本文為任志強先生在鉅派投資集團2017年上海（樓盤）宏觀經(jīng)濟展望暨投資策略會上的演講

這個你們老總邀請我講講房地產(chǎn)，但是領導又跟我說不讓講，我都答應你們老總了，這事兒也挺麻煩，所以說我就用統(tǒng)計局的數(shù)字來講講。（全場笑）

這表都是統(tǒng)計局的數(shù)字啊，為什么先說固定資產(chǎn)投資呢，因為它和房地產(chǎn)有密切關系，和民間投資也有直接關系。民間投資直接下降，說明民間投資對中國經(jīng)濟沒有信心，所以大量資金外流，導致外匯變化等等，這都是有密切關系的。

換句話說，如果沒有中國房地產(chǎn)投資的增長，16年的GDP就掉下去了。

對于房地產(chǎn)相關，在三四月份持續(xù)增長以后進入了一個比較高的情況，到十一月仍然是增長的。這個你要是扣掉房地產(chǎn)那增長就慘了。所以不管你怎么罵房地產(chǎn)，你還是得求著它。它要是沒了經(jīng)濟就慘了。我們15年6.9%的GDP，你要是扣除了房地產(chǎn)和基礎設施建設剩多少呢，4.8%了。

我們再說稅收，房地產(chǎn)在稅收增長中貢獻是*大的，占29%。

所以告訴大家一個什么意思，就是房地產(chǎn)不管怎么調也不能讓它掉下去，不能讓它沒了。

土地今年漲價很多，但它的供應總增長還是負的。15年是負的33%，所以很多城市土地出現(xiàn)短缺，包括上海北京（樓盤）。單說北京的例子，北京16年的土地出讓收入是多少呢，800多億。大家覺得很多吧，15年多少？1960億。去年是前年的差不多40%。如果土地不供應，你還老埋怨房價漲，它可不就得漲嗎，因為土地供應短缺。所以這是預測將來的一個重要指標，你今年供應少，土地是兩年開工，所以它14年15年連續(xù)2年的土地供應低增長負增長會有影響。

銷售面積增加24.3%，銷售額增加了37.5%。這個差額，就是價格。換句話說就是價格增長了這么多。今年增加的是比較多一點，主要是在限購的城市。那有個問題，我們說定了多少目標，什么百年復興高速增長，那么這個國家如果不是一個城市化的國家，那就不可能變成一個強國。

北京*近提出一個“誓死守住人口2300萬的底線”，這是公開登在報紙上的。北京曾經(jīng)有過一個規(guī)劃，在王岐山當市長的時候提出來的：在2020年要守住1800萬人口的底線。這是國務院批準的。

大家都知道王岐山是2003年上任，那么這個規(guī)劃實行了多少年呢，到2008年的時候北京人口是1900萬。已經(jīng)打破了2020年的城市規(guī)劃，為什么房價高呢，你說你2020年1800萬人口，國土資源部就按這個蓋個章批土地指標?？墒俏覀冊缫呀?jīng)1800萬了，可土地指標沒有變。

那么今天還有一個問題就是2300萬的指標能不能堵得住。大東京是多少人呢，3750萬。那么大東京為什么這么多人口呢，它當初1200萬人口的時候跟北京市一樣，下決心要把人口控制住，于是就修了一條高速鐵路，說半個 就能到大阪，說東京人都到大阪去吧，于是呢大阪人就都到東京來了。（全場笑）

北京也修了一條，修到天津（樓盤），說半個 就到天津，于是天津人就到北京來了。（全場笑）

所以這個房地產(chǎn)是漲還是跌呢？和人口有關系，更和我們制度有關系。

那么我們看中部城市除了武漢（樓盤）限購以外，可以達到10點幾的增長。大家說鄭州（樓盤）漲了，我說鄭州就該漲！不漲就錯了！全國有米字型高鐵的城市就是鄭州。覆蓋的四億人口去哪兒都可以很快，所以鄭州嚇得夠嗆，老出臺政策，一輪不行兩輪兩輪不行三輪，你把鐵路拆了你看能漲嗎？

銷售大家能看出來，東部中部都增長很快，但西部不行。西部能不能快增長？我覺得永遠不行，西部之前有條線叫什么什么線，一邊人多地少一邊人少地多?？偫碚f能不能改變，改變不了，線一邊都是荒地，你怎么去改變。有人說把賭場擱那邊可能行，我說把搬那邊就行啦。（全場笑）

現(xiàn)在的問題是它沒人去，那就漲的慢唄。東部中部人口流入多，那就漲的快唄。

嚴格說起來，我們歷年的房價變化都和政策有關系，和經(jīng)濟無關。

任何一次房價變化和政策變化都是一致的。想讓你上就上，想下就下。所以說中國的房地產(chǎn)市場其實是一個政策市，政府說不讓漲那就不漲了。

那么我們可以來看看這一輪房子為什么漲價，這是上一輪的土地負增長。前面我們說了，前兩年土地負增長，凡是土地負增長，下一輪就是一個高峰。所以13、14連續(xù)兩年土地供給負增長，16年又漲價。13年我就說價格得上去，為什么，因為12年土地供給掉下去了。13年有一個人跟我打賭說要裸奔，我后來也不知道裸奔沒有，反正他認輸了。房價為什么你任志強老說的對呢，就是這個數(shù)據(jù)在這擱著。個是政策變化，個是基礎數(shù)據(jù)。如果二者相吻合那就會漲價。

