中國樓市在從歷史性向著周期性低谷疾速俯沖，正在引發(fā)一場錯(cuò)綜復(fù)雜的利益博弈和行業(yè)蛻變，所有矛盾都開始在行業(yè)龍頭萬科身上反復(fù)交織。

　　從業(yè)主維權(quán)到“涉毒地板”，再到“紙板門”，萬科自2012年以來頻頻遭遇種種信任危機(jī)，一時(shí)間應(yīng)接不暇。

　　加之去年以來頗為密集的高管流失和人事更迭，外界普遍把問題的癥結(jié)與萬科董事長王石的隱退傳言捆綁在一起。

　　而以萬科集團(tuán)總裁郁亮為頭的管理團(tuán)隊(duì)則陷入壓力，萬科長期以財(cái)務(wù)主導(dǎo)和規(guī)模擴(kuò)張為主的路徑依賴也再次面臨質(zhì)疑。

　　在多位業(yè)內(nèi)人士看來，包括萬科在內(nèi)的多家知名開發(fā)商近期出現(xiàn)的質(zhì)量危機(jī)，在某種程度上都是此前樓市野蠻生長時(shí)期的歷史問題。

　　但隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入和房地產(chǎn)暴利時(shí)代的終結(jié)，此前房地產(chǎn)市場所積累的諸多問題集中爆發(fā)，恰恰折射出房地產(chǎn)市場的理性回歸。

　　數(shù)字萬科后遺癥

　　2012年，完全算得上是萬科的是非之年。一個(gè)月前安信毒地板陰影尚未消散，深圳萬科第五園六期精 又陷入“紙板門”事件；福州萬科金域華府百余名業(yè)主以質(zhì)量問題為由，將福州萬科公司起訴至法院；青島萬科藍(lán)山項(xiàng)目業(yè)務(wù)維權(quán)事件則不斷用“行為藝術(shù)”表達(dá)對萬科誠信問題的抗議。

　　盡管萬科已經(jīng)否認(rèn)發(fā)霉面板是紙板，但郁亮坦承，部分裝修確實(shí)存在一定質(zhì)量問題。而此前佛山萬科新城灣畔7號樓出現(xiàn)的安信實(shí)木復(fù)合地板甲醛超標(biāo)，亦在一定程度上佐證萬科出現(xiàn)的產(chǎn)品質(zhì)量問題并非完全遭遇惡意中傷。

　　對萬科近日頻繁出現(xiàn)質(zhì)量問題郁亮表示，一個(gè)重要原因是過去幾年萬科總共推出了4.4萬多套 ，這個(gè)量在全國各開發(fā)商中。

　　萬科內(nèi)部有關(guān)人士表示，萬科對近日一系列質(zhì)量問題反思后認(rèn)為，盡管存在一定的監(jiān)控漏洞，但萬科整個(gè)采購和質(zhì)量管控流程并沒有出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，萬科對杜絕此類質(zhì)量問題的發(fā)生尚未找到更加有效的解決方案。

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來，萬科多年來堅(jiān)持的快速開發(fā)和規(guī)模擴(kuò)張模式是一把“雙刃劍”，其帶來的負(fù)面問題開始不斷顯現(xiàn)。

　　與王石渾身充滿的人文主義和理想情懷不同，財(cái)務(wù)出身的郁亮被認(rèn)為更加低調(diào)務(wù)實(shí)，注重資產(chǎn)規(guī)模和周轉(zhuǎn)，以及投資收益回報(bào)等財(cái)務(wù)指標(biāo)。

　　以2004年為分水嶺、以郁亮為核心的代管理層替代以王石為核心的代管理層走上前臺。也就是在那一年，當(dāng)年銷售額僅有92億元的萬科就拋出了震驚業(yè)界的“千億計(jì)劃”，郁亮預(yù)期萬科2014年銷售額將達(dá)到千億的規(guī)模，但萬科在2010年12月實(shí)現(xiàn)了這一目標(biāo)，比郁亮的預(yù)期提前了4年。

　　郁亮主導(dǎo)下的萬科，處處打上了數(shù)字的烙印。萬科提出的“5986”高周轉(zhuǎn)模式，即拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷售、個(gè)月售出八成，產(chǎn)品必須六成是住宅，這讓很多房地產(chǎn)業(yè)的同行都難以望其項(xiàng)背。

　　大量拿地，快速開工，快速銷售，以標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化取勝，這種模式成就了萬科的超速發(fā)展。原本規(guī)模相當(dāng)?shù)?ldquo;招保萬金”，如今萬科1215億元的銷售金額，是保利地產(chǎn)的1.7倍、金地集團(tuán)的3.9倍、招商地產(chǎn)的5.8倍。

　　這種快速開發(fā)模式在成就萬科的同時(shí)，也受到不少同行的質(zhì)疑。綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平曾直接諷刺萬科的產(chǎn)品太粗糙，建議萬科能做一次反省。盡管宋衛(wèi)平語言過激，但在很多人看來，綠城、中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)于萬科，這是不爭的事實(shí)。

