近幾年,區(qū)域分化成為樓市發(fā)展的主旋律,在中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)后,未來樓市的增量空間在哪里?

    近日國務(wù)院公布的《全國國土規(guī)劃綱要(2016—2030年)》透露了重要信號。

    2月4日,國務(wù)院公布《全國國土規(guī)劃綱要(2016—2030年)》提出,提升優(yōu)化開發(fā)區(qū)域城鎮(zhèn)化質(zhì)量,將京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等地區(qū)建設(shè)成為具有世界影響力的城市群,以盤活存量用地為主,嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地,統(tǒng)籌地上地下空間,引導(dǎo)城市人口向周邊區(qū)域有序轉(zhuǎn)移。

    這也意味著未來我國將繼續(xù)嚴(yán)格控制北上廣深這些城市的人口和土地。這是因?yàn)?城市的城區(qū)人口均已超過了千萬,北京、上海甚至超過了兩千萬,城市面臨著人口超載、交通擁擠、空氣污染等一系列的大城市病問題。對這些城市來說,再大幅增加土地供應(yīng),擴(kuò)大城市和人口規(guī)模也不太現(xiàn)實(shí)。對他們而言,未來的發(fā)展方向是向周邊分散。

    去年12月召開的經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào),特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。中財(cái)辦副主任楊偉民認(rèn)為,要從根本上解決房地產(chǎn)高泡沫和高庫存并存的局面,必須調(diào)整和優(yōu)化城鎮(zhèn)化的布局和空間結(jié)構(gòu),功能集聚過大、人口壓力過大的城市要加快疏解部分城市功能,帶動(dòng)周邊中小城市的發(fā)展。

    在這方面,北京、上海等城市近年來已加快疏解功能的腳步。2月5日,北京市市長蔡奇在“京津冀協(xié)同發(fā)展調(diào)研行”座談會上稱,推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展為北京疏解非首都功能提供契機(jī),疏解北京非首都功能應(yīng)該把握三點(diǎn):從服從重大國家戰(zhàn)略的高度把握,從實(shí)現(xiàn)首都城市可持續(xù)發(fā)展的高度把握,以及進(jìn)一步增強(qiáng)思想自覺和行動(dòng)自覺。

    蔡奇表示,未來將著力把北京建設(shè)成國際 的和諧宜居之都,并打造現(xiàn)代化新型首都圈。目前疏解工作在人口調(diào)控方面已初見成效,去年北京城區(qū)人口下降11萬人,實(shí)現(xiàn)由增到減的歷史性拐點(diǎn),接下來將爭取到2020年把北京市常住人口控制在2300萬以內(nèi)。

    在上海,至2015年年末,全市常住人口總數(shù)為2415.27萬人。相比2014年996.42萬的外來常住人口,2015年上海外來常住人口減少近15萬。專家分析認(rèn)為,2015年減少的15萬上海外來常住人口以外來務(wù)工人員居多,此次外來常住人口的減少與房地產(chǎn)本身并無直接關(guān)系,主要是與上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān)。

    當(dāng)然,將部分功能疏解轉(zhuǎn)移到周邊中小城市,打造衛(wèi)星城,即城際軌道交通基礎(chǔ)上的“一 通勤圈”,比如上海的很多購房者到嘉興、蘇州的昆山、太倉等地買房,北京購房者到北三縣,深圳購房者到東莞、惠州,廣州購房者到佛山,這種距離都是在一 通勤圈內(nèi)。

    嚴(yán)躍進(jìn)對財(cái)經(jīng)分析,未來一線城市周邊的一些距離在80公里內(nèi)的中小城市、衛(wèi)星城將是樓市增量的重要來源。通過發(fā)達(dá)便利的軌道交通體系,一線城市的功能將分散到這些衛(wèi)星城、中小城市當(dāng)中。

