，此次公布的平均租金水平計(jì)算下來約為43元/平米/月左右。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)對(duì)旗下門店抽樣統(tǒng)計(jì)顯示，10-11月間的全市租賃二手房交易中，單位租金在40元以下/平米/月的套數(shù)占比為44.7%，為租賃市場(chǎng)成交價(jià)格段，其次才是租金40-50元/平米/月的房源，其成交占比為20.89%。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，以馨寧公寓為例，其2900套公租房戶型為1-3房、面積40.24-78.24平米，單套租金在1694-3311元/月，且該盤處于華發(fā)路人流、配套缺乏的一端。對(duì)比周邊原有的更為便宜的出租房源，公租房定價(jià)在區(qū)域內(nèi)相對(duì)偏高，顯然超出了多數(shù)人對(duì)“便宜”的預(yù)期界定。即便不與北京海淀區(qū)1居室較低48.6元/月的“史上較便宜廉租房”、超低價(jià)相比，當(dāng)前上海公租房對(duì)潛在承租者而言，其價(jià)格吸引力并不明顯、優(yōu)惠也較為有限。另外有關(guān)部門對(duì)公租房租金價(jià)格評(píng)估時(shí)所采納的“略低于市場(chǎng)租金水平”原則或?qū)⑹艿劫|(zhì)疑。

　　后續(xù)楊浦公租房租金或亦難“親民”

　　而另一個(gè)即將于明日公布租金價(jià)格的公租房項(xiàng)目——新江灣尚景苑，參照此次馨寧公寓定價(jià)過程中，有關(guān)部門對(duì)“略低于市場(chǎng)租金水平”原則的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)其未來租金價(jià)格水平難以“親民”。

　　據(jù)了解，新江灣尚景苑與10號(hào)線新江灣站直線的步行距離約15時(shí)辰，但目前因路途中間有建筑物阻隔、造成需要較長(zhǎng)的繞道時(shí)間；板塊內(nèi)已有連接社區(qū)和**站的穿梭巴士也暫不經(jīng)過該盤；此外，該盤周邊配套也待完善，對(duì)日常會(huì)生活造成一定不便。這對(duì)于朝九晚五的上班人群來說，的確是一個(gè)不小的難題。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐1號(hào)作品店經(jīng)理謝小龍告訴記者，該公租房項(xiàng)目周邊的美岸棲庭的簡(jiǎn)裝2房房源(面積約95~100平方米)租金約3500元/月，倘若新江灣尚景苑參考該盤作為定價(jià)參照，就可能承受一定的市場(chǎng)壓力。因?yàn)?，新江灣城板塊的樓盤檔次較高、房齡新，租金水平高于周邊的虹口江灣、寶山淞南等板塊；在對(duì)外價(jià)格沒有明顯優(yōu)勢(shì)的情況下，新江灣尚景苑目前在配套、品質(zhì)上的瑕疵，很可能導(dǎo)致租客被周邊區(qū)域分流。

　　謝小龍還稱，目前新江灣城板塊租金承受能力在2000-4000元/月的群體，主要由復(fù)旦大學(xué)江灣分校學(xué)生、陪讀家長(zhǎng)、私營(yíng)店主等人員構(gòu)成，與公租房招租潛在對(duì)象的吻合度不高；而樓盤入住時(shí)后是否能夠吸引其它區(qū)域的公司白領(lǐng)、外來務(wù)工人員，有待觀察。

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