春節(jié)前后本應(yīng)是海南的購(gòu)房旺季，然而今年的歲末年初，卻顯得有些蕭條，市場(chǎng)鎖定內(nèi)地的海南樓市呈現(xiàn)出一種“旺季不旺”的冷清局面。

　　在往年11月份以后，隨著各地游客涌入海南，均會(huì)迎來購(gòu)房旺季，尤其是元旦到春節(jié)前后，更是樓市較熱鬧的時(shí)候，各個(gè)樓盤的售樓就像是新開辟的旅游景點(diǎn)，吸引了大批購(gòu)房者前去洽談，相比于2009年開盤售罄的火爆場(chǎng)面，今年冬季的海南樓市則顯得門庭冷落。

　　記者走訪了海口市眾多樓盤的售樓，發(fā)現(xiàn)大部分都是特別冷清，有些售樓不但沒有訪客，連前臺(tái)的工作人員都回到了各自的辦公室，悠閑地喝茶、聊天、上網(wǎng)。以位于秀英碼頭對(duì)面的福隆廣場(chǎng)售樓為例，訪客記錄上，1月份以來僅有不到10條來訪記錄，人數(shù)較多的1月4日，也僅有4條來訪記錄而已。

　　樓盤促銷和優(yōu)惠也沒有得到購(gòu)房者的積極回應(yīng)。據(jù)海航國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷置業(yè)顧問李詩(shī)介紹，該盤較近一直在做“購(gòu)大小”的優(yōu)惠活動(dòng)，購(gòu)106平米的戶型一套，76平米的小戶型。即便如此，效果并不盡如人意，平均每天只有7－8撥訪客，每個(gè)月僅能售出3－4套房。海南福隆集團(tuán)有限公司置業(yè)顧問王和超說，雖然推出了購(gòu)房精裝的優(yōu)惠，但是目前形勢(shì)依然嚴(yán)峻，預(yù)測(cè)春節(jié)期間效果也不會(huì)很好。

　　與樓市的冷清相對(duì)應(yīng)，2011年全年海南樓市成交價(jià)也呈現(xiàn)出漲停局面。據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控統(tǒng)計(jì)，2011海南新房報(bào)價(jià)總體呈現(xiàn)停漲趨勢(shì)。截至2011年12月31日，海南共有338個(gè)在售項(xiàng)目，其中141個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格與年初持平，占比41.7%。多數(shù)樓盤在年初的2－3月出現(xiàn)漲價(jià)情況，但到下半年漲幅縮小。此外，還有72個(gè)新盤降價(jià)，占比21.3%，其中普通住宅單價(jià)降幅在100－4000元/平方米，高端別墅類單價(jià)較高降幅達(dá)1200元/平方米，單價(jià)降幅在1000元/平米以上的樓盤占降價(jià)總量的43.1%。

　　監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2011年，海南14個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)市縣商品住宅成交44646套，成交面積403.76萬平米，同比2010全年商品房銷售面積854.73萬平方米下降52.76%，商品房成交市場(chǎng)2008年以來頭降。

　　寒冬素來是杭州樓市淡季，卻是海南旅游地產(chǎn)的旺季。杭州一家銷售代理公司老總在海南蹲點(diǎn)了一個(gè)多月，賣房逾百套，與杭州樓市的冰凍行情形成了鮮明對(duì)比。對(duì)于這位老總來說，他下一步的計(jì)劃是，把海南旅游地產(chǎn)的先進(jìn)銷售經(jīng)驗(yàn)帶回杭州，希望共同啟發(fā)逆市賣房新思維。

　　一個(gè)多月前，浙江翰博房地產(chǎn)營(yíng)銷代理有限公司總經(jīng)理黃海波趕到了海南，他接下銷售代理業(yè)務(wù)的樓盤位于萬寧石梅灣，也就是馮小剛電影《非誠(chéng)勿擾2》的拍攝地之一，他的項(xiàng)目石梅山莊就在電影中那個(gè)艾美酒店的隔壁。由于春節(jié)前后的這兩三個(gè)月是海南樓市的傳統(tǒng)旺季，黃海波一到海南就無法脫身返回杭州。由于石梅山莊一期已經(jīng)交付，很多業(yè)主紛紛選擇在這個(gè)季節(jié)入住海南，并且?guī)砹撕芏嘤H戚朋友，一時(shí)間售樓部便熱鬧非凡。由于氣候差異，海南旅游地產(chǎn)一直深受東北人、北京人等北方購(gòu)房群體的青睞，再加上石梅山莊是浙江開發(fā)商的項(xiàng)目，因此也不乏杭州、溫州、臺(tái)州等浙江人的身影。在過去一個(gè)多月銷售的逾百套房子中，甚至不乏京城影視文化界的明星。

　　由于項(xiàng)目對(duì)面就是赫赫有名的華潤(rùn)·石梅灣九里，黃海波面臨的銷售競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境頗為激烈：“2009年石梅山莊一個(gè)項(xiàng)目可以賣掉10萬平方米左右，但今年恐怕只能賣個(gè)四五萬平方米。”再加上今年海南樓市也深受宏觀調(diào)控影響，傳統(tǒng)旺季也明顯比往年要短，但和杭州冰凍行情相比，海南的樓市仍然可以稱得上活力四射。2011年海南樓市不像往年那么風(fēng)光，因此更多開發(fā)商選擇今年1月入市借助新年海南旅游旺季以及開盤優(yōu)惠沖擊市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，海南2012年共有32項(xiàng)目計(jì)劃入市。同時(shí)，綠城、郡原、金成、國(guó)都等杭州本土品牌開發(fā)商在海南都有主力項(xiàng)目。

　　由于石梅山莊是一個(gè)占地面積約5000畝的大盤，目前僅開發(fā)了大約800畝左右，因此黃海波更關(guān)心的是，如何構(gòu)建長(zhǎng)期化的銷售渠道體系。和普通住宅項(xiàng)目不同，海南旅游地產(chǎn)并不局限于單一城市的目標(biāo)客群，而是可以著眼于全國(guó)各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)。讓黃海波留在海南的主要原因是，他希望在此整合優(yōu)勢(shì)資源，構(gòu)建一個(gè)可以輻射全國(guó)的銷售渠道體系，像賣

　　傳統(tǒng)消費(fèi)品（比如家電）一樣賣房子，比如如何像家電產(chǎn)品一樣推出區(qū)域代理制度。“海南旅游地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)其實(shí)并不在島上，而是在島外。比如不少東北人在三亞、海南開了銷售中介門店，把東北市場(chǎng)的目標(biāo)客群吸引到海南，但這還只是傳統(tǒng)的銷售渠道。”黃海波的翰博房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)在杭州成功引入了錢塘江南岸樓盤府尚公館的電商銷售模式，依托互聯(lián)網(wǎng)與線下銷售代理中介門店，實(shí)現(xiàn)線上線下的深度互動(dòng)，從而創(chuàng)造了的銷售業(yè)績(jī)。他希望把府尚公館電商銷售模式引進(jìn)海南，再推向全國(guó)。

　　上世紀(jì)80年代末90年代初的海南房產(chǎn)熱以及后來泡沫破裂，已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)史上的經(jīng)典案例，據(jù)報(bào)道當(dāng)時(shí)至少有15000家房地產(chǎn)公司聚集于此。“海南教訓(xùn)”成為許多地產(chǎn)業(yè)界人士掛在嘴邊的警示牌。如今，海南又進(jìn)入了一個(gè)全新的發(fā)展軌道，如何總結(jié)并汲取海南經(jīng)驗(yàn)，再度成為許多業(yè)界人士關(guān)注的話題。

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