    在一線城市嚴(yán)控新增人口和用地的同時(shí),其他二線城市自身仍有較大的發(fā)展空間。在土地供應(yīng)方面,去年12月召開的的經(jīng)濟(jì)工作會議明確,要落實(shí)人地掛鉤政策,根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任,房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng),提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。

    這里面的人地掛鉤政策十分關(guān)鍵。尤其是,土地在地區(qū)之間的供需錯(cuò)配,導(dǎo)致了部分一二線城市土地供應(yīng)不足,房價(jià)高速上漲,而大部分三四線城市土地供應(yīng)過剩,庫存高企,即使現(xiàn)在不再增加土地供應(yīng),多年都不能消化完。

    因此,要解決土地的供需錯(cuò)配,必須建立起人地掛鉤政策,在三四線城市嚴(yán)控新增供應(yīng)的同時(shí),人口流入較多的一線城市和二線核心城市必須增加土地供應(yīng),這也是目前供給側(cè)改革的一個(gè)重要方向。

    這其中,一線城市由于人口超載、交通擁擠等大城市病問題,新增建設(shè)用地已無空間,其新增供應(yīng)空間主要來自周邊的中小城市、衛(wèi)星城。但對于其他熱點(diǎn)二線城市如像廈門、合肥、蘇州、南京等二線熱點(diǎn)城市,本身的城市和人口規(guī)模與一線城市仍有很大距離,這些城市的發(fā)展空間仍然很大。

    當(dāng)然隨著人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大和核心區(qū)房價(jià)的快速上漲,未來二線熱點(diǎn)二線城市也必將對周圍產(chǎn)生外溢,比如目前廈門的不少購房者就轉(zhuǎn)移到了周圍的漳州龍海,蘇州、杭州等地很多購房者則到下屬的郊縣和遠(yuǎn)城區(qū)。

    規(guī)劃綱要提出,培育發(fā)展中西部地區(qū)城市群,發(fā)展壯大東北地區(qū)、中原地區(qū)、長江中游、成渝地區(qū)、關(guān)中平原城市群,適當(dāng)擴(kuò)大建設(shè)用地供給,提高存量建設(shè)用地利用強(qiáng)度,完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù),加快人口、產(chǎn)業(yè)集聚,打造推動(dòng)國土空間均衡開發(fā)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極。

    中原地產(chǎn)市場分析師張大偉對財(cái)經(jīng)分析,這兩年,隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài),房地產(chǎn)市場也進(jìn)入到了新常態(tài),未來樓市比較有發(fā)展空間主要就集中在一二線大城市周圍,即一線城市和二線熱點(diǎn)城市的周圍,這些地方有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的空間,有人口的支撐。

    張大偉認(rèn)為,在新階段,房地產(chǎn)市場不能再簡單的再用一二三四五線來劃分,而只能分成為一二線一 城市圈和非一二線城市圈兩大類。挨著北京深圳周邊的,哪怕是五線的縣城也比內(nèi)陸地區(qū)的三線地級市有前途,比如目前燕郊的房價(jià)已經(jīng)普遍在2、3萬了,比很多中西部的省會都貴得多。再比如未來鄭州周圍的郊區(qū),房價(jià)會超過河南省內(nèi)其他地級市的市區(qū)價(jià)格。

    他分析,未來樓市的發(fā)展將主要集中在20個(gè)左右的城市圈,這些城市圈的核心區(qū)經(jīng)過近2年的過快上漲,房價(jià)已經(jīng)很貴,因此購買力將外溢到周邊區(qū)域,即城市圈?！斑@些城市圈之外的其他三四五線城市,跟農(nóng)村其實(shí)是一樣的,人口都在減少?！?/p>

    “歸根結(jié)底還是以為中國經(jīng)濟(jì)的活力和產(chǎn)業(yè)主要集中在20個(gè)城市,即使轉(zhuǎn)移,也只能是溢出,而不是離開。”張大偉說,像深圳的不少制造端環(huán)節(jié)就外溢轉(zhuǎn)移到了東莞和惠州。

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