進入冬季，一線城市樓市成交量頹勢盡顯。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月上半月北京新入市的13個商品住宅項目僅預訂14套。隨著成交量持續(xù)走低，碧桂園、萬科、中海等龍頭開發(fā)商已經(jīng)率先推行降價促銷。而根據(jù)北京市房協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1至10月北京新建普通住房成交均價比去年全年低5.1%。種種跡象顯示，房價即將進入一個的回調(diào)周期，那么這會促使樓市格局發(fā)生怎樣的變化？

　　房價回調(diào)頭先意味著投資泡沫行將破滅，供需形勢迅速逆轉(zhuǎn)。尤其在一線城市，房價泡沫過大，市場里不乏高位入市的投資者，被困在市場里無法套現(xiàn)，隨著二手房掛牌量增多，購房者持幣觀望，成交量在接下來的冬季可能會更加低迷。

　　除去一線城市，溫州、鄂爾多斯等民間資金充裕的地區(qū)，也是房地產(chǎn)投資泡沫嚴重的地區(qū)，很大部分游資通過民間借貸渠道流入了樓市，民間借貸鏈條斷裂可能會給房地產(chǎn)業(yè)帶來較大沖擊。此前由于溫州的部分小企業(yè)出現(xiàn)了資金鏈危機，溫州炒房團開始在廣州、福州等城市集中拋房。顯然，這些地區(qū)的炒房火焰燃盡后，樓市泡沫隨時有被戳破的可能。

　　而其他二三線城市又有明顯不同。盡管許多二三線城市已經(jīng)實行了限購，但是城鎮(zhèn)化進程仍在快速推進中，隨著土地升值，涌入人口增多，房價仍然有需求支撐，而且大部分二三線城市投資泡沫不大，房價仍將呈現(xiàn)溫和的上漲趨勢。

　　除此之外，房價回調(diào)還將促使房地產(chǎn)業(yè)加速洗牌。據(jù)了解，江浙一帶小企業(yè)主進軍房地產(chǎn)業(yè)的另一種方式是成立開發(fā)公司，盡管這些開發(fā)商規(guī)模不大，但是市場的迅速擴容仍然給了它們生存甚至獲取暴利的機會。當前銷售不暢以及企業(yè)背后復雜而龐大的債務負擔，卻讓許多開發(fā)商脆弱的資金鏈面臨被壓垮的風險。

　　資源類價格和人工成本上升，使得開發(fā)商的建安成本隨之升高，加之今年民間借貸和信貸利率都有所升高，資金成本同時加大。但是隨著房價回調(diào)、泡沫消失，利潤率會有所下滑，部分資金實力弱的小型開發(fā)商可能會被擠出市場。臨近年底，開發(fā)商也將迎來貸款集中還本付息的時刻，各種工程款項需要結(jié)算，銷售款能否迅速回籠將直接影響到明年的開發(fā)建設。

　　過去兩年，許多城市地王頻現(xiàn)，一些開發(fā)商手里握著不少高價地，以往可以“炒地皮”坐等土地升值，如今卻成了燙手的山芋，尤其對于激進拿地的小型開發(fā)商而言，可能陷入后續(xù)資金不足的境地。江蘇泗洪縣民間借貸崩盤的導火索就是，石國豹等人拍得土地后因無力開發(fā)導致資金鏈斷裂。

　　眾所周知，一線城市的商品房定價有很大泡沫，即使房價下跌后，開發(fā)商的利潤率仍有保證，但是成交量低迷帶來的回款困難卻是開發(fā)商躲不過的“寒冬”，“由于開發(fā)貸款獲取難度很大，更多企業(yè)被迫利用短期借款”，中信證券分析師陳聰表示，這使得目前全部上市房企的貨幣資金和一年內(nèi)到期借款規(guī)模已經(jīng)基本相當。迫于資金壓力，一些小型開發(fā)商已經(jīng)開始出售資產(chǎn)，大型房企則會趁機擴張版圖，拓展市場份額。北京產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)顯示，當前共有25家房企轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或者股權(quán)，其中單筆較高掛牌價達到18億元。

　　去年以來，在調(diào)控大幕持續(xù)籠罩下，樓市進入一個較長時間的調(diào)整周期，勢必也將會對相關(guān)行業(yè)產(chǎn)生影響。而房貸一直是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，那么房價回調(diào)會否對房貸質(zhì)量產(chǎn)生影響？工行北京市分行的一名信貸人士告訴記者，個人按揭貸款大都以所購購住房設定了抵押，抵押率一般在七成左右，有著變現(xiàn)能力極強的還款來源，銀行對于個人住房貸款有著嚴格的追索程序，抗風險能力較強。而且由于銀行貸款審核的嚴格性，運用信貸杠桿購房的多是剛性需求，因而不會產(chǎn)生太大風險。

　　事實上，從去年調(diào)控開始以來，銀監(jiān)會就一直在向銀行警示房地產(chǎn)類貸款風險。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1至10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中國內(nèi)貸款僅同比增長1%，自籌資金卻同比增長30.8%。比如招商銀行等股份制銀行，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的準入標準進一步提高，并嚴格控制房地產(chǎn)貸款在全部貸款中的占比。正如市場的火熱曾經(jīng)超出人們的想象，房價回調(diào)幅度和速度也可能超乎預期，近些年銀行業(yè)的抗風險能力大為增強，隨著漸行漸近的房地產(chǎn)調(diào)整大潮的到來，市場顯然已經(jīng)在未雨綢繆，提前布防風險。

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