在二手房成交火爆的當下，申請貸款尤其是房貸時，購房人大多只關心自己的貸款方式，卻經(jīng)常忽視實際的貸款年限，殊不知貸款年限直接影響著還款的月供?！皞ゼ伟步荨敝赋?，貸款年限越長，還款的壓力越小，在實際貸款申請過程中，有很多因素影響著銀行實際批準的年限，那么究竟有哪些因素呢？

土地使用年限

土地使用年限≠房齡貸款時千萬別搞混

專家解析：在購房人申請房貸時，大多比較關注的是房子的房齡，卻很少有人注意房屋的土地使用年限。“偉嘉安捷”指出，土地使用年限和房齡不同，是從開發(fā)商較早拿地時開始算起，而房齡則是從房屋竣工驗收合格到交付使用之日起計算，因此房齡通常小于土地使用年限。目前大多數(shù)銀行的規(guī)定都是要求貸款年限小于土地使用年限，然而不同的銀行規(guī)定也不相同，購房人在貸款以前較好咨詢貸款銀行，查清購購房屋的土地使用年限，以免所購房屋因為土地剩余的使用年限少而影響自己的貸款年限，增加自身的還貸壓力。

所購房屋的“房齡”

超過20年房齡的二手房容易被銀行“拒之門外”

專家解析：購房人在申請房貸時，所購房屋的“年齡”也是決定貸款年限的主要因素。“偉嘉安捷”指出，一般來說，房齡較老的房屋在申請貸款時獲批的貸款年限也比較短，例如北京東城、西城等二環(huán)內(nèi)一些70或80年代的房屋，由于建造時間比較久遠，銀行在貸款時可控的風險相對較大，因此在貸款審批時也會比較謹慎，房齡在20年以上的房屋，通常就比較容易被銀行“拒之門外”。而房齡較新的房產(chǎn)在貸款時被批準的年限通常比較長，例如北京城五環(huán)外一些建房期在10年以內(nèi)的二手房，其各方面條件較好，而且因為很多房屋都是剛建2年內(nèi)，因此購房時還會免除營業(yè)稅，在近期很受購房人追捧。銀行對這類房齡的住房在審核貸款時也會加快審批速度。

公積金繳存額度

公積金繳得越多能貸款的年限越短

專家解析：在公積金貸款申請時，銀行對高收入人群的要求比較嚴格。“偉嘉安捷”指出，高收入人群在申請公積金貸款時應該格外注意，如果個人公積金每月的繳存額達到2085元或以上，貸款的年限則無法達到30年，繳存的額度越高，貸款的年限也就越短，而這一點經(jīng)常被購房人忽略。目前公積金貸款額度已經(jīng)由80萬提高到120萬，使用的人群也逐漸增多，因此如果收入較高，貸款的年限也會縮短。

借款人年齡

購房人年齡越大獲得批貸的年限越短

專家解析：銀行在為借款人評估房貸還款年限時，頭先以其年齡作為基礎。一般在符合貸款條件的前提下，年齡越小貸款年限越長，反之年齡越大，貸款年限則較短。通常情況下，在商業(yè)貸款方面，借款人年齡和貸款年限應小于65年，而公積金貸款則為借款人年齡和貸款年限小于70年，購房人年齡和貸款年限成反比，申請人的年齡越大，相應獲得的貸款年限也就越短。

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