新一輪房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)一年有余，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“虛火”得到極大遏制，樓市博弈格局也在悄然發(fā)生變化。因房?jī)r(jià)過高而被擠出的剛性需求正重新成為購房主力軍；開發(fā)商為了加快資金回籠，也將推盤目標(biāo)鎖定為以中小戶型為主的剛需項(xiàng)目。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來房?jī)r(jià)仍存在10%-20%的下調(diào)空間，但房?jī)r(jià)向合理價(jià)位回歸或是長(zhǎng)期過程，在這一過程中還需要銀行貸款、居民收入增長(zhǎng)等一系列政策配合。

　　剛需成為購房主力

　　繼今年1月全國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比止?jié)q后，2月有66個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降或持平，上漲的4個(gè)城市均為二三線城市。相比之下，一線城市房?jī)r(jià)則延續(xù)下降趨勢(shì)。隨著低價(jià)樓盤不斷入市，沉寂已久的剛性需求正悄然釋放。

　　18日，在北京房山區(qū)長(zhǎng)陽某樓盤的開盤現(xiàn)場(chǎng)，百余人組成的看房團(tuán)齊聚售樓處。中國證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，這個(gè)看房大軍中的主力大多是年輕人。

　　“這回開盤的都是八九十平方米左右的中小戶型?！痹摌潜P銷售人員表示，每平方米12000元-13000元的價(jià)格，一套房子總價(jià)約100萬元。

　　“我覺得這個(gè)單價(jià)還能承受，而且樓盤離**和商業(yè)區(qū)不太遠(yuǎn)。再加上有2萬抵6萬的優(yōu)惠活動(dòng)，對(duì)我這樣的剛需來講，還是挺有吸引力的。”一位女士坦言。

　　中國證券報(bào)記者注意到，前來看房的大多是所謂的“剛需”，這些人通常工作了幾年，手頭有了一定積蓄，但對(duì)于城區(qū)動(dòng)輒每平方米三、四萬元的房?jī)r(jià)仍難以承受?！靶詢r(jià)比”成為剛需購購自住用房的頭要考慮?？們r(jià)100萬元左右、位于交通沿線附近、周邊有購物及學(xué)校等設(shè)施，這些都成為吸引剛需的“賣點(diǎn)”。

　　“剛需群體主要包括兩部分，一是頭次購房置業(yè)人群，二是頭次改善住房置業(yè)人群。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國強(qiáng)表示，房地產(chǎn)政策對(duì)于購房群體和購房決策都產(chǎn)生了較大影響。“去年北京市場(chǎng)購房群體中，頭次購房人群占比達(dá)80%以上，而限購之前頭次購房群體的占比不到50%。”

　　“新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，全國很多城市的郊區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下調(diào)，而這些區(qū)域恰好是剛需的集中區(qū)域?！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，剛需對(duì)政策更為敏感，再加上銀行出現(xiàn)額度和利率優(yōu)惠調(diào)整，使得依賴貸款的剛需減少了部分購房負(fù)擔(dān)。因此在考慮自身購購力以后，近期有不少剛需購房者選擇入市。

　　從近期成交量的變化來看，價(jià)格因素顯然已成為吸引剛需入市的直接誘因。如果按照“房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)”的標(biāo)準(zhǔn)來測(cè)算，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，未來房?jī)r(jià)還需要10%-20%的下調(diào)空間。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，一個(gè)城市主流居民的家庭年收入總和與能夠滿足舒適居住環(huán)境的房屋總價(jià)值之間的比值，按照聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)在1:5到1:6之間?！翱紤]到我國一線城市人多地少的現(xiàn)狀，在1:8之內(nèi)都是可以容忍的。如果算上收入分配制度改革等因素，預(yù)計(jì)居民收入增長(zhǎng)或在10%左右，那么未來1-2年北京房?jī)r(jià)在目前基礎(chǔ)上回落10%-20%可以達(dá)到比較合理的價(jià)位?！?/p>

　　張大偉認(rèn)為，國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1:300。按照目前北京的情況，1:400應(yīng)該是房?jī)r(jià)回歸合理的上限，也就是說目前的房?jī)r(jià)應(yīng)該較少有10%-20%的下調(diào)空間。

　　盡管如此，專家指出，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸并非意味著房?jī)r(jià)將馬上下調(diào)。政府對(duì)樓市調(diào)控的決心，將以建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定可持續(xù)的長(zhǎng)效機(jī)制體現(xiàn)。

　　地產(chǎn)企業(yè)力推剛需項(xiàng)目

　　作為限購政策較為嚴(yán)厲的城市之一，北京市的房?jī)r(jià)自調(diào)控以來出現(xiàn)了較明顯調(diào)整。偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，由于低價(jià)盤大量入市，相比2011年三季度新房?jī)r(jià)格的高點(diǎn)，北京今年的成交價(jià)格出現(xiàn)明顯下滑。據(jù)測(cè)算，2012年一季度純商品住宅(不含保障房、商住房)均價(jià)約18620元/平方米，比去年三季度的高點(diǎn)下降17.6%。

　　“由于過去一年來各項(xiàng)目累計(jì)的庫存量比較高，部分項(xiàng)目已經(jīng)開始加大折扣幅度，這是房?jī)r(jià)下調(diào)的基礎(chǔ)?！眰I(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮直言。