　　管理半徑難題

　　對于這種超速發(fā)展，王石甚至在2010年的一個(gè)論壇上出言警告：“如果萬科一意以利潤為導(dǎo)向，那么后千億時(shí)代可能面臨覆滅式的危機(jī)。”

　　有媒體報(bào)道稱，為了控制速度，已很少插手公司管理的王石，在此前曾給萬科下了死命令，即2011年的年銷售額不能突破1400億。

　　對于外界對王石和郁亮之間存在分歧的種種猜疑，王石在2012年3月份曾對媒體表示，過去有，現(xiàn)在有，將來還會有，“你不認(rèn)為這對公司的影響是致命的，即使你認(rèn)為是錯(cuò)的，也尊重他的決定，因?yàn)橛械臅r(shí)候，是錯(cuò)是對，是角度問題。”

　　此前郁亮也坦言，他和王石在戰(zhàn)略沒有根本分歧，但做法上有一些不同意見，其中包括對公司發(fā)展速度的看法，“快和慢我們是有些分別，但大的方面不會有。”

　　在萬科實(shí)現(xiàn)千億銷售規(guī)模之后，郁亮曾坦言，千億銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，一方面將給萬科帶來更大規(guī)模效益，但另一方面也對萬科的企業(yè)管理復(fù)雜性提出更大挑戰(zhàn)，探索并建立能夠不斷提高管理能力和創(chuàng)業(yè)激情的企業(yè)管理制度將成為萬科未來的重要命題。

　　尤其重要的問題是，萬科實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模后的管理半徑難題。目前，萬科實(shí)施的是戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、執(zhí)行一線的三級管理架構(gòu)。在地產(chǎn)系統(tǒng)中，又分成三層管理架構(gòu)，層是集團(tuán)總部；集團(tuán)總部下面有4個(gè)區(qū)域本部作為層，這4個(gè)區(qū)域本部作為派出機(jī)構(gòu)；在區(qū)域本部下面是第三層，按照城市設(shè)置公司，即萬科內(nèi)部所謂的一線公司。

　　隨著萬科在二三線的擴(kuò)展，萬科已經(jīng)進(jìn)入全國50多個(gè)重要城市，這對萬科的管理半徑將提出更高的要求。

　　房地產(chǎn)市場矛盾井噴

　　其實(shí)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止萬科，包括星河灣、世茂房地產(chǎn)、合景泰富、招商地產(chǎn)等多家知名房地產(chǎn)企業(yè)近日紛紛被曝出現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量問題。

　　上海成全機(jī)構(gòu)董事長全忠在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，一方面從概率上講，萬科出事的可能性相應(yīng)比較大，另一方面是因?yàn)槿f科是行業(yè)龍頭，所有負(fù)面問題在它身上都會存在一個(gè)人為的放大效應(yīng)，迅速被社會關(guān)注。

　　有分析認(rèn)為，萬科現(xiàn)在這些問題在所謂精 中其實(shí)是很普遍的，而且是由來已久的。之所以現(xiàn)在屢屢被曝光質(zhì)量問題，可能與目前下行的樓市有關(guān)。

　　深層次原因是，在樓市上行時(shí)，商品房的種種質(zhì)量問題都被上漲的價(jià)格掩蓋，業(yè)主一般不會就這些問題進(jìn)行維權(quán)。但在樓市下行之時(shí)，業(yè)主常因利益受損而格外挑剔，商品房的各種質(zhì)量問題就會凸顯出來。

　　萬科內(nèi)部人士表示，萬科在2008年也曾遭遇過類似問題，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及目前的問題頻繁和嚴(yán)重，部分業(yè)主以各種理由提出維權(quán)，主要原因都是房價(jià)下調(diào)導(dǎo)致其利益受損。

　　值得關(guān)注的是，由青島萬科藍(lán)山業(yè)主代表發(fā)起成立的青島家專門的業(yè)主維權(quán)公司“青島業(yè)維盈勝管理咨詢有限公司”在3月份正式成立，有專門經(jīng)費(fèi)和人員支撐，意味著業(yè)主維權(quán)開始進(jìn)入新階段。

　　復(fù)旦大學(xué)住房政策研究副主任郝前進(jìn)認(rèn)為，這些問題與“人文萬科”還是“數(shù)字萬科”沒有太大關(guān)系。這已經(jīng)不是萬科一家的問題，而是整個(gè)市場缺乏可信的品質(zhì)保證，從而嚴(yán)重拖累了精 的發(fā)展普及。

　　但目前國內(nèi)仍沒有相關(guān)的國家標(biāo)準(zhǔn)，在一定程度上導(dǎo)致精 一直問題頻發(fā)。郁亮表示，萬科不會放棄精裝修戰(zhàn)略，希望今年在 方面有一個(gè)自己的標(biāo)準(zhǔn)，并呼吁整個(gè)社會建立起關(guān)于 的標(biāo)準(zhǔn)。

　　郝前進(jìn)表示，房地產(chǎn)市場暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，轉(zhuǎn)向理性時(shí)代的新一輪競爭已經(jīng)開始。這就意味著，維持平穩(wěn)增長，將成為未來房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的市場訴求，企業(yè)的競爭肯定走向差異化、多元化。

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