那么我們房價到底漲了多少？我們92年全國平均房價是996塊錢，那么15年是6472塊錢，16年是多少？數(shù)據(jù)還沒出，估計在7100、7200。相對于6400來說接近于增長10%，增長很快。但我們從歷史上看，誰還記得92年大學生畢業(yè)工資多少錢？80塊。80塊對900多。2015年大學生畢業(yè)工資多少？3750塊。80塊對3750是增加多少倍？40倍。房價多少倍，6點多倍，你們說房價是高了還是低了。

所以都說中國的房價有泡沫，我是有點疑問，我也不敢說反對，是吧。反正我是有點疑問，到底是房價增長快還是工資增長快。你們說大學生三千多算高工資嗎？不算啊。如果說這個數(shù)錯了就是統(tǒng)計局錯了，我用的是統(tǒng)計局數(shù)字。都說中國房價收入比不得了了，如何如何，我覺得挺好。

中國2010年房價收入比大概是7.49，2015年6.29，呈下降趨勢。6點幾你還不知足?。客玫陌?！有人說個別城市，個別城市你在美國也一樣很高，看看香港36.8、德國9.94，很多人吹德國房價不漲，那都是歷史。2010年以前不漲，之后猛漲，為什么？大量移民進去了，所以我們沒覺得中國房價收入比和國際上差那么多。

我們首付是世界上*高的，我們現(xiàn)在有的首付是70%，你還有杠桿嗎？你30%首付連2.5倍杠桿都不到。

所以說一手房，這里只包括一手房啊，我們只有0.21的杠桿率，所以你說買新房的杠桿率有多高嗎？不高，換句話說百分之三四十靠七八成的貸款，剩下的靠全款，哪兒有這么低的杠桿率啊。

比如說我是一開工廠的，我抵押房產(chǎn)也好廠房也好，我去貸款投入生產(chǎn)，這也算個貸。但這部分錢并不是用來買房炒房，但是央行沒把這三個數(shù)據(jù)分開，就給一種感覺：我們的新增貸款這么多，杠桿這么高。

等我把這些數(shù)據(jù)說完，央行副行長說這些統(tǒng)計的數(shù)據(jù)不對，我說你對面坐的就是統(tǒng)計局長。他不好意思過會兒就走了。

你得把這三個分清楚分析啊，*后的結果是什么，就是大報小報報道貨幣政策導致房價暴漲、個人貸款杠桿過高如何如何……哎呀，我真有點傷心，這些人怎么沒有點文化呀。（全場笑）

我特別想讓大家看清楚這個數(shù)據(jù)，就是我們今年的銷售和竣工的比例。大部分房地產(chǎn)分析家從來不看這個，或者說不知道有這個。

就是我們現(xiàn)在銷售的房子和竣工的房子比例是什么關系，你們別說我讓你們投資買房子啊，但是這個比例告訴你說，從住宅來說是1:2.12，什么意思??？竣工了1，賣了2點多，你們說庫存有多少，你們說該不該漲價。如果年年都是這樣還有多少房子給你賣啊，傻瓜都知道這是什么關系。這個我一說什么他們老批評我，所以我也就暗示你們一下就算了。

有這么多記者在這我可什么都沒說啊，這都是統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今天說的一律以統(tǒng)計局數(shù)據(jù)為準。這數(shù)據(jù)都告訴你們了還想什么呢，我一開始看你們這叫投資策略會還是什么，還討論什么討論，這不簡單的很嗎。（全場笑）

我們光看人口增長數(shù)據(jù)很難判斷它是農(nóng)民工進來了還是高水準人員進來了，但是看小學生是*容易判斷的。所以小學生增長的城市一定是將來房價暴漲的城市，因為它延續(xù)十幾年，而這一定是供求關系惡化的過程。

說老齡化人口減少，減少結果是什么，結果是需要的房子更多了，你們想象不到吧。

謝謝各位。

主持人代現(xiàn)場觀眾提問：現(xiàn)在很多家庭爺爺奶奶姥姥姥爺還有父母都有房，可能還不止一套，而孩子只有一個或者兩個，從這個角度講會不會未來的房子一定會過剩？就會很快出現(xiàn)飽和呢？

任：你們是不是都盼著你們爹媽快死?。空f這種話的人一定是壞人。（全場笑）

舉個例子，1960年德國7300萬人口，1900萬家庭；到了2010年德國有多少人口呢，8100萬，有多少家庭呢？4千萬。什么意思呢？一個家庭只有平均2個人了，換句話說，之前2000萬套房還富裕，現(xiàn)在需要4000萬套了。

為什么用德國舉例子，德國是全世界人口老齡化排的國家，名是個小國叫什么我忘了，中國排第十位。德國告訴你，不要以為老人會死掉，他不死，就算兩個死了一個那房子還是他的。提這種問題的人太壞了，我們要把他打倒。

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