看好海南國際旅游島建設(shè)的發(fā)展前景，近年來，萬科、保利、魯能等房企大鱷紛紛搶駐三亞這片熱土，面對早已被瓜分殆盡的土地資源，“外資”版圖在三亞的擴(kuò)張，以合作開發(fā)的模式四處蔓延，面對資金雄厚的外來房企大鱷，本地房企被動或主動地，要么被擠出三亞房產(chǎn)，要么被邊緣化，還有的則是張開雙手、以歡迎之勢，通過合作的方式以求更大、更好的發(fā)展，張振豪便是其中的一個。

　　本土房企與大鱷“聯(lián)姻” 將市場蛋糕做大做強(qiáng)

　　作為三亞天泓房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司的董事長，張振豪深耕三亞房產(chǎn)二十年之久，經(jīng)歷過九十年代初的樓市泡沫低谷，也從新一輪的國際旅游島建設(shè)之初獲得過更多財富積累，經(jīng)歷過三亞樓市的跌宕起伏，如今的他尤為淡定從容。面對近年來房企大鱷搶灘三亞的形勢，他坦然地接受了大鱷的合作要求，在它看來，這是一種發(fā)展機(jī)遇。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)實際就是一個整合資源的過程，懂得整合資源才能做得更好、更大，反之你永遠(yuǎn)只能做小作坊，沒法賺大錢，在整合資源的過程中，你賺的是市場的錢。”在談及與大鱷的合作時，張振豪自信滿滿地談道。

　　張振豪透露，即將要與他合作的房企大鱷即是地產(chǎn)巨頭保利地產(chǎn)，他告訴記者，像保利這樣的房企大鱷由于進(jìn)入市場晚，已難以拿到好的土地資源，而出于規(guī)模擴(kuò)張及利潤增長的需要，不斷挖掘本地開發(fā)商的資源不失為上乘之策。保利為此也找了不少本土房企洽談合作事宜，張振豪便是其中一個。

　　張振豪打算將近期推出的陽光山海灣這一項目與保利進(jìn)行部分合作，“借助房企大鱷的品牌、實力、銷售渠道及規(guī)范化管理，我想合作后，資金回籠會更快，這是雙贏的過程。”除了保證資金鏈的充裕，融資渠道變寬也是與房企大鱷合作帶來的又一利處，在張振豪看來，這對提高產(chǎn)品品質(zhì)，進(jìn)而提升利潤有極大的作用，為此他還給記者算了一筆賬。

　　“比如說一棟房子，我本來準(zhǔn)備蓋三千塊錢一平米，這樣的房子肯定是比較普通的，與大鱷合作后，借助它的資金優(yōu)勢，我把它蓋到萬元每平，把它建成精品，原來三五千塊錢的投入我賣到七八千塊錢，我達(dá)到目的了，但是我現(xiàn)在每平方投入一萬塊錢，我可能賣到三至五萬元每平，高端客戶購的是產(chǎn)品，不在乎你的價錢有多高，房子賣的較終的利潤即便分?jǐn)傞_來，我還是賺得比較多的。”

　　在張振豪看來，與房企大鱷的“聯(lián)姻”是互借優(yōu)勢，將市場蛋糕做大做強(qiáng)，互利共贏的過程。當(dāng)被問及合作可能帶來的風(fēng)險時，張振豪眼中雖掠過一絲擔(dān)憂，但很快他就輕描淡寫地說道，任何事情都存在風(fēng)險，只要把握好度即可，顯然，對于這位在三亞房產(chǎn)摸爬滾打多年的“老江湖”，張振豪對這樣的合作有十足的把握。

　　此前，也有業(yè)內(nèi)人士透露，三亞保利鳳凰公館作為保利地產(chǎn)在海南的開篇力作，其地塊亦是通過跟本土房企合作獲得。

　　三亞本土房企掙扎前行 手握熱土是關(guān)鍵

　　面對房企大鱷的強(qiáng)勢入駐，三亞的一些本土房企并不全似張振豪這般信心滿滿，也有不少本土房企選擇主動退出，出售手中土地進(jìn)而轉(zhuǎn)戰(zhàn)三亞周邊二三線市縣。

　　就在去年，方興地產(chǎn)1.5億收購本土房企——海南蘭海集團(tuán)項目公司51%股權(quán)或許就是一起典型的例子。有知情人分析，蘭海集團(tuán)主動出讓項目股權(quán)其實是出于回籠資金及公司發(fā)展的策略需求，“蘭海集團(tuán)需要急速的擴(kuò)張，急速地回籠資金，當(dāng)初把三亞這塊鉆石當(dāng)成一塊石頭賣出去亦是出于維護(hù)公司運營的需求。”該名知情人說。

　　除了出讓大部分股權(quán)，也有不少本土房企選擇以出讓土地的方式退出三亞市場，對于種情況，張振豪看來，本土房企一旦退出三亞就很難再回來，而他們在其它市縣的投資很多是處于虧損的狀態(tài)。

　　“我們的思路就是只要撐得過去，一定要在手中擁有幾塊熱土。”張振豪談到，現(xiàn)如今他的公司在三亞還儲備一些土地，在后期項目開發(fā)中他也并不排斥合作的方式，對現(xiàn)狀，他顯得還是比較滿意的。

　　土地與資金的合作火熱上演 合作雙方需風(fēng)險共擔(dān)

　　其實，三亞本土房企與大鱷合作的現(xiàn)象早已有之，萬科在海南開發(fā)的項目皆是如此，只是這樣的現(xiàn)象近年來有愈演愈烈之勢。

　　對此，三亞房地產(chǎn)協(xié)會秘書長劉樹國在接受記者采訪時指出，本地房企與房企大鱷之間的合作實質(zhì)上就是資金與土地的合作。在他看來，一些本土企業(yè)手中持有土地，但是出于資金短缺或開發(fā)能力不足導(dǎo)致土地儲備時間過長，房企大鱷資金實力雄厚，雙方合作能較快把項目推向市場，滿足市場供求，平抑土地供應(yīng)不足而導(dǎo)致房價偏高的情況，同時對于引導(dǎo)本土房企向規(guī)范化發(fā)展有重要的意義。

　　對于合作中有可能存在的風(fēng)險，某 業(yè)內(nèi)人士也向記者表達(dá)了他的擔(dān)憂：”萬一形勢發(fā)生變化，萬一對方不專業(yè)，將房子蓋成滯銷盤，合作雙方也有可能都將虧損。”

　　而對于合作中存在的風(fēng)險，劉樹國認(rèn)為，一方面，雙方在合作之前應(yīng)做好合作協(xié)議，對于合作過程中可能產(chǎn)生的矛盾要考慮齊全。另一方面，既然是合作，對于難于把控的市場風(fēng)險，雙方需做好風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的心理準(zhǔn)備。

　　還有業(yè)內(nèi)認(rèn)為，應(yīng)該為外來大鱷的到來而歡呼，一個健康的房地產(chǎn)市場，就應(yīng)該有充分的競爭。在越來越嚴(yán)峻的市場化到來之前被驚醒，奮起直追，走上市、連橫、精工的道路，是本土房企應(yīng)該做的，如果還像之前那樣以封閉化的開發(fā)模式來看城市發(fā)展，就算有遠(yuǎn)大抱負(fù)的企業(yè)，也未免會被歌舞升平的市場所迷醉和局限。

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