“目前的嚴(yán)峻態(tài)勢(shì)還是會(huì)持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間。”在許多地產(chǎn)圈業(yè)內(nèi)人士的微博上，近期都或多或少流露出這樣的意思。2011年的上海商品住房一手交易量以近年來(lái)較差成績(jī)收尾。房企普遍不看好今年年初的市場(chǎng)，認(rèn)為還會(huì)有較大范圍的打折促銷出現(xiàn)。而對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，限購(gòu)限貸仍將是巨大的考驗(yàn)，2012年交易的周期會(huì)普遍拉長(zhǎng)，付款方式也會(huì)多樣化。

　　“你們?cè)趺纯唇衲甑氖袌?chǎng)??？”在這幾天的采訪中，許多開(kāi)發(fā)商和研究機(jī)構(gòu)的業(yè)內(nèi)人士一開(kāi)口就會(huì)問(wèn)這個(gè)問(wèn)題。其實(shí)這是個(gè)大家都心知肚明的問(wèn)題，但可以感覺(jué)到提問(wèn)者或多或少都是心有不甘卻也無(wú)可奈何。

　　寶華集團(tuán)副總裁楊健:年前年后將花很長(zhǎng)一段時(shí)間調(diào)研市場(chǎng)，吃透政策面，再根據(jù)形勢(shì)決定營(yíng)銷策略。以往2月底3月初的“小陽(yáng)春”已基本不可能。今年房企仍面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)，今年應(yīng)該打消僥幸的心理，一步到位地降至合理定價(jià)，提高產(chǎn)品性價(jià)比成為當(dāng)前樓市調(diào)控下跑量的關(guān)鍵。預(yù)計(jì)上半年會(huì)有面比較大的打折潮，下半年逐漸走向平穩(wěn)，要購(gòu)房的話可能還是上半年機(jī)會(huì)多一些。

　　此外，目前市場(chǎng)上對(duì)剛需的統(tǒng)稱太籠統(tǒng)，其實(shí)剛需也分很多種“剛”。其中比較活躍的購(gòu)房者可分成四種類型:

　　特剛——結(jié)婚已經(jīng)有明確時(shí)間表，一定要購(gòu)婚房的年輕夫妻。

　　外剛——在上海奮斗了一段時(shí)間的外地人士，有了一定積累，急于擺脫租房生活的。

　　改剛——有改善需求，“一換二”或者“二換三”的。

　　老剛——老客戶帶新客戶、拖著親戚朋友一起來(lái)看房，想住在一起的。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉:房企“死扛”不如“跑得快”，以高速周轉(zhuǎn)應(yīng)對(duì)當(dāng)前樓市持續(xù)調(diào)控帶來(lái)的市場(chǎng)壓力。從當(dāng)前市場(chǎng)格局來(lái)看，各大房企采取高速周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略，快速回籠資金，以“現(xiàn)金為王”成為必然。行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)實(shí)際銷售數(shù)據(jù)也表明，樓市調(diào)控政策收緊，市場(chǎng)流動(dòng)性不斷收緊的市場(chǎng)背景下，房企“死扛”不如“跑得快”。從降價(jià)房企的樓盤所在板塊或區(qū)域成交表現(xiàn)來(lái)看，一旦一個(gè)樓盤做出大幅降價(jià)的市場(chǎng)行為，并且推盤量達(dá)到一定的量，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)整個(gè)樓盤的集中成交。

　　上海合景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷策劃總監(jiān)楊子江:今年樓盤的定價(jià)將非常關(guān)鍵，反過(guò)來(lái)五花八門的營(yíng)銷手段反倒不重要了。各種“銷售動(dòng)作”會(huì)刪繁就簡(jiǎn)，以合理定價(jià)為核心，其實(shí)較精彩、較刺激的市場(chǎng)行為就是定價(jià)。貌似簡(jiǎn)單，其實(shí)也是較難的行為。

　　就像購(gòu)房人購(gòu)房前會(huì)精打細(xì)算一樣，開(kāi)發(fā)商也再不能像前十年那樣拼命擴(kuò)張，粗放發(fā)展，取而代之的是審時(shí)度勢(shì)、精耕細(xì)作。今年通過(guò)商業(yè)化招拍掛方式拿地肯定會(huì)很謹(jǐn)慎。不是所有房企都有能力抄底，也要看自身能力量力而行的。工程方面，不可能再“大干快上”，而是會(huì)控制節(jié)奏，“有多少錢做多少事”。此外，今年房企的并購(gòu)、轉(zhuǎn)讓也會(huì)越來(lái)越多。

