熱點城市土地供應(yīng)已經(jīng)在加速，但出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。分析認(rèn)為，城市，尤其是住宅地塊，依然是房企角逐拿地的焦點，其他二線省會城市的部分地塊也將受到房企關(guān)注。城市之間和城市內(nèi)部的土拍行情分化現(xiàn)象或是今年主流。

2017年開年以來，房企拿地意愿仍然強烈。

1月19日，北京市迎來2017年土地首拍。僅掛牌出讓房山、平谷、門頭溝三宗住宅用地，卻吸引了包括遠洋、愗源、富力、萬科等20余家房企及聯(lián)合體參與角逐。

當(dāng)天下午土地競拍前一個 ，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者已經(jīng)在北京市國土局看到，交易大廳外人頭攢動。大屏幕顯示著此次拍賣的土地交易信息，參與者們?nèi)齼蓛?，或站或坐，均在大廳內(nèi)熱烈地交談。許多人已經(jīng)站在會議室門口焦急地排隊等候。

19日成交的地塊中，僅門頭溝潭柘寺一宗完成交易，由京投發(fā)展、遠洋、龍湖、保利、首開五家企業(yè)組成的超級聯(lián)合體競得，總價為63.3億元，溢價率11%，這是開年以來成交的全國高總價地塊。

土地供給結(jié)構(gòu)調(diào)整

近期土地市場供給已經(jīng)加快。

海通證券(600837,股吧)數(shù)據(jù)顯示，2016 年12月，地方政府增加供給，使土地市場供求環(huán)比繼續(xù)上升，而土地成交價格環(huán)比上升、溢價率環(huán)比下降。12月，全國一二三四線城市分別推地1.91億、0.10億、1.02億、1.37億平方米，環(huán)比分別增加28.1%、13.1%、23.3%、33.3%。

供給加速的同時，土地市場熱度不減。

2017年開年以來截至18日，土地市場成交金額超過50億的合計有11個城市，*高的為合肥（樓盤）市，土地成交額達220億。

從1月已開賣土地的城市來看，在南京（樓盤）、合肥、佛山（樓盤）、寧波（樓盤）等城市首推地塊拍賣中房企的熱情度依然很高，鄭州（樓盤）、成都部分地塊也受到較高關(guān)注度。

南京于1月12日舉行首場土拍，推出的7宗地塊中2宗住宅地塊受到追捧，其中江寧濱江G90地塊拍出11077元/平方米突破區(qū)域*高現(xiàn)房銷售起始價，同樣江寧湯山G91號地塊總價超過*高限價將搖號定奪；合肥也于1月13日迎來首場土拍，共計出讓新站區(qū)等7宗地，吸金71.45億，其中多宗地塊溢價率都超過100%；佛山、寧波首場土拍部分地塊也拍出區(qū)域單價新高。

另一方面，上海（樓盤）、深圳（樓盤）、青島（樓盤）、無錫（樓盤）等城市對推地屬性做了結(jié)構(gòu)調(diào)整，土拍被“降溫”。如上海1月5日推出的寶山羅涇鎮(zhèn)2宗地，其中一塊住宅地塊受到房企歡迎，拍出了57%的較高溢價率，另一宗商業(yè)用地溢價率僅3%。深圳1月5日推出2宗工業(yè)地、1宗商業(yè)地，均以底價成交。無錫在商業(yè)供應(yīng)過量的市場環(huán)境下，首拍推出錫東新城商務(wù)區(qū)五酒店地塊也反響平平。青島也避開純住宅用地供應(yīng)，出讓了3宗純商業(yè)地塊、2宗住宅兼容商業(yè)地塊。

CRIC分析師沈曉玲認(rèn)為，城市，尤其是住宅地塊，依然是房企角逐拿地的焦點，其他二線省會城市的部分地塊也將受到房企關(guān)注。如本次首場土拍中，石家莊（樓盤）推出緊鄰正定新區(qū)園博園核心位置的兩宗商務(wù)金融地均以200%以上的高溢價成交。城市之間和城市內(nèi)部的土拍行情分化現(xiàn)象或是今年主流。

警惕套利性虧損

地價高企是去年土地市場的主要表現(xiàn)，不少開發(fā)商已經(jīng)意識到其中風(fēng)險。

此前，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示，他曾與萬科副總裁譚華杰討論過，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)是套利性虧損，比如花1萬單價拿地，房子出售單價為2萬，接著又用3萬單價拿地。其間風(fēng)險很大，包括現(xiàn)金流風(fēng)險和高地價。

孫宏斌表示，“去年年底到今年年初我在公司一直說不要讓杭州（樓盤）現(xiàn)象出現(xiàn)。杭州現(xiàn)象是指杭州房價在2006-2007年時曾經(jīng)超過上海，但后面有5-6年的時間基本沒怎么漲，在這過程中，杭州開發(fā)商基本沒賺錢。現(xiàn)在大家都知道面粉比面包貴，但去年確實發(fā)生過整個城市的地價都比售價貴，這是非常荒唐的事，所以下一波控制風(fēng)險更重要?！?/span>

沈曉玲建議，開發(fā)商在未來拿地時，應(yīng)注意城市選擇，拿地方式可以多樣化。比如在杭州、蘇州（樓盤）、南京、深圳等城市，2016年地價已經(jīng)高企，今年要控制拿地價格；而成都、重慶（樓盤）、昆明（樓盤）等市場趨于飽和，可考慮投資一些中小型地塊，可加快開發(fā)，保證快速變現(xiàn)；北京、上海、廈門（樓盤）、廣州（樓盤）、合肥等城市抗風(fēng)險能力強，但土拍限制較為嚴(yán)格，房企可碰碰運氣，多參與，搖號搖到、溢價較低就拿。

另外，沈曉玲也不建議房企進行大規(guī)模擴張，建議聚焦現(xiàn)有城市。尤其是擴張欲望較強的中小型房企，應(yīng)當(dāng)做好已進入城市的深耕發(fā)展。建議開發(fā)商不拿或少拿地王。

她認(rèn)為，2017年機遇與挑戰(zhàn)并存，政策面收緊令房企或面臨銷售困境，房企拿地應(yīng)規(guī)避高總價、高溢價、高單價地塊，但與此同時，土地市場的降溫也值得期待，趁土地價格回落之時，房企可選擇性增加土地儲備。另外2016年不少房企抓住并購機會推高了銷售業(yè)績，企業(yè)土地糧倉也得到充實。房企在今年可加強自身的品牌或資本實力，尋找與自身發(fā)展戰(zhàn)略相匹配的收并購標(biāo)的。

不過，新城控股副總裁歐陽捷認(rèn)為，“大家還是要拿地的?！比?015年上海共有278家房企，但截至去年10月，在上海擁有200套以上可售住房的只有46家房企，這也只是一棟樓的數(shù)量。這導(dǎo)致房企在熱點城市沒有立足之地，只能退出。因此拿地很重要。

歐陽捷指出，“尤其在京滬深，聯(lián)合拿地的情況會較多。二線熱點城市與一線城市非常相似，成交地價還是在往上走。對于非熱點城市，如果政府繼續(xù)大量供應(yīng)土地，地價肯定往下走。但現(xiàn)在政府在減少供應(yīng)土地，就是為了維持地價平穩(wěn)。因此，這些城市的土地供應(yīng)會相對減量，但土地出讓金不會減少，也就意味著地價不會降低。政府還是缺少降地價的意愿和動力?！?/span>

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