3月11日，懸在海南樓市頂上的“只靴子”落地，三亞市政府官網(wǎng)發(fā)布《三亞市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，進(jìn)一步收緊三亞樓市的信貸政策，并發(fā)布多條明文規(guī)定，對(duì)市場(chǎng)秩序進(jìn)行管控。

三亞市在原先限購(gòu)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步停止對(duì)第三套及以上住房發(fā)放貸款的限貸政策并非個(gè)案。經(jīng)搜狐焦點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，截至3月15日，出臺(tái)限購(gòu)限貸類調(diào)控政策的城市已達(dá)到30個(gè)。調(diào)控一實(shí)施，以深圳為代表的熱點(diǎn)樓市成交開始放緩，房?jī)r(jià)漲幅也有所控制。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年第四季度70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下降達(dá)到5個(gè)百分點(diǎn)。

與一線城市成交下行形成對(duì)比的是，一些三四線城市樓市開始成為熱點(diǎn)。據(jù)3月13日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告顯示，2017年前兩個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積14054萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.1%。全國(guó)商品房銷售額10806億元，同比增長(zhǎng)26.0%。其中，三四線城市的商品房銷售面積占總銷售面積的絕大部分比例。其中受到霧霾影響，海南、云南為代表的旅游熱點(diǎn)區(qū)域成交上漲態(tài)勢(shì)明顯。

三、四線城市的火爆得益于調(diào)控之后市場(chǎng)上大量資金流向轉(zhuǎn)變。海南錦誠(chéng)董事長(zhǎng)王路指出，本次海南樓市上漲主要原因就是9.30調(diào)控后一些熱點(diǎn)城市的資金流入。一線城市房?jī)r(jià)本身就不低，再加上調(diào)控提高了購(gòu)房門檻，使得投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)別處。海南本身就坐擁有得天獨(dú)厚自然優(yōu)勢(shì)，再加上多年來(lái)海南房地產(chǎn)健康快速發(fā)展，于是，海南便成為購(gòu)房者及投資者*青睞的購(gòu)房地之一。

資本流入海南帶來(lái)*明顯的變化就是，2016年海南樓市的成交金額和成交面積創(chuàng)歷史*高峰，其中三亞連續(xù)兩個(gè)月在全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅中。

三亞市場(chǎng)的火爆自然引起外界的關(guān)注，特別是在去年底已經(jīng)明確房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展方向：“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的！”隨后地方迅速做出反應(yīng)，3月11日三亞在原本已限購(gòu)的基礎(chǔ)上，再發(fā)布限貸政策維穩(wěn)。

調(diào)控要點(diǎn)有四條：1、嚴(yán)格禁止預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓；2、嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”；3、購(gòu)買第2套住房的家庭，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付比例不得低于50%；4、暫停向購(gòu)買第3套及以上住房的家庭發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

此次三亞調(diào)控，通過(guò)對(duì)貸款首付比例限定，使得購(gòu)房成本提高。但樓市萬(wàn)言堂認(rèn)為，單從政策層面來(lái)看，限貸政策對(duì)三亞當(dāng)?shù)刭?gòu)房者影響大，對(duì)外地人影響小。外地人在三亞主城區(qū)只允許買一套，還是在社保繳納滿1年以上的前提下。但是前三亞市市長(zhǎng)王勇曾說(shuō)“三亞85%的房子都是外地人購(gòu)買的”，所以該限貸政策產(chǎn)生的實(shí)際效果還有待觀察。

除了限貸之外，此次購(gòu)房政策還提到了一點(diǎn)，即三亞未交房的住房不允許轉(zhuǎn)讓。有一種比較普遍的炒房做法，一些沒(méi)有購(gòu)房資格的人先認(rèn)購(gòu)但不過(guò)戶，在一定周期房?jī)r(jià)上漲后通過(guò)一些渠道高價(jià)轉(zhuǎn)讓牟取利潤(rùn)。本次三亞限購(gòu)則從根源出發(fā)，很大程度上將限制過(guò)去三亞市場(chǎng)上存在的“將住宅認(rèn)購(gòu)權(quán)轉(zhuǎn)手倒賣”的炒房模式。

受本次三亞再次限制性調(diào)控影響，以陵水為代表的三亞周邊市縣去化速度將加快，但是礙于本輪政府的嚴(yán)厲調(diào)控姿態(tài)，這些地區(qū)房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)太明顯上漲趨勢(shì)，瓊南片區(qū)的投資性需求將得到抑制。對(duì)于以?？谑袌?chǎng)為主導(dǎo)的瓊北片區(qū)，其產(chǎn)品和定位與瓊南差別較大，有自身的客群市場(chǎng)，并不會(huì)太受三亞調(diào)控影響。

整體來(lái)看，三亞此次的調(diào)控政策多管齊下面面俱到，本輪三亞及海南市場(chǎng)火熱原因比較復(fù)雜，具體效果有待觀察。但是政府發(fā)布調(diào)控意圖非常明顯，用行政手段來(lái)引導(dǎo)合理的購(gòu)房需求，嚴(yán)厲打擊炒房行為，抑制過(guò)多資金流入樓市。通過(guò)合理地去杠桿化，以期對(duì)市場(chǎng)起到積極的調(diào)整作用。

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