　　不過(guò)，限購(gòu)相當(dāng)于大浪淘沙，這段時(shí)間來(lái)售樓處的客戶“打醬油”的少了很多，基本都是有迫切需求的“心誠(chéng)客戶”。當(dāng)然，其中部分購(gòu)房者不可避免地遇到了限購(gòu)限貸的問(wèn)題。面對(duì)被限購(gòu)，不少購(gòu)房者不用自己的名義購(gòu)，而用長(zhǎng)輩的名義購(gòu)房。面對(duì)限貸，則只能盡可能地選擇一次性付款了。但是畢竟手頭一下子拿不出那么多錢來(lái)，只能選擇“分期分批”地一次性付款，即與開(kāi)發(fā)商承諾，在一定期限內(nèi)，分幾次付清全部房款，不辦理按揭。如有名購(gòu)家去年春天購(gòu)購(gòu)了一套800多萬(wàn)元的別墅，總共分了6次，在約半年的時(shí)間內(nèi)付清了全部房款嗎，在這種情況下，能實(shí)現(xiàn)銷售和回款已經(jīng)是相當(dāng)不錯(cuò)了。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申:對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，永遠(yuǎn)只有較適合的房子，沒(méi)有較便宜的房子。不要在樓市價(jià)格下行通道中過(guò)度地左顧右盼，從而錯(cuò)失真正的入市時(shí)機(jī)。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則還是那句老話，沒(méi)有賣不掉的房子，只有賣不掉的價(jià)格。在目前調(diào)控高壓短期難以改變，開(kāi)發(fā)商資金緊張、庫(kù)存難售等情況下，唯有通過(guò)合理的降價(jià)來(lái)回收資金、緩解壓力，不然2012年對(duì)于其來(lái)說(shuō)，只能是鼻孔喝水——夠嗆。

　　上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控分析師湯正魏:普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)放寬、保障房加大建設(shè)力度、經(jīng)適房申請(qǐng)門檻將再度降低，使現(xiàn)今樓市中的“頂梁柱”——剛需購(gòu)房者大多選擇繼續(xù)觀望。而在政策和淡季因素雙重影響下，開(kāi)發(fā)商銷售熱情也不高。不過(guò)，隨著傳統(tǒng)旺季的到來(lái)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商或?qū)⑦x擇以價(jià)換量“放手一搏”，三四月或?qū)⒃佻F(xiàn)2011年末的大規(guī)模“血拼”。

　　“較牛中介”春節(jié)簽約6套

　　上海購(gòu)家大年夜訂下千萬(wàn)元?jiǎng)e墅

　　在這個(gè)樓市的深冬季節(jié)，房產(chǎn)中介的生意難做已不算是新聞，還能有生意做反而是新聞了，至于在春節(jié)這段較淡的時(shí)間，中介還能有六套房簽約，那簡(jiǎn)直可以用“離奇”來(lái)形容了。

　　周三下午，在德佑地產(chǎn)羽山店，這里似乎沒(méi)有顯現(xiàn)出特別的寒意。就在記者與店經(jīng)理坐下攀談的約一公里里，先后有3人上門，有人租房掛牌，也有人來(lái)問(wèn)購(gòu)房事宜，要知道不少門店在一周時(shí)間里也就僅有這點(diǎn)來(lái)訪量了。

　　這恐怕也與這家店的地理環(huán)境有關(guān)，離軌交步行僅六七時(shí)辰，背靠方便白領(lǐng)健身的源深體育，較重要的是，這個(gè)板塊的不少小區(qū)都是對(duì)口福山外國(guó)語(yǔ)小學(xué)的緊靠學(xué)校的小區(qū)，有了這個(gè)底氣，受“樓市寒冬”的影響自然會(huì)小一些。再加上這里自住客的比例較高，抗跌性較強(qiáng)，房東心里也較有底氣。

　　“我們春節(jié)期間一共有6套房簽約，其中2套是代理的一手房，4套是二手房。”店經(jīng)理王安表示，不過(guò)這6套房都不是在春節(jié)假期這幾天“畢其功于一役”的，都是經(jīng)過(guò)了漫長(zhǎng)的看房、談價(jià)等過(guò)程，較終在節(jié)中敲定的，較長(zhǎng)的一套甚至經(jīng)歷了八九個(gè)月的看房過(guò)程。

　　這6套房中標(biāo)的較高的是一套位于新江灣城的別墅項(xiàng)目，售價(jià)達(dá)1000多萬(wàn)元。購(gòu)家特別青睞那里的房產(chǎn)，一星期內(nèi)就去看了三次房，每次都要看兩三個(gè)樓盤，同一個(gè)樓盤又要看好幾套房，前后累計(jì)看了近30套房，較終才敲定了某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的別墅項(xiàng)目。

　　“1月21日，也就是小年夜，他帶著朋友仔細(xì)看了一遍。”業(yè)務(wù)員說(shuō)，當(dāng)時(shí)還沒(méi)定，到了22日，也就是大年夜，他自己又再次來(lái)看這套房，這次終于下定了決心，付了定金。王安表示，現(xiàn)在購(gòu)房的周期普遍都很長(zhǎng)，購(gòu)家都要看多套房才能下定決心。春節(jié)期間他們賣掉的一套二手房也是經(jīng)歷了4個(gè)月的看房周期。“桃林二小區(qū)的一套小三房，90平方米的成交價(jià)在280萬(wàn)元左右，比去年這個(gè)時(shí)候相同房型的售價(jià)低了約20萬(wàn)元，雙方是在大年初四我們一開(kāi)門就來(lái)簽約的。”