　　值得注意的是，當(dāng)前北京市降價(jià)幅度較大的區(qū)域集中在周邊甚至是郊區(qū)樓盤。數(shù)據(jù)顯示，與2011年三季度的高點(diǎn)相比，2012年一季度北京市三四環(huán)之間均價(jià)僅下降0.3%，三環(huán)以內(nèi)房?jī)r(jià)上漲5%；此外，其他區(qū)域房?jī)r(jià)均出現(xiàn)明顯下降，其中四五環(huán)之間、五六環(huán)之間均價(jià)分別下降25.6%和20.2%。

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，當(dāng)前五環(huán)以外的成交量占據(jù)北京市總成交量的八成，去年該區(qū)域成交量比重則不到七成，郊區(qū)成交比重的上漲在結(jié)構(gòu)上導(dǎo)致全市成交均價(jià)下降，而這部分區(qū)域的需求主體就是剛需人群。

　　“郊區(qū)性價(jià)比相對(duì)較高的剛需項(xiàng)目占據(jù)了市場(chǎng)銷售主流。”張大偉認(rèn)為，當(dāng)前成交環(huán)比走出春節(jié)時(shí)期的低谷，但成交量完全值仍處于相對(duì)低位，10%的降價(jià)項(xiàng)目占據(jù)了市場(chǎng)90%的成交量，而未降價(jià)項(xiàng)目銷售冷清程度甚至超過1-2月。從4月計(jì)劃開盤的項(xiàng)目來看，針對(duì)剛需的低價(jià)郊區(qū)盤依然占據(jù)完全多數(shù)。北京地區(qū)預(yù)期在4月份開盤的項(xiàng)目?jī)H有24個(gè)，其中昌平、房山、大興、順義項(xiàng)目供應(yīng)相對(duì)較多。

　　今年以來，不少大型房企陸續(xù)啟動(dòng)較大規(guī)模的降價(jià)促銷活動(dòng)。萬科董秘譚華杰近日表示，2012年萬科產(chǎn)品將以中小戶型、剛需房為主。

　　綠地集團(tuán)也在調(diào)整策略，推出更適合剛需的中小戶型產(chǎn)品。目前綠地在上海推出的小戶型剛需類產(chǎn)品占比在六成以上。此外，金地等房企3月在推和4月預(yù)推的項(xiàng)目中也以中小戶型為主。

　　從京滬深樓市表現(xiàn)來看，剛需青睞的中小戶型銷售紅火，而大戶型相對(duì)冷清，市場(chǎng)走勢(shì)已現(xiàn)分化。在2月深圳成交前十名的樓盤中，除了一個(gè)樓盤項(xiàng)目的售價(jià)超過2萬元/平方米外，其余樓盤均以剛需置業(yè)者為客戶主力，單價(jià)均在2萬元以下。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，剛需群體主要購購的是單價(jià)較低、戶型面積較小的項(xiàng)目。這部分群體對(duì)于價(jià)格的敏感性比較強(qiáng)，當(dāng)項(xiàng)目出現(xiàn)降價(jià)時(shí)，會(huì)出手入市。相比之下，大戶型樓盤的目標(biāo)客戶則是改善性需求，價(jià)格小幅下跌對(duì)其刺激有限。正是由于中小戶型周轉(zhuǎn)速度加快、大戶型相對(duì)冷清，使得開發(fā)商將推盤轉(zhuǎn)向中小戶型為主的剛需項(xiàng)目，并引發(fā)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。

　　專家預(yù)計(jì)，開發(fā)商面臨著高庫存以及資金層面的重重壓力，提高周轉(zhuǎn)率和資金回流速度成為開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)，有著較快周轉(zhuǎn)力的中小戶型剛需產(chǎn)品將成為今年的銷售。

　　應(yīng)多措并舉促房?jī)r(jià)回歸

　　隨著低價(jià)項(xiàng)目不斷入市，近期部分城市的成交量有所復(fù)蘇。業(yè)內(nèi)人士表示，房?jī)r(jià)向合理價(jià)位的回歸是長(zhǎng)期過程，不僅是開發(fā)商的推盤結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，在回歸的過程中還需要銀行貸款、居民收入增長(zhǎng)等一系列政策的配合。

　　春節(jié)過后，頭套房貸款重新出現(xiàn)優(yōu)惠。北京、上海等一線城市的主流頭套房貸款利率已從2月的基準(zhǔn)利率下調(diào)到9折左右。與此前優(yōu)質(zhì)的購房者才能享受利率優(yōu)惠不同，當(dāng)前只要購房者符合正常的頭套房條件，大部分可以享受9折優(yōu)惠。

　　業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，如果按照9折優(yōu)惠利率計(jì)算，相比之前的基準(zhǔn)利率，20年期百萬元的貸款將節(jié)省利息約10萬元。購房者成本已經(jīng)有所降低，使得剛需入市熱情有所復(fù)蘇。

　　業(yè)內(nèi)人士還指出，本輪調(diào)控房?jī)r(jià)回歸合理不應(yīng)該單純是房?jī)r(jià)下調(diào)，除了銀行貸款政策配合外，還應(yīng)該包括居民收入上漲等政策綜合作用。

　　陳國強(qiáng)指出，房?jī)r(jià)合不合理，不同城市、不同區(qū)位甚至是不同項(xiàng)目而言都對(duì)應(yīng)不同的價(jià)格，不能一概而論。對(duì)于剛需人群而言，應(yīng)該積極關(guān)注市場(chǎng)，當(dāng)符合自己需求的項(xiàng)目?jī)r(jià)格達(dá)到預(yù)期價(jià)位的話，可以考慮選擇入市。

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