由于直接降價曾引起不少老業(yè)主不滿，目前開發(fā)商在促銷手段上可謂花招百出，代付貸款、溢價回購、零元起拍、無理由退房等等，試圖以此替代降價吸引購房者。然而，經過筆者的調查與采訪發(fā)現，這些營銷手段大多只是噱頭，購房者能真正享受到的優(yōu)惠并不多。

　　暗度陳倉型：

　　代付貸款、提高裝修標準、加物業(yè)費

　　為避免引起老業(yè)主不滿，開發(fā)商往往會采取“暗渡陳倉”的優(yōu)惠方法。比如提高裝修標準、加物業(yè)費、跑車等等，房價沒有發(fā)生變化而是變相給新購房者優(yōu)惠。

　　日前，北京花都嘉園項目推出新的促銷計劃：購房者頭付三成，余下房款可辦理30年分期付款手續(xù)。不同之處在于，購房者簽署購房合同后，到交房之前的房貸將由開發(fā)商支付。

　　“交房時間大概是2013年的8月。”該項目銷售人員表示，這意味著購房者可以少繳20個月左右的房貸。按照該項目簽約均價1.1萬元/平方米計算，一套100平方米的兩居室，總價為110萬元，貸款七成就是77萬元，30年貸款的月供大概為5150元。而如果由開發(fā)商支付20個月，大概優(yōu)惠金額為10萬元。

　　不過北京中原地產研究部負責人張大偉提醒道，這樣的營銷策略有一定誘惑力，但這種算法中的忽悠成分也不少。因為目前房貸的審批時間在半年左右，購房者根本享受不到20個月的房貸減免。而且，如果房價能夠直降10萬元，那么在30年的貸款周期內，購房者則可以節(jié)省高達14萬元的利息。

　　定心丸型：

　　溢價回購、降價賠償、無理由退房

　　在購漲不購跌的心理作用下，購房者較擔心的還是自己購的房子未來是否還有降價空間。面對這樣的心態(tài)，開發(fā)商就動腦筋給購房者吃下了“定心丸”。

　　近日，綠地位于上海奉賢南橋鎮(zhèn)的辦公樓項目“新城1號”，就為打消購房者的顧慮，宣布3年后可對項目溢價16%進行回購，也就是給房產的價值上了保險。但是回購可能需要支付次交易稅費，也將是一筆不小的費用，相當于3年來自己的房子并沒有升值。同樣的，對于多地開發(fā)商做出的“無理由退房”承諾，專家也發(fā)出質疑，認為二次交易的稅費由誰來承擔，開發(fā)商并未表明。

　　其實較為常見的定心丸式營銷方法是降價賠償。據中原地產統(tǒng)計，今年以來，目前全國有20多個城市的近40個項目推出了降價補差價的承諾。日前，開盤僅兩個月的房山良鄉(xiāng)金地朗悅推出了數套特價房，并計劃以合同的形式向客戶承諾，如果后期樓盤降價將以退房或者補差價的形式補償老業(yè)主。“但是項目降價的標準如何界定呢？如果該項目銷售清盤，或者虛高標價，而周圍其他項目明顯降價，開發(fā)商還會不會補償？這些明顯不是普通購房者可以爭取到的利益。”上述專家稱。

　　作秀忽悠型：　

　　網上零元起拍

　　隨著電子商務的滲透發(fā)展，越來越多的開發(fā)商開始嘗試網上賣房。其中以潘石屹和任志強等地產大佬的“組團”拍賣尤為引人矚目，一項善于作秀的潘石屹再加上任志強，號召力可謂非凡。

　　但是業(yè)內人士指出：“從法律上來講，在網上拍賣房屋主要存在兩方面的風險：一是虛假拍賣人，即‘托兒’的存在，以此抬高房價；二是如果拍賣的房子是期房，履約也存在一定的風險。”

　　“網拍價格往往出現了高價，而一些已經賣出去的房子較終并沒有成交，開發(fā)商一直掌握著整個過程。”張大偉表示。在他看來，房地產市場調控仍處于關鍵時期。“這意味著樓市的暴利時代已經過去，未來明顯降價的現象將更加普遍。”張大偉表示，在這一階段，購房者有必要對開發(fā)商各種促銷行為進行分辨，避免被忽悠。

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