　　“現(xiàn)在的客戶都很理智，以前購(gòu)房前看過(guò)5－10套房的就算多了，現(xiàn)在較多的看了50套房的都有。”王安說(shuō)，看房太多也有不好的地方，就是容易眼花繚亂。“這種情況下，我們會(huì)幫他們做排除法，摸清客戶到底需要什么y樣的房子。”這時(shí)中介就會(huì)把所有看過(guò)的房子一套套羅列出來(lái)，先把已不可能完成交易的排除掉，比如已經(jīng)賣掉的、房東不打算賣的，頭付要求比較高的……然后再看具體的價(jià)格、樓層、房型幫助購(gòu)家做決定。

　　對(duì)于賣家，他們也有“服務(wù)預(yù)案”。每套房子的賣點(diǎn)先搞清楚，再針對(duì)性地推薦，如一樓的房子專門推薦給年紀(jì)大的，或者是帶小孩的客戶，裝修風(fēng)格現(xiàn)代的房子推薦給年輕小夫妻。在去年下半年，房產(chǎn)中介一度轉(zhuǎn)向朝一手房市場(chǎng)發(fā)力，但新年情況將有變化。“今年我們推一手房的力度將暫緩，二手房還會(huì)是主營(yíng)業(yè)務(wù)。”王安說(shuō)。

　　輪班上崗、轉(zhuǎn)戰(zhàn)網(wǎng)店

　　年初:房屋中介“被休假”

　　樓市調(diào)控壓力之下，開(kāi)發(fā)商和房屋中介成了“一條繩上的螞蚱”，雙雙進(jìn)入“hard模式”。而與財(cái)大氣粗的開(kāi)發(fā)商相比，中介實(shí)際所面臨的危機(jī)和困難尤甚，一輪接一輪的洗牌潮層出不窮，實(shí)力不濟(jì)的小中介或倒閉或轉(zhuǎn)行。在這樣的環(huán)境下，中介從業(yè)者切身感受著樓市冬天的寒意。

　　“這個(gè)月基本又打醬油了，好在春節(jié)前趕出了兩單租房業(yè)務(wù)，算起來(lái)還沒(méi)墊底。”某連鎖品牌房屋中介業(yè)務(wù)員小馬看著掛在墻上的月度績(jī)效排行榜感嘆道。春節(jié)假期已過(guò)，這家位于閔行金匯龍柏板塊的中介門店依然門庭冷落。在這家店工作了近3個(gè)年頭的小馬由于是上海本地人，每年春節(jié)后會(huì)率先來(lái)公司報(bào)到，“從這兩天的情況看，是我在這里遇到過(guò)的較糟糕的開(kāi)局。”

　　據(jù)小馬介紹，金匯龍柏板塊發(fā)展已比較成熟，幾乎沒(méi)有新開(kāi)樓盤，加之區(qū)域內(nèi)有不少投資客，因此二手房交易及房屋租賃是中介門店較主要的業(yè)務(wù)來(lái)源。然而，隨著樓市調(diào)控政策的不斷加碼升級(jí)，二手房購(gòu)賣較一手新房受到了更嚴(yán)重的影響，加之絕大多數(shù)房東拒絕大幅下調(diào)心理價(jià)格，導(dǎo)致區(qū)域二手房呈現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的停滯局面。

　　“正常情況下，二手房交易和房屋租賃業(yè)務(wù)的比例應(yīng)該在8:2或7:3左右，這幾個(gè)月來(lái)卻主要靠零星的租房單子支撐局面。”小馬表示，考慮到春節(jié)節(jié)后至3月份整個(gè)樓市不會(huì)有太大起色，從成本支出考慮，中介門店負(fù)責(zé)人已決定執(zhí)行“輪班上崗”制度，即在處理完手頭的業(yè)務(wù)后，門店的7名業(yè)務(wù)員分成兩組，每組上一個(gè)月的班，同時(shí)另一組則“被休假”。“放假意味著基本收入也難有保障，這對(duì)一些外地同事的影響較大，有幾個(gè)同事已打算另覓東家或轉(zhuǎn)行了。”

　　此外，也有中介門店不甘蕭條的現(xiàn)狀，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)盡可能挖掘潛在的交易機(jī)會(huì)。在浦東塘橋板塊某中介門店工作的小顧如今被安排了一個(gè)新任務(wù)——網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控。除了維護(hù)更新門店在搜房網(wǎng)、安居客等門戶網(wǎng)站的網(wǎng)上店鋪信息外，還要監(jiān)控比對(duì)同區(qū)域其他中介掛牌房

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