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透過總理“兩會”講話看上海房價走勢 年內(nèi)穩(wěn)定下行

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 549 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  “兩會”,作為每年中國經(jīng)濟發(fā)展和政策前沿的風(fēng)向標(biāo)意義重大。

  今年我們從溫總理的政府工作報告中聽到,國內(nèi)GDP增速將要降至7.5%的低位,整個宏觀經(jīng)濟增速要放緩的信息。3月14日,溫總理答記者問時說道“期待政策在短期內(nèi)會放松的各方恐怕仍需繼續(xù)等待”,徹底破滅了此前坊間尤其是業(yè)內(nèi)人士對“兩會”釋放救市微調(diào)的幻想。這似乎預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)難以迎來春天,上海房價還要重拾曲折。

  房價遠未合理回歸,年內(nèi)穩(wěn)定下行勢頭難擋

  此前對房價的要求從“合理回歸”到“回歸合理”,卻未給出進一步明確的指標(biāo),房價究竟應(yīng)該是漲幅收窄、還是停止上漲、抑或是開始下降,如果下降那降幅有應(yīng)該定在多少為適宜,業(yè)內(nèi)人士普遍對房價控制目標(biāo)各持己見。而此次溫總理的講話頭次對目前房價作出“遠遠沒回歸合理價位”的評價,從中我們便可判斷房價還有相當(dāng)大的壓縮空間。

  溫總理闡述了房價合理回歸時頭次談及了“房價收入比”,他認為合理價位應(yīng)是“與居民收入相適應(yīng),與投入和合理利潤相匹配”。房價水平頭先應(yīng)該與收入水平掛鉤,與此前俞正聲書記所提到的上海房地產(chǎn)“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品房為主”的三個為主不謀而合,說明商品房不應(yīng)過度于遵循完全的市場化,還應(yīng)該顧及民生。

  據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示,2月上海公寓市場成交均價19221元/㎡,環(huán)比下降了9.3%、同比微漲了2.2%,漲幅明顯收窄。以普通白領(lǐng)的收入水平來看,當(dāng)前上海的房價收入比為15~20,而目前發(fā)展中國家房價收入比的國際平均值是6~8。如果以房價收入比衡量房價,即使居民收入保持穩(wěn)定增長,房價仍具備較大的調(diào)整空間,幅度約在40%~50%。

  另外,溫總理在談到合理房價時,也指出房價還應(yīng)該“與投入和合理利潤相匹配”。敏感的開發(fā)商從中體會到兩點,調(diào)控絕非將其逼入絕境,房地產(chǎn)行業(yè)需要維持合理利潤才能生存并穩(wěn)定發(fā)展,但是暴利時代已經(jīng)過去,政府為限房價會限制房企的過高利潤率。

  那么,眼下的房價是否能降50%呢?我們從總理的前后講話中來看,現(xiàn)實考慮并不是這樣。當(dāng)前和地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的兩大任務(wù),一是大力建設(shè)保障性住房,二是保持樓市調(diào)控不松動。通過調(diào)控來抑制房價上漲,使房價放慢腳步甚至小幅倒退。另一方面,通過大量的保障性住房供應(yīng)來平抑房價,疏堵結(jié)合才是相對合理的解決方案,絕不是以房價暴跌來解決。在這種背景下,預(yù)期上海房價將延續(xù)小幅調(diào)整。

  樓市調(diào)控進入“持久戰(zhàn)”,未來樓市供需喜憂參半

  溫總理在講話中提到房地產(chǎn)關(guān)系到財政、金融、土地、企業(yè)等各項政策,并涉及到和地方的利益關(guān)系、金融企業(yè)和房企的利益關(guān)系,頭次承認了樓市調(diào)控遭遇著重重阻力。盡管此前提到,對樓市的調(diào)控之意絕非置其于死地,但事實是目前在幾乎完全遏制了投資投機性購房、暫緩了改善型的非頭套購房行為后,僅僅依靠中低端剛需支撐的樓市頹勢已經(jīng)顯現(xiàn)。2月份釋放了1月份“雙節(jié)”積壓的需求,全市公寓成交面積36.78萬㎡的量與2011年50余萬㎡的月平均量相比仍有差距,預(yù)計此后整個樓市的量價仍將會作進一步的調(diào)整。

  溫總理也認為目前樓市調(diào)控已經(jīng)取得了成效,更加意味著之后即將迎來的是較為關(guān)鍵也是較艱難的階段,同時溫總理的講話表明了整個對之后這段困難時期也做好了打“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備,這也恰好能解釋去年下半年至“兩會”前夕多個地方變相松綁樓市的原因。

  總體而言, 總理在兩會結(jié)束答記者問時的講話,對于我們對整個樓市后期的走向預(yù)判可謂是喜憂參半的。喜的是還是對合理化的需求抱有非常積極的扶持態(tài)度,這也從近期七部委聯(lián)合力挺頭套房貸供給的做法中可以看出。憂的是在全國宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景下,堅持樓市調(diào)控已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)改革的客觀使命,輝煌周期已經(jīng)遠去,房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)者需要適應(yīng)一個全新的發(fā)展周期。

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